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克而瑞旅游地产部总经理胡晓莺2015.5目录Content一、全国旅游地产发展概况二、闽东南旅游地产发展分析三、常见旅游地产发展解读旅游地产发趋势测四、旅游地产发展趋势预测中旅游地产发概一、中国旅游地产发展概况起步晚、发展快，目前已进入转型创新阶段1990年1998年2003年2010年起步阶段调整阶段整合阶段转型阶段起步阶段调整阶段整合阶段转型阶段•分时度假概念引入旅游地产•“旅游+地产”的模式取得成功•功能复合、产品•旅游与地产功能全面融合开发引入；旅游地产缓慢起步的模式取得成功，现代意义上旅游地产内涵形成丰富的大型旅游地产项目成为市场主流全面融合，开发模式探进入深层次阶段红海竞争全国市场概况—市场规模供应增长快速，旅游地产市场已经步入红海竞争阶段7965项我国旅游地产项目数量增长情况5299目数52997479261380212822592005年以前2009年2010年2011年2012年2013年2014年全国市场概况—发展格局项目布局呈遍地开花之势，竞争格局更加复杂多变85%100%2012-2014年我国主要区域旅游地产项目数量占比情况85%73%77%80%40%60%20%0%海南长三角环渤海西南两广闽东南六大区域小计201220132014全国市场概况—开发主体（一）开发企业数量庞大，5324家企业涉足旅游地产60002012-2014我国旅游地产开发企业数量变化5000600030004000100020000201220132014全国市场概况—开发主体（二）房企为主导力量，开发规模前10的企业均为实力房企业排名开发企业名称开发占地面积（㎡）1碧桂园地产40910159碧桂园地产2中信地产266358943雅居乐地产220783313雅居乐地产220783314恒大地产183014025万达集团175128915万达集团5896龙湖地产150879097世茂地产12860623茂产8万科地产122124979绿城地产745087610鲁能地产2698260旅游自然资源抢夺全国市场概况—项目特征（一）旅游项目开发趋于理性，稀缺自然资源抢夺更加激烈古镇等文化资源2013-2014 我国依托不同资源类型的旅游地产项目占比情况大型旅游项目古镇等文化资源山地资源温泉资源湖泊资源0%5%10%15%20%25%30%35%滨海资源20132014大全整合能力全国市场概况—项目特征（二）项目开发向“大而全”方向转变，整合能力成核心竞争力35%2013-2014 我国不同占地规模旅游地产项目占比变化30%29%23%25%30%21%21%19%21%17%15%20%9%10%5%10%15%0%5%5万m2以下5-10万m210-20万m220-50万m250万m2以上20132014多休闲度假全国市场概况—需求特征（一）居民旅游动机日趋多元，休闲度假已成主导需求2014年我国城镇居民旅游动机调查2013-2014年我国城镇居民旅游动机变化观光旅游2014年我国城镇居民旅游动机调查30%40%50%20132014年我国城镇居民旅游动机变化观光旅游15%商务活动10%其他41%0%10%20%休闲度假20%探亲访友会议或者奖励旅游探亲访友10%奖励旅游4%20132014意上升度假本全国市场概况—需求特征（二）旅游地产置业意愿上升，置业目的回归度假本质2013-2014年我国城镇居民旅游地产置业意愿变化2014年意向旅游地产置业者置业目的调查40%50%度假其他20%30%29%29%0%10%近期有2年内有远期有没有打算投资26%养老16%近期有2年内有远期有没有打算2013201426%全国市场概况—需求特征（三）水景资源为市场最爱，高尔夫资源偏好度下降70%2013-2014 意向旅游地产置业者景观资源偏好调查50%60%30%40%10%20%0%海景资源湖景资源山地资源温泉资源高尔夫资源古镇资源主题公园资源其他资源20132014餐饮新套全国市场概况—需求特征（四）餐饮配套最受重视，新型配套关注度上升明显餐饮配套20113-2014 意向旅游地产置业者配套设施偏好调查购物配套餐饮配套运动配套医疗配套20142013酒店配套康乐配套2013其他酒店配套0%10%20%30%40%50%60%70%全国市场概况—需求特征（五）别墅物业偏好度上升明显，公寓物业偏好度下降20132014意向旅游地产置业者物业偏好变化其他8%2014年意向旅游地产置业者物业偏好调查40%50%2013-2014 意向旅游地产置业者物业偏好变化别墅洋房18%8%20%30%47%普通公寓产权式公寓12%0%10%别墅普通公寓产权式公寓洋房其他普通公寓15%别墅普通公寓产权式公寓洋房其他20132014全国市场概况—需求特征（六）舒适型户型面积最受欢迎，大户型偏好段有所上升35%2013-2014 意向旅游地产置业者面积段偏好调查25%30%35%15%20%5%10%0%50㎡以下50-70㎡70-90㎡90-120㎡120-150㎡150-250㎡250㎡以上2013201420132014二、闽东南旅游地产发展解析区域研究主要内容六个区域重点透析，四维视角立体解读供应供应海南西南成交四个视角长三角两广典型区域项目全面解读角两广重点分析需求环渤海闽东南需求闽东南旅游地产发展特征闽东南平稳升级闽东南旅游地产发展特征政策红利逐步释放，区域旅游地产发展环境宽松《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》《国务院关于加快发展旅国家利好政策频出为旅游地产发展提供历机遇国家利好政策频出为旅游地产发展提供历机遇《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》、《国务院关于加快发展旅游业的意见》以及《海峡西岸旅游区发展总体规划》等国家规划为闽东南旅游地产发展提供了良好的历史机遇。