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泛珠江地产凯里世纪兴城商业地产调查报告2010年11月泛珠江地产经公司委派，凯里商业地产调查小组于11月8日成立，专门对凯里市商业地产的发展作详细调查、收集相关信息以便对凯里的商业市场发展作出准确的判断并预测其发展状况及撰写调查报告，为凯里“世纪兴城”商业部分的定位和发展提供真实的参照依据。在此次调查中，对凯里市宏观环境调查（2个小项共13个单项）、凯里市经济发展调查（7个单项）、凯里市城市发展规划调查（4个单项）、凯里各片区房地产发展概况（6个单项）、凯里市房地产发展水平调查、在售（在建）商业项目调查（23个对象）、区域商业业态调查（14个单项）、房地产广告媒体调查、周边县市商业调查（3个单项）、消费习惯及项目前景调查（9个单项149份有效问卷）等十个大项进行了专项调查。调查纲要泛珠江地产我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客户显性目标商铺实现合理的市场定位，使之能达到预期的销售均价；商铺实现100%销售。客户隐性目标商铺尽快实现销售回款，以支持后续项目的投资所需商业街区实现与项目其它部分的价值互动，提升整体品牌知己知彼泛珠江地产第一部分：凯里城市环境调查知己知彼泛珠江地产解读一个商业地产项目，先从解读这个城市开始……知己知彼泛珠江地产凯里市位于贵州东部,是黔东南苗族侗族自治州首府,全州政治、经济、文化中心。总面积1306平方公里。市内有苗、汉、侗等民族。是一个以旅游、电子、建材为主的新兴城市,现为国家乙类对外开放地区。市区人口52.6万，规划人口80万至100万（十二五），是一个以苗族为主体的多民族聚居的城市，民族风情浓厚，是对外展示贵州风貌的重要窗口之一。知己知彼凯里概况泛珠江地产凯里市近年经济发展状况50629158904462594524611130647348624714.10%12%12%19.94%32.13%58.66%01000002000003000004000005000006000007000002007年2008年2009年单位：万元0%10%20%30%40%50%60%70%GDP固定资产投资GDP增长率（按可比价计算）固定资产投资增长率据研究，GDP保持10％以上的增长速度时，房地产进入高速增长期。房地产增长12％，带动GDP增长1％左右。出现房地产和宏观经济共生共荣的局面。按照目前凯里GDP增速，凯里房地产发展正处于高速发展时期，市场正在逐步形成房地产投资和消费的良好市场氛围。经济状况数据来源：凯里2009年统计公报数据来源：凯里2009年统计公报泛珠江地产经济状况凯里市2009年产业结构示意图第三产业53.11%第二产业37.72%第一产业9.17%以旅游为主的旅游城市凯里的第三产业异常发达，由此将带动巨大的消费潜力和消费意愿，对于商业的发展提供良好的外部环境。数据来源：凯里2009年统计公报泛珠江地产经济状况城市居民家庭消费支出比例食品48.90%衣着6.29%居住14.19%家庭设备5.69%交通通讯12.53%文教娱乐12.40%食品和居住消费占据消费支出的巨大比例，餐饮业和房地产业拥有巨大的发展潜力。数据来源：凯里2009年统计公报泛珠江地产凯里市近年社会消费品总额及增长率24063931988840090215.40%18.41%30.80%0500001000001500002000002500003000003500004000004500002007年2008年2009年单位：万元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%社会消费品总额增长率经济状况批发和零售贸易的增长反映出居民的消费意愿正在增强，对于商业的发展起到良好的促进作用。