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2010年6月林语堂先生说过，“当我们渐渐长大成人的时候，思想会变得更明澈，无关紧要的一点或虚假的一面，将尽被剔去，不再骚扰我们。”人如此，建筑亦如此！解读无锡经济/解码豪宅变迁/解剖渔港地块无锡，“从来不差钱”——天赐福地、藏富于民解读2009无锡之统计年鉴4992亿元。全市实现地区生产总值4992亿元，按可比价格计算，比上年增长11.6%。按常住人口计算人均生产总值81151元，按现行汇率折算达人均11885美元。7405.68亿。年末金融机构各项本外币存款余额达7405.68亿元，比上年增长35.0%；各项本外币贷款余额5474.94亿元，比上年增长42.4%。存款中，企业存款余额2949.76亿元，比上年增长51.4%；城乡居民储蓄存款余额2733.12亿元，比上年增长19.6%。631.25亿。房地产开发投资463.37亿元，比上年增长3.0%，商品房施工面积为3260.25万平方米，比上年下降2.2%，竣工面积677.52万平方米，比上年下降4.8%。全年商品房销售面积1007.43万平方米，比上年增长87.5%，商品房销售额631.25亿元，比上年增长118.5%。2001-2009无锡GDP走势13601601.71901.223502805330038584419.5499213.00%17.70%18.70%23.60%19.40%17.70%16.90%14.60%11.60%01000200030004000500060002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP总值同比增幅无锡，经济转型进行时重要提示：2001年至2009年无锡经济增长模式由粗放式向成熟型转变，特别是对新兴产业、高科技产业的大力扶持，已经取得了较大的进展。新财富阶层正在孕育——科技创业家摇篮城市和服务外包产业高地三谷由世界一流的海力士—恒亿半导体为核心的IC产业集群，和拥有全球领先技术以尚德太阳能为核心的光伏产业集群，实现了无锡太湖“硅谷”梦想的惊人一跃；直接从第五代起步由夏普等数十家国内外知名企业构成的“液晶谷”、由中药和生物医药等构成的“药谷”，也已分别在无锡新区、马山和惠山科技园加速形成。三大无锡精心构建动漫、信息外包和流程外包“三大”基地，主动承接国际服务业转移。加大以ipark(创新创意产业园)、Tpark(太湖国际科技园)、Dpark(国家工业设计园)、Bpark（生物医药研发外包园）、Opark（服务外包产业园）等“Park”系列园区载体建设。7＋1无锡与清华、北大、南大、东南、复旦、同济、上海交大7所高校以及中科院牵手，形成以“7＋1”为重点的政产学研合作联盟。“530”计划5年内引进30名海归领军人才，并实行“三个百”和“三个三”：一次性资助100万元，提供不少于100m2的办公用房和不少于100m2的寓所并免租金一年；给予不少于300万元的风险投资和不少于300万元的担保资金，不少于30%的科技入股。解读2009无锡之消费能力无锡及周边主要城市成交量比较137584460920772650140618995779124244.1869195.5562082219800288000138563.3720040059710001000200030004000500060007000无锡苏州南京上海0100000200000300000400000500000600000700000一周成交量（3.1-3.7，单位套）2月成交量一周成交面积单位㎡2月成交面积从2月（传统淡季）及3月第一周成交量来看，无锡领跑。如果算上苏州、南京地产市场的基数和人口数量来看，无锡成交量含金量太大了！价格上，相比较上海，南京，苏州“破八”高位，无锡楼盘均价正在七千的价位上努力冲刺。3月第一周均价比2月均价上涨3.09%，量价的对比其实可以很清楚的看出，无锡未来的上涨空间。