天津新技术产业园区华苑软件园营销策划方案

天津新技术产业园区华苑软件园营销策划方案目录一、项目概况二．项目建设单位概况三、软件园项目市场调研与分析四、整体销售计划五、具体计划的实施六.收益分析一、项目概况天津新技术产业园区华苑软件园是天津海泰房地产开发有限公司开发建设的中高档写字楼。天津新技术产业园区华苑软件园项目选址于天津新技术产业园区华苑产业区环内C4地块范围内，建设用地四周范围为：北临复康路，南至现有的国际创业中心及华天道，东至梅苑路，西至桂苑路。项目建设用地呈L形，南北宽约220米，东西长300米，建筑占地面积约9600平方米，在此基地范围内拟建地下一层、地上六至十六层，总建筑面积约12万余平方米的大规模、高档次、配套服务齐全商务写字楼群。天津华苑软件园项目总体构想由七个单体建筑及区域构成，分别为A座、B座、C座、D座、E座、F座，其总体规划依照建设用地形状，沿复康路及桂苑路布置。建设规模宏大，配套体系完善，与南侧已建成的海泰大厦、海泰大厦B座、火炬大厦及国际创业中心等建筑一并构成华苑产业区中心的高科技企业基地。总体布局构想将园区主入口布置在基地西侧的桂苑路一侧，通过沿街的宽大台阶可直达设计的“城市舞台”；辅助入口分布于东侧、南侧及北侧，环绕周边布置有停车场地、广场及绿地等。机动车入口布置在基地南侧的华天道一侧，对应设置有地下停车库入口，机动车出口位于西侧的桂苑路，基本做到人、车分流，互不干扰。本工程在选址、建设规模、建设内容等方面均依照华苑产业园区总体发展规划实施，建成后即可大幅度提升该区域设施功能水平，并与原有软件产、学、研基地优良好的衔接，体现出规划控制性与实施灵活性相结合的特点，因此其总体建设方案合理可行。附总体规划主要经济技术指标：规划占地面积：35000平方米总建筑面积：120000平方米建筑占地面积：9600平方米建筑密度：27.5%建筑容积率：2.95%绿地率：35%（一）配套说明1．建筑结构：2．层高：首层：标准层：3．荷载：4．采暖制冷：5．电力：6．电梯：7．电话：8．24小时保安监控系统：9．生活水：冲厕：（二）室内外装修标准说明：1．室内装修标准：地面：墙面：踢角：窗：2．公共部位装修标准：地面：顶部：楼梯间：墙面：门厅：踢角：楼梯扶手：3．卫生间装修标准：地面：顶部：墙面：洁具：4．外檐装修标准二．项目建设单位概况天津海泰房地产开发有限公司（原天津高新技术产业园区房地产开发有限公司）隶属于天津海泰控股集团有限公司。公司按照园区总体规划的要求，负责园区内的基础设施建设及房地产工程项目的开发经营，以最大程度的满足园区高新技术企业发展的要求，为进驻园区企业造就良好的投资环境。公司自1992年成立以来，累计开发十余个项目，建筑面积逾30万平方米。其中包括住宅、写字楼、综合办公用房、标准厂房等多种类型。公司是园区直属的房地产开发公司，立足于园区，服务于园区，几年来相继开发、建设了在园区较有影响的几个重点项目，包括园区管委会办公大楼、金堤科贸大厦、海科大厦、科园科贸大厦、海泰大厦、海泰大厦B创业服务中心、软件大厦及华苑国际创业服务中心等。公司拥有充分的人才资源以及良好的人才优势，有效的支持海泰品牌的塑造，公司现有员工22人，其中专业技术人员占90%。公司“以人为本”的经营理念在各个项目的开发及建设中得到了最好的诠释。公司按ISO9001的标准建立了质量管理体系，并进行持续改进，通过以顾客为中心的理念，拓宽市场，实现跨越式发展。三、软件园项目市场调研与分析为了更有利于该项目的销售，对产业区内相同或相似的楼盘做了进一步的市场调研，经过广泛、深入的调研认为该项目在产业区内还是具有较大的优势，下面从几方面做一下阐述：（一）主要目标市场分析项目建成后主要面向软件公司和配套服务的厂商，他们是项目的主要目标市场，项目的市场前景与软件业务紧密相关。软件产业是信息产业的核心和灵魂，是决定21世纪国家竞争力的战略性先导产业。世界上许多国家都将软件产业列为主导产业和支柱产业。从1998年到2000年，世界软件及软件服务业连续13年保持高速增长，软件市场和软件服务市场的平均增长率也分别达到了10%和14%。软件产业发展较成熟和较快的国家包括：美国、日本、爱尔兰、印度、韩国、以色列等。