数据来源：凯里2009年统计公报泛珠江地产凯里市人均可支配收入统计9932116161246512.40%10.02%18.41%020004000600080001000012000140002007年2008年2009年单位：万元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%人均可支配收入增长率数据来源：凯里2009年统计公报2009年，凯里市城镇居民人均消费支出9082.1元，实际增长18.8%。城镇居民家庭恩格尔系数为39.87%，城镇居民的工资水平增速较快，消费能力正在快速增长。经济状况泛珠江地产凯里市城乡居民存款统计45782056082567870621.02%13.62%22.50%01000002000003000004000005000006000007000008000002007年2008年2009年单位：万元0%5%10%15%20%25%居民储蓄存款增长率经济状况数据来源：凯里2009年统计公报近两年，城乡居民存款增速达到20%以上，存款的高速增长反映出居民的生活水平越来越高，可供支配的收入越来多，对与房地产也的发展将产生良好的支撑作用。泛珠江地产近几年凯里市全社会固定资产投资情况24611130647348624758.66%32.13%19.94%01000002000003000004000005000006000002007年2008年2009年单位：万元0%10%20%30%40%50%60%70%固定资产投资增长率经济状况社会固定资产投资率增速近60%，社会的投资意识处在爆发时期，对于房地产业的发展有极大的促进作用。数据来源：凯里2009年统计公报泛珠江地产经济状况数据来源：凯里2009年统计公报近几年凯里市房地产开发投资情况645359695710889112.30%29.86%50.24%0200004000060000800001000001200002007年2008年2009年单位：万元0%10%20%30%40%50%60%房地产开发投资增长率凯里目前的房地产销售面积和销售金额增速远远超过全国其他城市，房地产发展正出入全面高速增长时期，未来两到三年的时间里，将是凯里房地产发展的黄金时期。泛珠江地产城市规划ABCDE项目所在地A.凯里市东区，是以教育、商住为主的城市东部发展片区；B.老街旧城改造区，以完成老街为代表的旧城改造区域；C.西南新区，是以对外交通枢纽为核心，适合于区域性的物流中心和专业市场，并且具有相当生活规模的生活居住片区的综合发展地区；D.博南新区，是以行政办公、体育休闲、商住为主的城市南部东部发展片区；E.蒿子坪片区，是以商住为主的城市东部发展片区，主要有中学、小学及其他市政配套设施的建设；泛珠江地产城市前景资料来源：凯里—麻江城市规划凯里—麻江中心城市“大凯里”城市规划关键词在凯里—麻江中心城市发展规划期内，凯里和麻江整合发展，形成一个一个160万人口规模以上的特大城市，成为贵州东部重要的中心城市，并争取行政区划调整，统筹城市分区功能和市区基础设施、社会服务设施建设。逐步实现与雷山、台江、黄平、丹寨在基础设施、社会服务设施等方面的共建共享。泛珠江地产城市前景老城区是凯里—麻江城市的中心，在城市发展规划中指出，要在进一步完善凯里城市相关功能、配建相关设施的基础上，强化其作为全市乃至全州中心的城市功能。“老城区”关键词“大凯里”现有的城市规划发展的主轴是东西方向发展，城市发展的副轴是南北向发展，本项目正处在城市发展主轴的方向上。泛珠江地产黔中经济区100公里辐射圈城市前景关键词贵州省“十二五”规划，将以黔中地区开发区为龙头，大力培育贵阳、遵义、安顺、都匀、凯里五个城市，把黔中经济区建设成为全国重要的能源原材料基地、以航天航空为重点的装备制造业基地、烟草工业基地和南方绿色食品基地，西南连接华南、华东地区的陆路交通枢纽和全国的商贸物流中心。黔中经济区包括贵阳市全部和遵义市、安顺市、黔东南州、黔南州部分地区，划分为贵阳环城高速公路1小时以内的核心圈，距贵阳环城高速50公里以内的带动圈，距贵阳环城高速约100公里的辐射圈。