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仁寿项目市场调查及前期定位建议报告**2010。10目录近期房产市场政策面分析—1仁寿城市简介—17仁寿房产市场重点项目分析—23本案SWOT分析—35项目定位及建议—41平面图例--66近期房产市场政策面分析一、出台背景1、市场出现新情况9月重点城市成交量环比显著回升，同比降幅进一步缩小。环比成交量，一线城市平均增加了47%，十大城市平均增加了36.9%，深圳的增加幅度最大为65.4%。9月同比，一线城市平均增加了2.1%，十大城市平均降幅缩小为7.3%。2010年9月重点城市成交量变化情况数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com（注：表中杭州、武汉、重庆为商品房数据，其他城市为住宅数据，北京为商品住宅）9月重点城市成交价格同比显著上涨，环比涨跌不一。同比来看，十大城市除深圳有微幅下跌以外其余均有不同幅度的上涨，其中南京上涨幅度最大为74.66%，北京为36.42%，上海上涨幅度较小为1.99%。环比来看，北京、上海、武汉和成都下跌，其它城市均有不同程度的上涨。杭州同比、环比上涨幅度都比较大。2010年9月重点城市成交价格变化情况数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com(注：带*城市的成交价格为通过报价计算，仅供参考；本月数据统计截止到9月28日。)“新国十条”调控政策执行有所松动在全国房地产市场迅速升温的同时，一些重点城市地价也开始明显回升。图1给出了2010年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况，表明进入7月份以来，特别是8、9月份土地溢价率上升非常明显，房地产商对房价未来上涨存在较强的预期。2010年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com下表中给出了9月份全国新诞生的几个地王情况。在调控政策风声仍紧的情况下，一些房地产企业为追求企业自身利益逆市高价竞拍土地，表明价格反弹动力较大，这使调控政策的效力未能明显显现，若这种态势发展下去，势必带来房价的大幅反弹。9月份新诞生的地王列表资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理3、国内外经济形势复杂，资产价格存在上涨压力8月份国内公布的宏观经济数据显示，宏观经济总体形势良好。8月全国规模以上工业增加值同比增长13.9%，比上月回升0.5个百分点，扭转前期连续下滑的趋势；城镇固定资产投资2.1万亿，同比增长23.9%，增速较上月份上升1.6个百分点，房地产投资新开工面积和在建面积也环比增长；2010年8月末，M2同比分别增长19.2%，增幅比上月提高1.6个百分点。不过，由于宏观经济尚未明显走出低谷，宽松的货币政策短期内还难以改变。2010年1-8月CPI&PPI走势8月，CPI持续创出新高，同比上涨3.5%，通货膨胀压力增大。由于进口快速增加，使得贸易顺差有所回落，但出口绝对增速仍然不低，人民币升值压力持续存在。经济运行数据显示，资产价格存在明显上涨压力。8、9月份以来房地产市场持续回暖，房价上涨预期明显，恰逢房地产市场“金九银十”黄金季节的到来，如果国庆长假期间，房地产市场出现爆发性增长，将给后续调控带来难度。因此，中央各部委及时出台调控措施，巩固前期调控政策的成果，坚决遏制房地产价格过快上涨势头，调节供给与需求结构，缓解供需矛盾，让房地产市场回归理性，稳定市场预期。二、政策要点1、调控更精准：此次政策针对市场新问题和新趋势做出了更精准的调整一是补充了各商业银行要禁止将消费性贷款用于购买住房的规定，商业银行基于自身利益而采取的迂回贷款购房难以实施，及时弥补了政策的漏洞；二是在对首次贷款购房的首付款比例调整到30％及以上的同时，大幅度地把个人购买唯一住房的契税减半，并对是购90平方米以下的契税降低到1％，体现了适当收紧信贷政策，而保持积极财政政策不变，反映了调控政策的灵活性和针对性，既对首次购房支付能力影响不大，也符合国家宏观调控总的政策方向。2、更强调新“国十条”政策的贯彻和落实深化落实“国十条”的政策意图明显，一是要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制；二是要求差别化的信贷购房政策全面实施，取消了各地政策执行的弹性空间，政策效果将更加显现；三是要求加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量，加大保障性住房落实政策力度；四是在政府责任和市场秩序监管方面再次重申，将有效控制房价的不合理上涨。3、调控更严厉4月“新政”首套首付套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%，9月政策要求不分户型首付款比例调整到30%及以上；再者，暂停发放第三套及以上住房贷款方面；4月“新政”内容部分地区可根据实际情况选择是否执行，9月政策要求全国范围都要执行；另外，对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。2010年9月房地产调控政策亮点简介调控方面主要内容具体落实情况抑制不合理需求90平方米以上首套房贷款首付比例不得低于30%全国已落实二套房贷款首付款比例不得低于50%，利率不得低于1.1倍全国已落实三套房贷款大幅提高贷款比例与利率全国已落实可暂停发放购买第三套及以上住房贷款北京、深圳等多地已经落实暂停不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款北京、深圳、浙江等地已落实可采取临时性措施，限定购房套数4月30日北京细则规定同一家庭只能再新购一套商品房住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准6月5日出台了第二套房新认定标准财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策尚未落实加大供给加快闲置房地产用地处理国土部已开展房地产专项整治行动进行落实国