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1宿州沃尔玛国际购物广场调研及定位报告呈送：宿州同胜置业有限公司提案：合肥奥格广告企划有限公司时间：二Ο一Ο年十一月2我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。数据主要来源于三个方面：♦案头研究：包括《安徽省年鉴》、宿州房地产管理局相关报告及其他项目公开展示信息；♦通过问卷获取的消费者需求数据；♦通过研究人员走访以及访谈提纲获取的消费者及经营户的心理特征。敬请注意：本项目研究工作是在2010年10—11月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。该报告仅为使用方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。前言3目录第一章项目概况与研究方法4一、项目概况51、区位52、主要经济技术指标6二、研究方法81、研究内容82、研究方法9第二章社会经济发展对项目的影响10一、城市区位与发展规划111、城市区位与定位112、行政区划和人口143、省内地市基本指标比较154、固定资产投资及房产投资情况205、小结39第三章零售市场关键分析41一、零售商业发展状况411、城市社会消费品零售总额422、城市社会消费品零售总额433、人均零售额与其他城市对比情况44二、宿州城市商业发展现状47三、大型商业网点49四、市区潜在竞争商业项目66五、小结69第四章商业消费习惯及态度消费者调查70第五章经营户及销售人员访谈118一、经营户访谈1191、经营者访谈要点1192、访谈记录120二、营销人员访谈125第六章住宅潜在消费者调查126第七章住宅现实消费者调查167第八章主要结论与建议1944第一章项目概况及研究方法5本项目基地位于宿州市市中心，胜利路以北，药店巷以西，书院巷以东。本报告以该项目地块的规划开发为研究策划对象。本项目位于宿州市中心，临近百货大楼和城隍庙市场老城区宿州市行政中心汴南新区本案一、项目概况1、项目区位6商业部分为地上五层，地下一层。住宅公寓部分为，为6~23层，一梯22户，主要为45~65平方米户型，少部分80~90平方米产品本项目是涵盖商业、住宅及公寓的综合体项目一、项目概况2、主要经济技术指标总占地面积17700m2总建筑面积116000m2地上建筑面积91600m2其中商业49100m2住宅+公寓面积42500m2容积率5.18其中地下建筑面积24400m2地下一层商业4500m2停车场面积19900m2停车位610辆宿州沃尔玛国际购物广场经济技术指标7项目效果图及住宅公寓户型图8二、研究方法1、研究内容：宏观房地产市场研究区域和可类比楼盘研究小户型、公寓及市场研究商业宏观研究商业物业研究消费者购物习惯研究……从项目本身的定位去从市场现状、消费者、可类比楼盘等方面去寻求决策的数据基础。9研究方法一：定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分析。研究方法二：取证法通过对国内可类比城市商业物业开发经营的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。研究方法三：集中主要课题的研究方法为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过科学地研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。二、研究方法2、研究方法：本报告通过分析项目所在及周边区域的宏观经济、人口状况、商业物业市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件，以客观的市场数据为基础，进行全面的分析研究，并提出项目总体定位方案。科学的研究方法是项目定位成功的关键10第二章社会经济发展状况对项目的影响11一、城市区位与发展规划1、城市区位与定位：宿州市位于安徽省最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西北距淮北市40公里。宿州市位于我国两大经济带（京沪铁路、亚欧大陆桥经济带）交汇处，同时又是淮海经济区和徐州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带（沿淮城市群）上。这种承东启西、南引北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中位置突出。宿州市十一五规划提出建设为皖东北商贸中心城市，淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心之一宿州合肥南京徐州淮北约240公里约280公里约40公里75公里12一、城市区位与发展规划2、城市区位与定位（续1）《宿州城市总体规划调整方案2007-2020》将城区划分为三大主要功能区，城市总体规划为“一城三区三轴”的空间布局。三区：老城区、汴河新城区和符离镇区。形成“南部老城区－中部新城区－北部符离镇区”的空间结构形态，城市呈南北相向团聚发展。同时，由老城区和汴河新城区共同构筑成宿州市城市主城区。三轴：汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑的三条城市发展轴线。（右图：宿州城市总体规划调整方案（2007-2020）13一、城市区位与发展规划1、城市区位与定位（续2）土地利用和人口规模：人口规模：近期(2010年万人)60远期(2020年万人)73远景(2050年左右)控制在90万人以内用地规模：近期控制在65平方公里，远期控制在70～75平方公里(近期城市实际居住人口按60万人，用地按65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方公里进行平衡)。14区位：安徽北大门，北与徐州接壤。行政区划：下辖四县一区，砀山县、萧县、灵璧、泗县。