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谨呈：乐陵磐古房地产开发有限公司乐陵市百盛达项目市场研究报告2010.8.10写在汇报之前的话……《孙子兵法》开篇曰：“夫未战而庙算胜者，得算多也”；古人又云：“凡事预则立，不预则废”，其“庙算”、“预”均指的是谋略。这些都说明：凡事应先谋略，才可能达到成功之彼岸。对投资额巨大，运作周期长，可变因素多的房地产行业，其事前谋略与策划有着非常重要的意义。此次受乐陵磐古房地产开发有限公司信任和委托，我们承接了百盛达地产项目的前期调研工作，专门设置了项目专案小组，配备了市场调研和营销策划专业人员。为此，我们数次进入驻乐陵市，对该区域房地产市场进行较为广泛的市场调查，对宏观房地产市场及区域市场调查的资料进行了科学分析和研究，为本项目的营销策划提供了翔实可信的市场依据。本报告书旨在通过真实的调研数据结合当前市场情况，对此项目作出初步的：市场定位、产品定位、价格定位、客户定位；为后期全程营销工作的开展打好前站工作。以专业化的视角和操盘为贵公司后期的产品销售提供保障。序言展烨豪为地产运营机构简介展烨豪为地产运营机构简介一展烨豪为展烨豪为房地产投资运营策划机构成立于2007年6月，是一家集地产项目投资分析、土地运作、产品策划、融资策划、工程规划、营销策划、销售代理、品牌推广、广告服务于一身的房地产综合服务提供商。展烨豪为房地产营销策划公司坚持为终端客户服务的理念，在吸收国际专业房地产流通服务模式精华的基础上，结合中国本土化特色，通过服务功能的充实、服务板块的互动和服务体系的完善，创建符合市场的服务模式，目前已经形成了从市场研究、产品策划到营销推广、销售执行，以及资源整合的全程营销策划销售代理的服务体系，可以为客户提供全面的、系统的营销服务。展烨豪为地产运营机构简介二企业文化展烨豪为地产运营机构简介3:服务框架综合服务是客户相关，技术相关，市场相关的多种专业服务的组合与协同。展烨豪为综合服务：一站服务—资源共享—快速响应运营—策划—销售—广告—顾问展烨豪为地产运营机构简介4:服务模式1全程代理服务2整合推广服务3全程顾问服务5规划顾问服务4销售代理服务服务模式展烨豪为地产运营机构简介1全程代理服务业务概述展烨豪为致力于实现房地产流通服务领域的专业化、渠道化、品牌化经营，创新服务产品和渠道，让终端顾客低成本地享受高性价比的房产，谋求开发商顾客、终端顾客和展烨豪为的共赢。凭借多年的市场操作经验积累，代理业务逐步形成了为房地产开发过程提供项目选取、地块研究、可行性分析、建筑策划、营销策划、销售代理等一站式地产产业服务链。目前，展烨豪为已在济南、青岛、德州、天津、烟台、泰安、潍坊、临沂等10多个城市项目的代理业务。服务内容住宅/写字楼/商铺等领域提供以下服务1.全程策划代理:营销策划、销售代理等方面综合服务。2.策划服务:根据开发商需求和阶段，提供市场调研、产品定位、客户定位、物业物业发展建议、营销策略、形象宣传及包装方案、广告推广策略、价格方案、品牌战略等策划服务。3.销售代理:销售管理：销售架构、销售制度及相关流程、人员组织、培训、日常销售管理销售实施：销售通路建立、置业顾问服务、销售活动、售后服务。4.价格策略：定价体系、销售控制、价格制定与调整；5.销售进程控制：进度把握、销售节奏、房源控制、氛围维持6.阶段性销售策略：阶段性推广主题、相关销售策略、推广效果反馈7.展销会销售运作：展销会流程、活动措施展烨豪为地产运营机构简介2整合推广服务业务概述展烨豪为强大而丰富的营销策划和销售资源平台，为广告服务提供了精准的市场导向和案例支持。不同于一般的单一广告服务模式，展烨豪为广告服务在坚持高水平专业创作的同时，更可以为客户提供从市场、产品、销售等方面的人力资源支持，以及大量相同或相似著名案例的借鉴与分析，从而使得广告传播和终端执行更具实效性和全面性，以实现推广成本利用最大化的目的。展烨豪为广告主要由其下属机构——展烨传媒主力承担。