《关于进一步推动旅游产业发展的若干意见》《福建省旅游产业创新提升规划》福建旅游产业转型为旅游地产发展提供有力支持福建旅游产业转型为旅游地产发展提供有力支持《关于进步推动旅游产业发展的若干意见》、《福建省旅游产业创新提升规划》等旅游产业政策为旅游地产发展提供了政策支持和方向指导福州、厦门、泉州、漳州等地市近年均出台了有促进旅游产业发展的鼓励政策和措施，分别从土地、税费、财政奖励等方面给旅游地产等旅游相关行业予以支持和鼓各地市旅游产业扶持措施驱动旅游地产大发展各地市旅游产业扶持措施驱动旅游地产大发展励。闽东南旅游地产发展特征闽东南经济发达，旅游地产发展具有坚实的市场基础福州厦门泉州漳州福建全省福州厦门泉州漳州福建全省一产占比8.6%0.9%3.3%15.5%8.9%二产占比45.6%47.5%61.8%48.8%52.0%三产占比45.8%51.6%34.9%35.7%39.1%城市化率41.2%81.2%61.6%53.0%60.8%闽东南旅游地产发展特征区域消费升级，享受型产品消费能力强项目20092010201120122013消费支出134511475016611869320093食品53365791653573177425衣着11721281149516341685家庭设备用品及服务859972118012551417医疗保健592617773773936疗保健交通和通讯19942197247029623219文教娱乐服务15051786187921052448文教娱乐服务15051786187921052448居住13951606166217542014杂项598499667793949杂项598499667793949闽东南旅游地产发展特征246个项目，2517万平方米用地2012-2014 闽东南旅游地产项目数量统计2013-2014 闽东南重点城市旅游地产用地规模统计246250300计55174546581038126000000070000000规模统计141150200300000004000000050000000390501000100000002000000020122013201420132014闽东南旅游地产发展特征量跌价平，市场整体表现平稳2013-2014 闽东南重点城市旅游地产成交量价表现1200014000160002000000250000060008000100001000000150000002000400060000500000002013.012013.022013.032013.042013.052013.062013.072013.082013.092013.102013.112013.122014.012014.022014.032014.042014.052014.062014.072014.082014.092014.102014.112014.12成交面积成交均价闽东南旅游地产发展特征单一引擎驱动项目占比上升，公寓是主流产品20132014闽东南不同驱动模式旅游地产项目20132014闽东南旅游地产物业结7%2013-2014 闽东南不同驱动模式旅游地产项目占比分析87%90%100%2013-2014 闽东南旅游地产物业结构分析33%29%7%次复合驱动复合驱动23%40%60%80%52%64%0%20%40%60%80%单一驱动23%19%0%20%40%公寓别墅0%20%40%60%80%20142013公寓别墅20132014闽东南旅游地产发展特征投资和度假为核心需求，低总价产品最受欢迎2014年闽东南旅游地产意向置20132014闽东南旅游地产意向置业者总价偏好调查其他2014年闽东南旅游地产意向置业者置业目的调查33%23%22%25%30%35%2013-2014 闽东南旅游地产意向置业者总价偏好调查度假34%养老其他19%22%11%5%3%2%1%5%10%15%20%25%投资养老11%3%2%1%0%5%投资36%20132014闽东南旅游地产发展特征漳州金汤湾海水温泉小镇集“山、海、林、泉”于一体的大型养生度假型项目占地面积：300亩开盘时间：2013年6月开年月物业类型：别墅、公寓、酒店式公寓内部配套：酒店、养生会所三、常见旅游地产发展解读不同类型旅游地产发展动向六类常见旅游地产发展动向滨海旅游地产滨海旅游地产滨湖旅游地产古镇旅游地产滨湖旅游地产古镇旅游地产山地旅游地产高尔夫地产山地旅游地产温泉旅游地产温泉旅游地产发展特征427个项目，33万亩用地2013-2014温泉旅游地产项目数量统计2013-2014 温泉旅游地产用地规模变化4%6%4%5%6%30040050032.5225.0030.0035.004%1%2%3%1002003009.81100015.0020.001914270%1%0201320140.005.0010.00项目数量项目占比20132014温泉旅游地产发展特征海南项目最为密集，非旅游地产集聚区发展迅速36%40%2013-2014 不同区域的温泉旅游地产项目占比统计36%23%32%25%30%35%16%11%17%11%23%17%15%20%25%4%7%11%9%11%5%7%6%0%5%10%0%西南闽东南两广其他海南环渤海长三角20132014温泉旅游地产发展特征与农业的结合更为密切，多功能融合开发趋势更明显温泉旅游地产发展特征产权式管理方式更加普及酒店管理开发商酒店开发商投资建造酒店管理集团管理集团负责酒店经营开发商聘请管理集团管理酒店开发商投资建造管理集团负责酒店经营开发商聘请管理集团管理酒店经营权受到业主委托产权式管理的一般模式四、我国旅游地产发展趋势预测旅游地产发展趋势预判环境持续利好，文化主题进一步深化，营销创新将成常态房地产和旅游产业政策持续利好•房地产调控去行政化已成常态，央行将继续放松限贷，总体房地产市场朝积极方向发展•旅游产业仍将得到国家和地方政府支持，旅游地产用地将得到保障，开发内容将进一步规范丝绸之路旅游年，文化主题更加被重视•国家旅游局将2015年中国旅游