人口大市：总人口约650万，其中埇桥区180万，砀山95万，萧县150万，灵璧120万，泗县90万宿州市：安徽北大门，650万人口大市，经济落后宿州市人口63518095150120900100200300400500600700总人口埇桥砀山萧县灵璧泗县区域人口人口（万）宿州合肥砀山萧县灵璧泗县埇桥序号城市人均可支配收入（元）1马鞍山203902合肥171588淮南140469亳州1404210淮北1373614宣城1330215宿州1309716六安1300117阜阳126932、行政区划和人口15地区商品房销售面积（m2）商品住宅（m2）人口非农业人口城市化比重人均销售面积非农人口人均销售面积人均GDP（元/人）合肥12979511118033244914294213696143.5%2.66.141585淮北11977831168313217744294339543.3%0.61.318096亳州664020636677596930065735811.0%0.11.08477宿州13359651224723635187184927213.4%0.21.69545蚌埠175619316323623606431101452328.1%0.51.714802阜阳1667919150025210004976125216712.5%0.21.37288淮南174906616026562425162113332046.7%0.71.522169滁州21263321924668450252598931022.0%0.52.114002六安16995471524783705891299340914.1%0.21.79281马鞍山11460921057378128611364094949.8%0.91.851927巢湖21829102026324458599775187216.4%0.52.912885芜湖286088627388472300977113097249.2%1.22.538553宣城25515632251918277772650105618.0%0.95.116774铜陵73796768392573992043476758.8%1.01.746765池州15191021093243159877528180417.6%1.05.417295安庆267545523145666158832110116617.9%0.42.414242黄山14589271280403148603336046424.3%1.04.017981总计4030923836464362679452861517276522.3%0.62.716408数据来源：2010年《安徽统计年鉴》3、省内地市基本指标比较16序号城市生产总值（亿元）1合肥21022芜湖9023安庆8034马鞍山6665阜阳6086六安5847滁州5768宿州5419蚌埠53210巢湖53011淮南50912宣城43313亳州43214淮北37215铜陵34416黄山26717池州24603-09年宿州GDP走势图01002003004005006002003200420052006200720082009亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%GDP（亿元）增幅宿州经济总量居全省第八位，近年增幅较快，年均增幅超过12%；人均可支配收入较低，居全省倒数第3位，居民购买能力有限。序号城市人均可支配收入（元）1马鞍山203902合肥171583铜陵167694芜湖167475巢湖144346池州141977黄山140688淮南140469亳州1404210淮北1373611蚌埠1348312安庆1345413滁州1336714宣城1330215宿州1309716六安1300117阜阳1269303-09年宿州人均可支配走势图020004000600080001000012000140002003200420052006200720082009元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%城镇人均可支配收入（元）增幅17宿州市城市化水平为13.4%；略高于阜阳和亳州，排在全省倒数第三位；市辖区——埇桥区的城市化水平为22.6%，略高于全省平均水平城市化比重为13.4%，低于全省22.3%水平3.1、城市化进程总户数总人口非农业人口城市化水平宿州1720561635187184927213.4%埇桥区529551183862741462122.6%砀山县26688397701012588212.9%萧县388278141310214643610.4%灵璧县2999191212186906707.5%泗县235930910946716637.9%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%合肥淮北亳州宿州蚌埠阜阳淮南滁州六安马鞍山巢湖芜湖宣城铜陵池州安庆黄山截至2009年底，宿州总人口为635万人，低于阜阳和六安，为省内第三大人口城市；市辖区人口为183万人，其中非农人口为41.4万人。考虑到流动人口等因素，市区人口规模应在60万左右。18人均GDP为9545元，低于全省16408元的平均水平3.2、人均GDP截至2009年底，宿州人均GDP为9545元，与城市化水平一样，略高于亳州和阜阳，排在全省倒数第三位；全省最高的为马鞍山、铜陵，最后为合肥。马鞍山人均GDP水平达到了51927元，为宿州市的5倍多。0100002000030000400005000060000合肥淮北亳州宿州蚌埠阜阳淮南滁州六安马鞍山巢湖芜湖宣城铜陵池州安庆黄山19向东发展，受沱河阻挡，且引力不足。向南发展，受煤炭塌方影响。向西发展，有来自合徐高速阻力。受自身条件限制，城市近期选择向北发展向东沱河阻挡引力不足向西老城区合徐高速阻力向北向北淮海经济区城市群一体化用地条件好，对外交通好向南煤炭塌方交通壕用地条件好向北汴南新区3.3、城市发展方向20序号城市房地产开发投资（亿元）1合肥670.362芜湖206.873黄山88.444宣城87.805滁州66.376安庆65.307马鞍山62.768巢湖60.229阜阳60.0010淮南54.7011池州46.9712铜陵46.4713六安43.5014蚌埠37.4015宿州36.3216淮北31.5017亳州21.6003-09年宿州固定资产投资走势图050100150200250