2015年“年中庆”大礼包30套【房策网】【房地产营销精选】联合发布房策地产机构(中国深圳)QQ:2403010638手机:13686892610主编微信:fangcewang【房策网】微信公众号:fangcecn【房地产营销精选】微信公众号:fdcyxjx[策划顾问销售代理广告推广][商业地产产业地产旅游地产][欢迎全国地产项目委托/业务合作热线/13686892610]房策地产机构(中国深圳)QQ:2403010638手机:13686892610客服微信:fangcewang中国领先的房地产全程顾问机构房策网全程百万文档资源与精英人脉支持香港·深圳·广州·惠州·东莞·长沙·武汉·北京·贵阳·合肥·昆明……中国地产在线培训第一品牌郑重承诺:课程免费试听试看,听课后不满意无条件退款!试看客服QQ:2355865285扫一扫添加“房策大讲堂”微信公众号:fangcepx房地产微信营销系统微信公众平台注册认证微信公众平台代运营微信公众平台应用开发微官网开发定制微信营销活动策划开发微信内容策划管理微信SCRM系统开发微信全民营销定制开发房地产自媒体联盟广告房地产互动传播SEM搜索引擎营销网络公关活动网络广告投放社会化口碑营销网络舆情管理产品互动体验虚拟服务体验互动视频创意微营销系统房地产网站平台网站平台规划实施网站开发定制网站平台营销策略网站页面设计技术后台定制开发数字品牌管家维护电商平台开发APP客户端开发房策地产机构(中国深圳)QQ:2403010638手机:13686892610客服微信:fangcewang【房策网】粉丝30000+微信公众号:fangcecn【房地产营销精选】粉丝50000+微信公众号:fdcyxjx房地产自媒体微信发布平台宣传报道、软文合作、案例分享、品牌传播、活动直播……粉丝数据截止2015年6月合作伙伴房策地产机构(中国深圳)QQ:2403010638手机:13686892610客服微信:fangcewang中国房地产高端人脉与资源整合平台总监以上请加主编微信:fangcewang邀请您加入微信群,与500位房地产高管对话!摩卡假日11月至春节营销推广计划香堤庭院营销策划报告嘉世地产2014.2目录市场解读竞品剖析项目解读客户认知营销策略市场解读天津整体取消限购,利好政策频传,但客户观望情绪依然较重,投资信心仍有待时日。天津自贸区成立对区域内发展·促进作用可观,但对其他区域的房地产市场是否有利好仍须观察。9月30日,中国人民银行、中国银监会重申房贷利率最低7折,宣布二套新规、三套可贷10月9日,住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合发布公积金异地互认新政10月17日,天津市正式取消限购,废除90/702014年10月30日正式执行新契税优惠标准政府多方吹响救市集结号客户仍旧多在观望2014年11月22日,央行下调金融机构人民币存贷款基准利率,贷款利率下调0.4个百分点2014年12月12日,国务院批准天津自贸区成立天津自贸区成立随着政府救市政策的相继出台,2015年房地产环境将走向稳步发展的过渡年份。政策以及市场环境市场解读天津整体房地产市场走势14年地产市场为弱势年份,930政策出台后,市场供求关系逐渐逆转,15年市场值得期待10331984710796987091861041910612995111480114791205811922020004000600080001000012000140000501001502002502014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元)2014年天津市住宅市场新增供应1447.49万㎡;成交1037.47万㎡,可见14年处于地产市场弱势年份。13、14年供应相当,但14年成交锐减,成交面积环比下降23.13%,均价环比下跌1.52%;930政策出台后,12月份出现供小于求的局面,预示15年市场值得期待市场解读1354571343312716160200400600800市内六区环城四区新增供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)库存面积(万㎡)天津市内六区、环城四区供、销、存情况环城四区新增供应较大,库存累积逐渐增大,短期内无法解决现状。14年全年供大于求,市内六区供求比近乎1:1,存销比为2:1,短期内库存去化为影响市场价格突破的重要因素环城四区供求比为1.4:1,存销比1.9:1高于市内六区,但因新增量过大,造成库存累积量逐渐增大,短期内无法解决现状市场解读1、政策利好频出,12月份出现供小于求的状况,预示2015年市场值得期待,但政策出台后市场反应较滞后且数据反应不佳,可见地产市场处于理性购房时期。2、市内六区及环城四区整体市场呈现供大于求的状态,历史库存的遗留逐渐形成买方市场局面,库存去化将成为未来地产环境的不利因素。且环城四区的市场环境更为恶略,故价格策略需谨慎。小结市场解读市场解读排名区域项目套数均价单套面积套总价1武清区首创国际半岛2911028522523139452津南区中信公园城208947818817821473静海县天津富力新城1621127616118097994静海县金地长湖湾118940618217122165津南区首创福缇山1151653617629023866东丽区万科东丽湖东屿别墅97961219819071367西青区富力津门湖863347629899921158静海县融科伍杄岛81986521220946299西青区旭辉御府6821862183400642710静海县景尚春墅6613307234311484211津南区天山龍玺658744152132737612武清区翠金湖美墅岛636592262172960713武清区富力尚悦居5713010157204551914空港经济区复地温莎堡5611812352415644515武清区住总尚清湾5612489231288814116西青区首创福特纳湾5310942211231118817静海县泊湖林奇郡527832193151370418武清区孔雀城5210610221234219219蓟县悠然墅51884273642076.620北塘经济区融创君澜融公馆49183381913498640数据为2014年度天津市场别墅成交排名前20,从成交数据来看,多数项目均为单价万元以下且单套面积200㎡以下。