展烨传媒伴随展烨豪为品牌一路走来，历时数载，现已成为展烨豪为服务体系中极具创造性和战斗力的环节。展烨传媒坚持用专业和责任服务客户，成功整合推广多个地产项目，海纳商业、住宅不同类型，取得了良好的业内口碑。服务内容a)项目营销环境分析b)项目整合传播策略c)市场竞争性环境分析d)目标客群定位与分析e)项目传播定位策略f)项目核心广告语提炼g)广告投放的媒体分析及组合策略h)推广进程控制及实施策略i)项目案名、LOGO及基础VI系统设计j)平面广告创意、设计、制作k)沙盘展示形象设计l)影视广告的创意表现及制作（制作费用另计）m)形象样板房的氛围设计n)各种营销推广活动所需设计工作o)项目推广和企业形象设计所需相关图片的拍摄工作展烨豪为地产运营机构简介3全程顾问服务业务概述展烨豪为采用模块化、柔性化的服务方式为开发商提供全套的策划服务，可为不同客户量身定做，满足不同客户的个性化服务需求。展烨豪为凭借多年市场开发经验优势，汇集山东省内几十个成功案例经验，以遍及全省各地数万客户（包括近万名成功置业者）的海量数据库资源为基础，通过数十名业界精英的深厚理论与丰富经验，可为客户提供“一条龙”式全程顾问服务。此外，展烨豪为在长期运营中与房地产上下游产业链上的国内外、省内外主要专业品牌服务商建立了良好的协作关系，可为开发企业及各级政府提供质优价惠的服务，能够进一步为开发企业与各级政府的土地成功运营提供保障。服务内容a)市场调查及可行性分析b)项目定位与概念设计c)投资测算及经济可行性d)产品定位及规划设计建议e)企业战略规划f)项目资本运营战略g)项目营销战略h)土地招商运营战略i)城市土地规划策划j)城市文化资本运营战略规划k)城市区域运营战略规划l)企业CI战略规划等m)旅游地产策划n)创意产业园区开发策划o)房地产金融融资方案策划展烨豪为地产运营机构简介4销售代理服务1.销售代理：销售管理销售架构、销售制度及相关流程、人员组织、培训、日常销售管理销售实施：销售通路建立、置业顾问服务、销售活动、售后服务2.价格策略：定价体系、销售控制、价格制定与调整3.销售进程控制：进度把握、销售节奏、房源控制、氛围维持4.阶段性销售策略：阶段性推广主题、相关销售策略、推广效果反馈展烨豪为地产运营机构简介5规划顾问服务业务概述及服务内容A:规划设计任务书的编写指导1、规划设计之甲方要求篇2、现状市政、设备等基础技术条件篇。3、规划设计的设计深度和技术要求篇。4、规划设计的设计工作管理篇。B:规划设计方案、建筑设计方案跟踪评价服务1、与规划设计对接规划设计任务书2、对规划设计初步方案评价3、对修改的规划设计方案评价4、对终稿规划设计方案评价C:施工图设计任务书的编写指导1、施工图设计之甲方要求篇2、现状市政、设备等基础技术条件篇。3、图纸质量、设计深度、技术要求篇。4、施工图设计的设计工作管理篇。D:园林景观规划建议1、建议原则2、建议逻辑3、建议方案展烨豪为地产运营机构简介5经典案例与合作单位A全程策划服务企业与项目1山东万华全福房地产有限公司济南华福国际：40万平方米住宅项目2济南四建房地产开发有限公司万盛园小区：20万平方米住宅项目3山东联盛置业有限公司尚峰尚水旅游度假村：5万平方米山景园林社区4德州恒森置业有限公司上禹周源孝和文化主题社区：28万平方米住宅项目5德州锦川置业有限公司锦川尚郡：9.8万平方米住宅项目6：北京嘉稷投资有限公司城墅：15万平方米花园洋房项目B：营销策划企业与项目1济南外海房地产开发有限公司外海西子城市花园，30万平方米住宅项目的营销策划与整合推广服务2天津滨海世纪投资发展有限公司静海幸福新天地，11万平方米住宅项目营销策划与整合推广服务3天津中滨置业有限公司上东壹街，3.2万平方米商业项目营销策划服务4天津新华投资EOD总部港，50万平方别墅项目营销策划服务5济南蓝石置业有限公司蓝石西湖，40万平方米住宅项目整合推广服务6鲁商置业沂龙湾，120万平方米住宅项目形象系统设计凤凰城，60万平方米住宅项目形象系统设