价升量跌还是量价齐升？滨湖区是无锡公认的居住区域，也是无锡的价格高地，2009年全年滨湖区的成交量是领跑无锡的。从图上可以看出，新出供应量往往在2个月内就可以全部消化！无锡人对滨湖区的偏好可见一斑。滨湖区，无锡楼市黄金板块2009年无锡滨湖区月度供需走势图0500100015002000250030001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月050000100000150000200000250000300000350000400000新增套数（套）成交套数（套）新增面积（㎡）成交面积（㎡）长三角，无锡最重要的核心竞争力一个区域的房地产市场发展前景与该区域的经济基础和经济发展前景息息相关。无锡在中国历史上一直是富庶之地，人杰地灵；从“鱼米之乡”、“民族工商业发源地”至“乡镇企业模式”、“外资高地”，经济增长模式虽然几经改变，但整体经济上一直处于中国前列（苏州、无锡是大陆GDP前十位内唯一的两个地级市）。对于无锡而言，未来的发展在经济发展总量增长上会有所缓和（外向经济的转移，第三产业的比重增加），但质量会继续提高，这意味着人均富裕程度将会加速提高！无锡板块结论：发达的基础经济和强劲的民营经济为高端物业的发展提供了夯实的基础，新老财富阶层的更迭和新兴产业财富阶层的涌现，使高端物业的消费口味更高；无锡相对于长三角其他城市，房价相对处于低位，还有较大的上升空间；渔港地块作为无锡屈指可数的滨湖区湖畔佳地，发展高端物业市场潜力巨大。豪宅，“这个真没有”——貌合神离、难觅真品豪宅的发展在无锡的可以分为三个阶段无锡豪宅1.0时代（2004年前）豪宅是什么？豪宅=地段+高价+欧式外立面。这是一个本土开发商摸索的阶段，或者讲这是一个山寨的年代，只有别墅的雏形；无锡豪宅2.0时代（2004~2009中）豪宅是什么？豪宅=地段+高价+欧式外立面+景观。这是一个本土开发商和二流外地开发商的精仿阶段，形似神不似；无锡豪宅3.0时代（2010年始）随着一流开发商逐鹿无锡，无锡的豪宅进入一个崭新时代，品质化程度更高，科技含量更高，景观冲击力更高，但还只是过渡阶段。以后如何寻求突破，需要更高的眼界和胆识！威尼斯花园太湖世家兰宝花园豪宅1.0时代无锡豪宅发展第一阶段，也是豪宅市场启动阶段。五里湖由于特殊的地理位置，自然的成为无锡豪宅的发源地。这个时期的豪宅均以独栋别墅为主，以现在眼光看，这些楼盘的品质感较差，但这标志着无锡豪宅进入五里湖时代。威尼斯花园实景照片作为无锡房地产市场化后第一批高端别墅，均以独栋的形式占据五里湖较好的位置，这两点也促使他们在二手房市场上依然颇受欢迎。但除此这两点，这些项目的景观、建筑、配套、规划理念等和如今的开发水平不可同日而语。蠡湖公馆蠡湖一号湖玺庄园宝界山庄山水茗苑蠡湖尚郡银河湾印象剑桥檀溪湾山水湖滨豪宅2.0时代第二阶段是豪宅一个百花齐放的时代，具有两大特点：（1）资源性别墅主要还是集中在五里湖区域，竞争激烈，也就在这一时期，马山板块作为第二居所概念的别墅楼盘还是崭露头角，代表作有印象剑桥、檀溪湾别墅和圣巴巴拉；蠡湖公馆、银河湾这个豪宅阶段的产品均吸收了先进城市的开发理念，在各个方面特别始景观营造方面，取得了长足的进步，但模仿始终是模仿，无法得到精髓，另外物业管理是模仿不起来的，这也是目前无锡豪宅市场普遍的软肋。奥林匹克花园华府庄园茂业豪园惠山区世贸中心古韵坊中堂豪宅2.0时代（2）第二阶段豪宅出现多态发展，即豪宅不仅仅一定是五里湖区域的具有山水资源的别墅，还可以是城市（含近郊）别墅和平层公寓。城市别墅主要位于惠山区和新区等一些再城区范围的别墅，较好的项目如惠山区的奥林匹克花园、华府庄园；新区的中堂；南长区的古韵坊等。奥林匹克花园、古韵坊中式别墅和各种风格的别墅纷纷登场，奥林匹克花园类独栋的联排别墅登陆无锡，与一线城市的产品时间差越来越缩短。无锡豪宅3.0时代？是艺墅时代！