所以单价万元已经成为天津别墅市场的大势所趋。市场解读嘉世观点:2014年,天津市场整体向好,可能再次出现量价齐升的局面;天津市场目前主要库存集中在远郊区县,市内六区及环城四区的销售仍然会维持供求平衡,甚至部分热点地段的热点项目,可能出现供不应求导致卖方大幅度议价的局面;西青市场占比天津十分之一,具有举足轻重的地位;但诸如中北、梅江、李七庄等多个片区土地资源殆尽,会影响片区的整体实力;作为交通、配套和政府投资全面领先于杨柳青的张窝板块,2014年会成为西青区的销售主力;西青区不缺别墅产品,也不缺别墅客户,但香堤庭院面对的最大问题,是如何从每年商品房市场中,争夺仅1/3的份额;竞品剖析中北板块西青传统市场,但土地资源已面临不足,2014年主要依托旭辉、金隅的新入市大盘支撑销售;普宅均价11000以上;别墅均价14000以上;杨柳青板块距离市区最远的板块,以资源景观型住宅为主,项目素质不同、景观资源及定位不同,价格差距很大;张窝板块依托高铁南站及大学城的新兴板块,西青区普宅的发力区域,2014年普宅均价10000以上,别墅均价12000-14000;李七庄板块土地供应量不足,项目较少,难成气候,但因位置较好,临近奥体、快速路,价格较高;西部片区板块分析中北板块杨柳青板块张窝板块李七庄板块竞品剖析杨柳青板块与李七庄板块与项目存在较大的地域性差异且主购买客群与本案交集较少,故不做重点分析竞品剖析旭辉御府本案云锦世家金隅满堂社会山项目竞品为张家窝区域内社会山及中北镇区域内的旭辉御府、金隅满堂、与云锦世家。但本案所处区域具备较强城市属性,是西青区继中北镇后下一个主力发展区域,具备良好的发展前景。但中北镇板块内项目从客户群体、客户购买能力及客户需求上看均存在较大差异。故本案选定张家窝区域内社会山项目为一级竞品项目。项目均价平均套面积平均套总价旭辉御府218621834006427金隅满堂268241915115143雲锦世家275652547004473社会山142892113008544竞品剖析—社会山7月7月2014年7月首开24#25#3#4#5#可销售面积:4676㎡推售套数:26套2014年8月加推11#12#23#可销售面积:2876㎡推售套数:16套2014年9月加推22#13#10#可销售面积:2524㎡推售套数:14套2014年10月加推14#19#21#可销售面积:3228㎡推售套数:18套别墅产品推售原则:1、依据别墅销许进度,产品由西至东进行推售,同时也考虑外围环境因素,楼座资源逐步升级;2、每批次推售选择纵向楼座搭配推售,有利于优劣搭配,注重推售均好性;3、少量多次进行推售,动作灵活,有利于视销售状况调整推售方式,分析客户需求进行针对性推售,如横向产品组合的推售方式。8月9月10月11月2014年11月加推8#15#20#可销售面积:2876㎡推售套数:16套竞品剖析—社会山社会山端户建筑面积(㎡)套均187㎡地下/地上建筑层数地下1层/地上2层面宽/进深(m)7.2/12.6赠送面积(㎡)(不含小院)约180㎡地下室、60-80㎡地上车位数量(地下/地上)1个地上小车位+公共停车卧室数量及实用性1套房、2卧室,1老人房,实用性高庭院数量/面积(㎡)3个/套均75-100㎡功能区小院、地下娱乐、家政、玄关、餐厨、衣帽间、屋面露台及阳台套总价套均470万销售单价/折算单价(㎡)25000/10800竞品剖析—社会山社会山中户建筑面积(㎡)套均176㎡地下/地上建筑层数地下1层/地上2层面宽/进深(m)7.2/12.4赠送面积(㎡)(不含小院)约180㎡地下室、50-60㎡地上车位数量(地下/地上)1个地上小车位+公共停车卧室数量及实用性1套房、2卧室,1老人房,实用性高庭院数量/面积(㎡)2个/套均55-70㎡功能区小院、地下娱乐、家政、玄关、餐厨、衣帽间、屋面露台及阳台套总价套均410万销售单价/折算单价(㎡)23000/10000社会山别墅2014年共计签约27套,大部分为一期别墅库存产品,面积区间230-340㎡,含赠送面积约350-510㎡;2014年推出山巅别墅产品主力销售产品为176-187㎡户型,含赠送面积约400㎡;签约单价24000元/㎡,套内使用面积折合单价仅为10500元/㎡;社会山别墅2014年销售情况不佳,主要原因是别墅市场走低、库存资源位置不好,客户难以选择;另外,其2014年全力推售高层产品,推广倾向性过强,也造成了别墅无人问津的情况,可见张家窝的别墅2014年在市场上声音较小;竞品剖析—社会山一直以来,社会山的卖场气氛都比较不错,售楼处内的展示道具齐全,并且样板房投入也比较高,基本能够完整的展示出产品的卖点;值得一提的是,其售楼处基本都习惯于展示整个社区的规划品质,不一定会针对单独的别墅区或组团展示规划沙盘,这是一个弊端;竞品剖析—社会山竞品剖析—社会山嘉世观点:社会山2014年主力推售产品为176-187㎡的联排,户型基本类似,价差主要取决于赠送的小院面积;其产品定位非常明确,走纯经济型和高舒适度两个极端,高舒适度的产品与香堤无竞争关系,但纯经济型产品对我们压力很大,为本案的主要竞争产品,也是本案主要应学习与效仿的项目:①销售面积小于本案50-120㎡,但功能性差异很小;②卧室数量满足复合型家庭需求,本案此项较之不足;③庭院形式虽然单一,但面积较本案大,且实用性很强;④价格优势很