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，增加居住用地供应，调整住房供应结构，三类用地总占比不低于70%国土部2010年土地供应计划已落实完善土地出让探索土地出让新方式北京等地已出台了综合评标等新方法将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同各地已落实调整住房结构房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房供应6月8日住建部“关于加快发展公共租赁住房的指导意见”中已经落实加强市场监管清算与稽查土地增值税6月3日国税总局出台“加强土地增值税征管通知”严管企业购地和融资问题商业银行已经落实加大交易秩序与价格行为监管住建部和地方细则中已经落实住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场尚未落实三、市场影响9月份新出台贯彻落实“新国十条”的新调控政策是对“新国十条”的深化，若执行到位，它将对房地产市场产生深远的影响。这次调控政策改变了市场预期，无论对市场需求还是供给以及房地产企业等都将产生重大影响。调控政策对需求的影响将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性。新政策规定：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。增加了现期居民家庭的购房支出，不仅抑制了一部分刚性需求，也对改善性住房需求产生削弱作用。购房者将会产生普遍观望情绪，大多数购房者预期房价将下跌，于是将推迟购房行为。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。一定程度上减少了住房投资与投机行为。一定程度上减轻刚性需求家庭购房成本，继续支持居民首套房购买，但由于观望情绪渐浓，需求将难以增加。新政策规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。这一定程度上减轻了家庭购房总的成本，支持居民首套房购买，满足居民基本的住房需求。但人们的观望情绪将使购房行为减少。总体看，新政策对需求影响较大，首付比例提高、二套房首付及贷款利率增加不仅提高了刚性需求购房门槛，也增加了改善性购房成本，暂停三套以上房贷更抑制了投资和投机购房行为，市场观望情绪会渐浓，需求将会比前期明显减少。量化分析等到后续市场数据出来后将可以得出。调控政策对供给的影响中短期内市场供给量将会增加，保障性住房供应也将增加。加强房地产用地和建设管理调控的通知，对规范土地使用做出了明确规定，因企业原因造成土地闲置一年以上的将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。同时，严格查处囤地炒地闲置土地行为。如果政策执行得力，这将大大减少房地产企业囤地炒地以及闲置土地事件，加快房地产企业土地开发，增加商品房市场的供应量。新政策规定：对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。这将防止房地产企业捂盘惜售行为，一定程度上增加市场的供应量。新政策规定：共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，在房价高的地区，增加中小套型限价住房建设供地数量，这将大大加快与提高保障性住房的供应。对公共租赁住房建设和运营的税收优惠政策也将极大地加快与提高公租房的供给。中长期，中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加新政策规定：继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策明显倾向于中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性安居工程项目。中长期内中低价位、中小套型商品住房以及保障性住房将会大幅度增加。从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。对房地产企业的影响房地产企业行为将受到进一步规范，有严重违规行为的企业将面临经营困境。新政策严格土地竞买人资格审查；加强对住房用地供地和建设的监管；加大违法违规行为清理查处力度；因企业原因造成土地闲置一年以上的将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动；对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。这些条款的出台将使房地产开发企业更加规范操作，有严重违规行为的房地产开发企业将得不到土地和贷款，面临着经营困境。（2）房地产企业拿地将趋谨慎，实力雄厚的大企业将在房地产调控风浪中经受住考验，市场占有率将会大大增加在新政策影响下，房地产企业拿地热情将会大大降低，实力雄厚并操做规范的房地产企业将在房地产市场调控的风浪中经受住考验，市场份额将会扩大，在新一轮市场角逐中胜出，并处于不败之地。4、对银行的影响新政可能减少银行的房贷业务量，造成银行业绩下降购房门槛提高，将会减少商品房的需求量，直接导致房贷业务减少，造成银行业绩下降。房地产贷款余额占比提高，银行信贷资产风险更容易受到房地产市场调整的影响随着居民购房需求的提高和消费观念的改变，房地产贷款额快速增长，其占各项贷款余额比例也不断提高。房地产贷款的增加使得银行信贷资产的风险更容易受房地产市场形势变化的影响。四、结语规范房地产市场秩序，满足民众基本住房需求，实现房地产市场稳定健康发展是政策调控的目标。1、新政策出台其对房地产市场的信号意义更大于实际意义进入8月以来房地产市场持续升温，各地交易活跃，房价恢复性上涨，土地市场也持续升温，各地地价不断上涨，地王显现。4月份以来房地产调控政策的效力逐渐弱化，刚性需求带动投资性与投机性需求纷纷入市，供需紧张的矛盾再一次突出，房价面临快速上涨压力。在这种情形下，中央各部委此次及时出台更深入的调控措施，向市场传递出这样的信号，稳定房地产市场是政策的目标，若房价出现快速上涨，调控政策将及时到位，以稳定市场预期。若此次调控政策仍然不能达到维稳目标，新一轮调控政策，如