泛珠江地产长株潭一体化发展区滇中经济区北部湾经济区广深港澳城市群长江中下游经济发达地区成渝双核城市群长江上游成渝经济带泛珠江经济合作区凯里—麻江模型来源：凯里—麻江城市规划城市前景关键词：黔中经济区黔中经济区泛珠江地产黔中经济区的规划与湖南的“长株潭城市群”十分相似，从两者的发展对比可以看出，凯里未来的经济发展将更加迅猛，而房地产业无论是从品质还是从价格上都将迎来一次全新的、高速的发展过程。由“凯里—麻江”城市规划带动的“大凯里”建设，将极大地加强凯里作为中心城市的辐射能力，提升城市的经济发展推动力，凯里作为黔东南中心城市的地位将得到进一步加强，无论是人口、经济还是商业等将呈几何式爆发增长.商业聚集效应同样能得到质的提高。目前凯里经济以及城市发展正进入全面高速发展的起步阶段，具备了形成黔东南、黔南地区中心城市的众多条件，将对周边城市将产生不可估量的辐射能力，在未来3-5年内，凯里的城市化进程将达到一个新的高峰。房地产业尤其商业地产将迎来井喷式的发展局面。推论泛珠江地产第二部分：凯里商业市场调查知己知彼泛珠江地产城市商业规划城市商业现状区域商业业态调查房地产广告媒体周边县市商业调查知己知彼泛珠江地产城市商业规划城市商业现状区域商业业态调查房地产广告媒体周边县市商业调查知己知彼泛珠江地产规划目标：建设成为“贵州东部的中心”、“贵州主要旅游中心城市”、“泛珠三角地区旅游集散目的地”。黔中经济区。基本上奠定以旅游和现代服务业态为主支撑的现代商业基本框架，总体上达到或接近中等发达城市商业水平，极具原生态苗侗民族文化为特色的国际专业旅游城市。凯里商业规划泛珠江地产区域发展目标：大十字区：传统核心区域作为凯里市CBD区域，便利的交通、完善的配套、畅达的信息、生活氛围成熟、城市中心身份地位的象征。广场片区：目前项目相对较多，无论从开发规模、开发力度相对于其他几个板块都处于明显优势。同时由于广场片区距离大十字片区较近，板块内居住氛围较浓。伴随着开发区的发展，市政基础设施的更加完善土地放量将会逐步增大。城西区：片区各方面配套都还不成熟，区域内经济、商业环境较差，没有形成良好的居住及商业氛围。但是区内自然环境相对较好，往西拥有三清水江。随着城市规划的建设及相应设施的完善及整条环城线路的建成大量土地将逐渐放量，因此城西板块或将会成为凯里市房地产发展的后备战场。知己知彼泛珠江地产区域发展目标：开发区：经过十年的发展，目前已经成为凯里房地产发展的最迅速的区域，但区域内相关配套设施目前依然不够成熟，且由于距离市区较远以及生活观念的原因，目前的居住氛围不够浓烈，空置率较其他区域高，但随着开发区的进一步发展，这一现象将得到根本性的扭转。湾溪板块：包括火车站以内的片区，围绕火车站以建设商贸、物流为主的，集商住、商业金融、交通等设施为一体的新城区域。主要以商住项目为主，商业体量较大，此片区以商业为主，住宅为辅，走商贸、物流城路线。洗马河片区：主要以水果、建材批发市场为主，市政配套相对完善且交通便利能和市中心很好的衔接在一起。应该会成为继广场片区之后的又一主要住宅区知己知彼泛珠江地产凯里商业规划数据来源：泛珠江地产A.城市经济快速的增长，城市人均收入的不断提高，居民的购买能力得到增强，房地产需求将呈倍数型扩大。B.随着城市不断的发展，城市功能配套的不断完善，提升城市吸引力，是促动房地产市场繁荣的重要驱动力。C.东部区域（洗马河片区）位于城市发展的主轴之上，将成为凯里与外部连接的主要通道，是中心城区未来的黄金宝地。结论泛珠江地产城市商业规划城市商业现状区域商业业态调查房地产广告媒体周边县市商业调查知己知彼泛珠江地产在售（在建）商业项目调查调查范围：凯里市（包括开发区）所有在售一手楼盘项目调查个数：23个在售（在建）新楼盘调查手段：直接到各项目现场考察及售楼处访谈调查目的：深度了解当地一手新盘商铺及裙楼销售、经营现状及可能形成的竞争态势。泛珠江地产凯里在建新盘一览表序号楼盘名称地址开发商策划代理商业面积及层数售价（元/平)租金（元/平备注1纵横·坐标广场宁波路5号（万博广场东）纵横集团凯