豪宅发展到3.0时代，客群已经不满足于内部空间的大小，像漂亮的外立面、全冠移植景观、奢华配置等依然成为豪宅的基础，如何赋予豪宅内涵和思想？客群需要的始一个真正有思想的居住空间，这就是艺墅时代！可以想象一下，一个可以让人慢慢欣赏、把玩的豪宅，其价值不是由市场决定的，而是由其本身决定的！平层豪宅城市别墅湖居别墅代表作：九龙仓古运河城市别墅（融入运河文化）其他还有：惠山区、锡山区的地块代表作：西水东（融入民族工商业文化）其他还有：绿城蠡湖地块、天元世家等代表作：龙湖滟蓝山（龙湖浪漫主义别墅）其他还有：绿城地块等豪宅3.0时代启动五里湖时代（豪宅1.0时代）豪宅多样化时代五里湖高潮时期（渔港板块开始启动）平层豪宅启动时期城市别墅孕育时期（豪宅2.0时代）后豪宅时代渔港高潮时期（五里湖时代终结）平层豪宅高潮时期城市别墅启动时期（豪宅3.0时代）500010000150002000025000300001.0时代2.0时代3.0时代豪宅价格走势图（以五里湖板块为主要参考数据）豪宅启示录：豪宅需求与日俱增。无锡豪宅近几年的从五里湖独唱到现在百家争鸣，说明湖居板块的稀缺性；另外一个层面说明无锡人对豪宅需求量与日俱增。无锡缺少真豪宅。无锡的豪宅近几年发展十分迅速，客户对楼盘各方面的要求均提高较快，从现在的眼光看，无市场上具有先进理念和品质的楼盘寥寥，这对本地块来言是一个巨大的空间；个性化消费启动。新财富阶层和富二代上位后，别墅的购买群体和年龄层次发生了变化，个性化的诉求较多，理念的接受速度更快。渔港，“现在可以有”——天时地利、惟求人和豪宅，迎来渔港时代诚如上所述，无锡豪宅发展阶段也是豪宅区域的变迁阶段，从单一的五里湖区域到全市多区域开发、多物业类型开发，除了说明无锡人对豪宅的热衷，另外一点更说明了自然资源型豪宅的稀缺。2009年11月，五里湖蠡湖公馆最后一套别墅销售完毕，宣告着无锡豪宅的第一区域五里湖无房可售（根据五里湖地块规划和政府土地推介情况，未来仅有数十套别墅可能上市），五里湖时代结束。后五里湖时代，渔港地区依托它独特的地理位置，将替代五里湖，成为无锡豪宅第一区域。太湖景观标志着渔港时代的到来！无锡豪宅版图平层豪宅城市别墅自然资源型豪宅五里湖别墅马山别墅渔港豪宅替代关系第一居所与第二居所关系竞争关系渔港板块渔港，豪宅新热点从渔港这个区域来看，这个板块将在未来成为无锡新的豪宅热点，替代原来的五里湖板块。原因在满足湖居概念，而且距离母城市较近这两个条件下，渔港板块是未来无锡唯一的优质区域，这也是替代了五里湖湖居第一居所的定位，另外本区域的高档设施要比五里湖区域丰富。我们认为，渔港地区是“第一居所、第二居所”双重定位的区域，从太湖景园的客群分析来看，周边区域(滨湖区)的购买群体在交房后1~2年后会迁至渔港区域居住，因为未来这个区域的商业配套和生活设施十分齐全；而另外一些锡山区、新区、甚至更远乡镇的客户是把这里作为第二居所，在这一层意义上是截流马山客源，因为相对马山这里已经与他们拉近了很大距离。从第一部分无锡财富阶层解读、豪宅变迁、渔港地块价值剖析，我们清晰地认识到“渔港地块”天生豪宅地的稀缺价值。但是，如何做利润率最大的豪宅产品？在此，我们将做一道数学选择题！这个选择题很难回答，将涉及到，我们将通过对容积率、利润率、市场风险等一系列问题的分析来逐步推导出最佳答案。0.8容积率模型容积率0.8占地面积（平）153350建筑面积（平）122680销售单价（万/平）2.8总销金额（万）343504土地成本（万）130000建安单价（万/平）0.4建安总价（万）49072前期成本（万）179072税收（万）56678净利润（万）107754净利润率（%）60.17%注:2.8万定价的由来第一：通过市场比较法，对面太湖锦园别墅售价最值得参考，联排1.8万/平，双拼2.2万/平，平均2万/平，则我们别墅的静态比准价格应为2万/平；第二：按照无锡别墅房价年均上涨率10%来估算，以四年开发、三年销售周期计算，我们预测将来平均售价将在2.42万/平；第三：太湖锦园产