计展烨豪为地产运营机构简介C:部分整合推广项目1青岛康大·凤凰国际2青岛观澜轩3青岛锐城4临沂央区国际5德州上禹周源6德州城墅7德州锦川尚郡展烨豪为地产运营机构简介乐陵市百盛达项目市场研究报告乐陵市百盛达项目市场研究报告汇报内容NO1《市场分析篇》NO2《市场定位篇》NO3《营销策略篇》乐陵市百盛达项目市场研究报告NO4《整合推广篇》NO1市场分析篇百盛达-----NO1市场分析篇三乐陵房地产市场现状分析四市场供应分析五市场需求分析一乐陵概况二乐陵经济现状及发展趋势分析乐陵市场环境分析百盛达-----NO1市场分析篇一枣城—乐陵：鲁西北的区域性中心城市之一。自然地理环境：乐陵位于山东西北部，鲁冀两省交界处，距渤海直线距离50公里，地处环渤海经济圈。现辖8镇4乡4个街道办事处，总面积1237.2平方公里，耕地面积102万亩，总人口65万。乐陵地理位置优越，处于北京、天津、济南、泰安等城市构成的南北走向经济龙脉的中心位置，是山东的北大门和主要进京门户。205国道和4条省级干线公路纵横穿越，80公里半径范围内，分别与京沪铁路、京福高速公路、黄骅港、济南机场相接，交通条件十分优越。人文历史环境：乐陵历史悠久，文化灿烂，是华夏龙山文化发祥地之一，于公元前202年置县。1988年撤县换市。境内有龙山文化、明代文庙大成殿、魏王城等多处古文化遗址。这里曾养育出弥衡、抗日名将宋哲元等一批彪炳史册的历史杰出人物。是国家命名的“金丝小枣之乡”。百盛达-----NO1市场分析篇从几个主要指标看乐陵宏观经济发展2009年数据增长率备注GDP（亿元）120.3316.80%国民经济发展稳步提升人均GDP（元）2366317.10%产业结构比例15.7:50.4:33.9产业结构更加趋于合理化固定资产投资（亿元）68.6128.40%房地产投资比例进一步加大经济发展水平、人民生活水平快速提高，居民住房水平相对滞后，乐陵房地产市场尚有较大发展空间。但近两年内开发力度加强，地产市场的竞争压力也日益增加。百盛达-----NO1市场分析篇三乐陵房地产市场现状分析四市场供应分析五市场需求分析一乐陵概况二乐陵经济现状及发展趋势分析乐陵市场环境分析百盛达-----NO1市场分析篇指标2：人均GDP连续三年人均国民生产总值指标1：GDP连续三年国民生产总值二乐陵经济现状及发展趋势分析百盛达-----NO1市场分析篇2008年，全市各级进一步强化固定资产投入意识，优化投资结构，着力提高投资效益。加大投资力度，以市场为导向，全社会固定资产投资完成68.61亿元，同比增长28.4%。07年实施50万以上的固定资产投资项目121个，累计完成投资56.6亿元，同比增长27.9%。07年施工房屋面积775864平方米，其中住宅239354平方米；竣工房屋面积600251平方米，其中住宅167961平方米。随着城市经济的发展，城市建设规模的不断扩大，居民收入水平的提高以及对房产的需求不断增加，固定资产投资中房地产投资的比例进一步加大。房地产市场也在03年开始起步以来，逐步由正规走向成熟。指标3：固定资产投资连续三年固定资产投资百盛达-----NO1市场分析篇2009年三产结构为：15.7:50.4:33.9，产业结构更加趋于合理化，第二产业一直是乐陵的支柱产业，而第三产业呈现不断递增的趋势，三大产业相互促进，构筑形成了以工业为主导、三大产业协调发展的经济格局。乐陵经济的健康快速发展，为乐陵房地产市场的快速发展奠定了基础。随着人民生活水平的迅速提高，对住房质量的要求和层次也逐步升级，商品房住宅市场的投资潜力逐步显现。指标4：固定资产投资百盛达-----NO1市场分析篇总体来说，乐陵市的经济发展水平快速增长，人们的生活消费水平显著提高，随着整个城市的经济发展，导致房地产市场产品也在逐渐升级换代，来满足当地居民的需求。新的高品质社区的不断涌现必将带动整个城市的房地产发展水平。可以说，经济的快速发展给乐陵的房地产市场注入了新的动力，市场投资前景广阔，但同时也蕴藏着激烈的竞争