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2013年11月济南房地产市场月报 1 2013年11月 济南房地产市场研究报告 济南思源房地产经纪有限公司 2013年12月10日 2013年11月济南房地产市场月报 2 本期导读 !政策及市场资讯 1.国土部：工业用地拟采取先出租后出让方式 2. 国务院发展研究中心：小产权房或终结高房价时代 3. 国家发改委：严禁以物流园区之名圈地搞商业地产 4. 国土部住建部：叫停在建在售小产权房 5. 山东地税局：二房东不用再缴房产税 6. 国家卫生计生委：中央决定放开单独生二胎 或可避免房价崩盘 7. 山东省政府：山东严控建设用地 闲置满两年收回使用权 8. 山东省政府：山东省再建21条城轨串起17城 !土地市场 1.土地市场风澜再起 中小房企成拿地主力 2.高新板块热度依旧 供应成交均为第一 3.底价成交仍为市场主流 !住宅市场 1.新增供应高潮再现 城南板块荣登榜首 2.高新唐冶、西客站、城南板块三足鼎立 刚性需求支撑市场 3.成交价格稳中有升 创年内新高 !公寓市场 1.新增供应有限 市场成交以去化库存为主 2.市场成交环比有所增加 总体价格趋于稳定 !别墅市场 整体以去化存量为主 价格环比增加 2013年11月济南房地产市场月报 3 目 录 一、政策及市场资讯 ......................................................................................... 4 二、济南板块划分标准 ...................................................................................... 6 三、土地市场 ................................................................................................... 7 1. 土地供应 ................................................................................................................................... 7 2. 土地成交 ................................................................................................................................ 10 3. 小结 ........................................................................................................................................ 14 四、济南住宅市场概况 ................................................................................... 15 1. 11月份市场综合评定 .......................................................................................................... 15 2. 市场供应 ................................................................................................................................ 16 3. 市场成交 ................................................................................................................................ 21 4. 小结 ........................................................................................................................................ 26 五、公寓市场 ................................................................................................ 27 1. 市场供应 ................................................................................................................................ 27 2. 市场成交 ................................................................................................................................ 27 3. 小结 ........................................................................................................................................ 29 六、别墅市场 ................................................................................................ 30 1．整体供应 .............................................................................................................................. 30 2．整体成交 .............................................................................................................................. 30 3 . 市场小结 ............................................................................................................................... 31 2013年11月济南房地产市场月报 4 一、政策及市场资讯 1. 宏观政策 1) 国土部：工业用地拟采取先出租后出让方式 国土部发布《节约集约利用土地规定（草案）》，提出“先出租后出让”的工业用地供应方式，并且提出市、县国土资源主管部门有权采取有偿收购的方式收回不符合规定的工业项目用地建设用地使用权。 2) 国务院发展研究中心：小产权房或终结高房价时代 国务院发展研究中心向社会公开其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文。方案中提出，在现有土地权属基础上，赋予农民处置、抵押和转让集体土地权利；在规划和用途管制的前提下，允许集体土地进入市场公开交易。对已经形成的小产权房，按不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。 3) 国家发改委：严禁以物流园区之名圈地搞商业地产 国家发改委会同国土资源部、住房和城乡建设部等12个部门印发《全国物流园区发展规划》，严禁以物流园区之名搞商业地产。 4) 国土部住建部：叫停在建在售小产权房 国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。 5) 山东地税局：山东省实施房产税新规 二房东不用再缴房产税 《山东地方税务局关于房产税有关政策规定的公告》已经下发，目前已正式实施，房产税新规中明确提出：承租人转租房产不再征收房产税。 2. 市场资讯 2013年11月济南房地产市场月报 5 1) 国家卫生计生委：中央决定放开单独生二胎 或可避免房价崩盘 央行决定放开“单独二胎”，即一方独生子女夫妇可以生育两个孩子。国家卫生计生委11月17日发文称，这是我国进入21世纪以来生育政策的重大调整完善，是国家人口发展的重要战略决策，同时也顺应了群众期盼，有利于社会和谐稳定。 2) 山东省政府：山东严控建设用地 闲置满两年收回使用权 故意闲置土地、坐等土地升值等行为将受到严肃查处,摊大饼式的厂房建设也将受到严格限制。我省将提高节约集约用地标准，采取更加严格的建设用地标准，加大对闲置土地处置力度。其中，因土地使用者原因造成的土地闲置，未动工开发满两年的将依法收回土地使用权。 3) 山东省政府：山东省再建21条城轨串起17城 山东省城际轨道交通网规划进行了二次环评公示。根据公示，城际轨道网将覆盖以济南、青岛为中心，包括淄博、潍坊、泰安、莱芜、菏泽在内的全省17市。此外，济南至青岛之间将新修一条济青客专，待客专建成通车后，现有的胶济客专置换为城际轨道。 2013年11月济南房地产市场月报 6 二、济南板块划分标准 ①城央板块：经一路以南、纬十二路以东、二环东路以西、经十路以北 ②城南板块：经十路以南、阳光新路以东、二环南路两侧、二环东路以西 ③传统西部板块：纬十二路以西、阳光新路以西、二环西路以东、二环南路以北 ④西客站板块：二环西路以西、京沪高铁两侧 ⑤城北板块：小清河滨河新区，经一路以北、二环西路以东、东至华山片区 ⑥高新-唐冶板块：二环东路以东、工业北路两侧、经十路以北、东至东绕城高速 ⑦奥体板块：二环东路以东、经十路以南、旅游路沿线 ⑧远郊板块：绕城高速以外的远郊区域 （注：以下所有板块分析以此为划分标准）