搜索
目录中国房地产政策评估简介................................................................................................................11.评估背景和目的..........................................................................................................................12.中国房地产业中长期发展动态模型.............................................................................................13.方法体系.....................................................................................................................................34.数据来源.....................................................................................................................................3序言.................................................................................................................................................41.2013年上半年中国房地产政策评述............................................................................................51.1国五条定调调控方向，热点城市配套政策细化.................................................................51.2房地产行业受货币环境影响较大,支持首次购房政策不变................................................101.3长效机制调节供需结构，房产税扩围预期再现...............................................................121.4土地制度改革试点有突破，创新出让方式促产业供地....................................................152.2013年上半年中国房地产政策效果评估..................................................................................172.1国五条出台市场迅速回应，调控政策强烈影响短期预期.................................................172.2热点城市短期受影响最为明显，房价上涨势头趋缓........................................................212.3二手房市场成交剧烈波动后趋稳，严格个税政策执行存争议.........................................242.4供需推动出让金同比大幅增长，热点城市地价持续高位运行.........................................262.5企业重点布局一二线看好后市，适时调整产品结构顺应市场.........................................303.未来中国房地产政策环境预判..................................................................................................353.1经济增长预期不明，宏观政策以稳为主..........................................................................353.2首次购房需求将得到信贷等方面的稳定支持...................................................................353.3房价上涨仍是政府调控的重点目标.................................................................................363.4新型城镇化加快推动土地制度改革进程..........................................................................363.5全年市场走势预测修正....................................................................................................372013年上半年中国房地产政策评估报告中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组研究主持：住房和城乡建设部政策研究中心中国指数研究院联席组长：秦虹：住房和城乡建设部政策研究中心主任莫天全：中国指数研究院院长主要成员：住房和城乡建设部政策研究中心：浦湛、周江、钟庭军、梁爽中国指数研究院：（总院）莫天全黄瑜葛海峰何田许琳吴珊张婷高静贾静李晶叶璐徐恝懿曹晶晶张静祁璇王嵩刘丽杰陈文静张举峰贾蕾杨凌云陈召蕾师洋周宣蒋云峰黄秀青赵丽一陈茜白彦军杨德磊牛永勤（地方分院）汪勇张志杰罗勇成张化学林建晖刘宣薛琳李力杜丙国陈延彬周瑞蓉钟文辉张伟高院生张晓伟曹旭东张晓伟吴晓桃黄雪秦晓鑫胡佳娜钱慧群朱柏润薛建行王玲陈宏军马文涛2013年上半年中国房地产政策评估报告1中国房地产政策评估简介1.评估背景和目的受发展阶段和国情所决定，影响我国的房地产市场的因素众多而又独特，既有人口、土地、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还有金融体系、土地制度、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时影响较大。根据房地产业中长期发展动态模型的结果显示，政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程。房地产政策既关乎国民经济增长的大局，又与广大民众安居乐业息息相关，因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注。从国外经验来看，房地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节，但在我国，对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视。为了独立研究和评估政府房地产政策，并为推动中国房地产业的健康发展提出合理政策建议，国家住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院共同发起并组建第三方“中国房地产动态政策设计研究组”，旨在：（1）独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，深入解读各有关部门涉及房地产行业的政策措施，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；（2）从房地产发展实际出发，设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；（3）以全方位、前瞻性的眼光为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。（4）构建政府、购房者和开发商的交流机制和平台，使得各方在获得真实有效信息的基础上来调整自身的行为，促进房地产市场的平稳健康发展。2.中国房地产业中长期发展动态模型在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，我们从中国房地产发展实际出发，设计中国房地产动态政策设计研究组2建立了一个“房地产业中长期发展动态模型1”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。该模型分为房地产供给、房地产需求、房地产价格、城镇居民收入、房地产政策和房地产人口，6个模块共22个方程。房地产业中长期发展动态模型具有如下几个优势：（1）该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习的基础上，吸纳了众模型之长，既能客观描述房地产行业的内在规律，又能进行政策评估和设计。（2）采用比较先进的动态建模方法，“检验、检验、再检验”的建模思想贯穿整个模型的设计和估计，并采用协整理论，避免了非平稳时间序列产生的“伪回归”。（3）引入误差修正模型（ECM），因而既能较好的描述房地产行业运行的长期内在规律，又能反映外部条件变化下房地产行业的短期波动性。（4）遵循宏观经济模型小型化的趋势，使基本模型保持在比较小的规模，着重分析重要变量，不仅有利于对房地产行业运行规律的把握，也使分析更易于进行。（5）充分考虑了房地产政策，人口和大城市这些之前研究中被探讨得不12010年4月，“模型”通过住建部、国家统计局、清华大学等权威机构专家组成的鉴定委员会的鉴定。2011年，“模型”获住房和城乡建设部“华夏建设科学技术三等奖”。国民经济宏观动态模型（中国宏观经济季度模型）其他行业模型（中国农业政策分析和预测模型CAPSiM）中国房地产市场研究房地产业中长期发展动态模型国外房地产市场模型（国际房地产市场宏观模型，美国大城市房地产市场模型，爱尔兰房地产市场供需模型和芬兰房地产市场模型）房地产供给模块房地产需求模块房地产价格模块城镇居民收入模块房地产政策模块房地产人口模块2013年上半年中国房地产政策评估报告3够深入却又十分重要的因素，使得模型能更客观地体现房地产内在规律。3.方法体系在评估的方法体系上，我们采取定量分析和定性分析相结合,构建“房地产业中长期发展动态模型”与问卷调查相结合的方法。4.数据来源数据样本区间为1997至2013年上半年，涵盖中国房地产市场发展的主要发展阶段，主要包括：■中国房地产指数系统■CREIS中指数据■国家统计局统计年鉴、中国房地产统计年鉴■中国人民银行发布的公开数据■各城市房地产交易中心发布数据■其他数据来源同时我们对采用的数据进行交叉复核以保证数据的准确性。发掘房地产市场长期规律开发商购房者动态模型问卷调查外部环境因素调查结果专家房地产市场内部因素房地产政策效果评估政府政策因素中国房地产动态政策设计研究组4序言2013年上半年，两会前夕出台的“国五条”再度表明中央调控决心，在承认短期部分城市供求紧张难以解决的同时，重点针对发展过快过热城市提出严格调控的要求。从地方政府落实力度来看，一二线热点城市大多出台细则加码调控，而多数城市则以制定房价控制目标、加大土地供应等手段保障供需平衡，促使市场平稳发展。两会过后新一届政府并未针对房地产调控提出过多看法，而更多着重于保障房、房地产税制改革、个人住房信息联网等长效机制建立，并通过调节货币杠杆进一步抑制投资投机需求。“国五条”出台前后，市场呈现剧烈波动。一季度延续去年下半年以来的火热态势，1-2月全国商品住宅成交量同比增速攀升至2010年以来最高，3月受政策末班车效应影响，多数城市新房、二手房呈现井喷式成交，百城价格指数环比也随之达到高点。进入二季度后，4月供求陷入年内低谷，5-6月逐步回升企稳，价格仍保持上涨，但涨势得到遏制。一线城市受调控影响最大，二季度成交量环比降幅大于其他城市，但价格涨势依然领先全国。在严厉调控之下品牌企业顺势调整产品结构及布局，在一二线城市积极拿地储备，实现业绩的稳步增长。2013年上半年中国房地产政策评估报告51.2013年上半年中