自九十年代以来，我国软件产业和软件市场发展迅猛，软件产业已成为我国目前增长最快的“朝阳产业”。近十多年来，我国的软件产业始终保持了持续快速的发展态势，每年都在以超过30%的速度递增。1992年我国的软件产业销售额仅为43亿元，2001年我国的软件产业销售额达796亿元。软件产业已形成一定的规模，到2002年8月，我国通过认定的软件企业为4200家，销售额超亿元的有十几家，登记的软件产品达9830个，共有各类软件从业人员近50万。根据我国软件产业发展的目标，到2005年软件市场销售额达到2500亿元。其中国产软件和服务的国内市场占有率达到60%：软件出口达到50亿美元，形成若干销售额超过50亿元的软件骨干企业。天津的软件产业起步较早，近年来，随着国家信息化建设的推进，天津软件产业步入快速发展时期。未来，天津的软件产业的发展有着广阔的空间和市场前景。1．目标市场现状截止到2002年8月，我国通过认定的软件企业为4200家，销售额超亿元的有十几家，登记的软件产品达9830个，共有各类软件从业人员近50万。天津的软件的总销售收入在全国的总销售收入中所占的比例接近10%。增长率高于国家同时期的增长率。更高于同时期天津市整体经济增长速度。天津的软件企业数量多，业务种类比较广。到2002年8月，协会统计到的有从事软件开发、销售、服务和培训企业380家，其中以软件为主营业务之一的企业有127家；其他以从事系统集成业务为主，附带定制软件开发的公司有200多家；从事咨询服务的10家，从事软件培训的企业10多家，还有几家从事独立销售。从事软件出口的企业数量逐年增加。华苑高科技产业园区是天津市高新技术产业集中的区域，区内天津华苑软件出口基地成立于2002年3月，不到一年时间入驻软件企业就有50家。这充分说明了项目建成后对目标市场的吸引力。2003年7月，我们公司与华苑软件管理中心合作成立了天津国家863软件专业孵化器，截止2003年底，进驻企业10余家，租赁面积4000平方米，且仍有众多软件企业申请进驻，招商势头良好。2．项目对目标市场的吸引力软件企业选定的办公地点有以下的几个特点：a.小规模企业数量众多，所要求房型以小户型为主；b.产业高度聚集；c.企业位置选择接近城市高校和科研单位集中的区域；d.良好的办公环境和优质的配套服务设施是公司坐落地点选择的微观条件。华苑软件园位于天津新技术产业园区华苑产业区的西北侧，复康路迎宾线南侧，毗邻天津科研高教区，距市中心只8公里，园内环境优美，交通便利；配套设施标准较高，是区内唯一大型、高配置商务办公楼群；另外为企业提供适用房型、便利的服务以及专业的管理；华苑软件园必将成为软件企业竞相进驻的理想家园。（二）其它市场作为一个设施齐全、配套完善、服务优质的办公环境，不但对主要目标市场—软件产业企业产生巨大的吸引，对其他类型的企业也有着强烈的吸引力。例如：中小型高新技术企业、贸易公司、光电一体化企业等。1．办公楼市场发展展望随着我国加入WTO，我国的银行业、保险业都面临着打开国门、加速发展的局面，天津作为我国北方重要经济中心和金融开放城市，以及在物流业上的优势地位将吸引更多的跨国公司在天津设点或办公机构，天津市办公楼市场，特别是为中小企业和创业性公司服务的乙级或中高档次的专业写字楼，面临着极好的发展机遇，市场需求还有相当的上升空间。2．办公楼市场发展趋势随着房地产市场的成熟以及企业从自身经营特性出发的定位，在办公地点和办公环境选择上出现了以下的趋势：（1）承租企业办公区域分散化面对地价与写字楼租金的不断增加，而且高低租金间差别日渐加大的情况，企业家们必须对他们的业务活动地点作重新规划。所以要突破以往所有部门一律统一在市中心的做法，而是根据各部门的需要，以最合乎经济原则的观点，去寻求各部门最适合的办公地点。（2）选址郊区化由于全球经济一体化，改变了写字楼出租市场的环境，写字楼24小时全天服务，不睡眠的大楼也相继出现。较为偏僻的街道，当然想尽办法计划实施再开发，而都市中心或繁华地区，可供再开发的土地已经不多，所以今后的再开发案例将偏向比较容易取得土地的市郊，或向周边业务地区发展。（3）办公楼的智能化今后写字楼智能化程度将会不断的增加，写字楼市场的经营者需要不断地研究业主和承租人的办公需求，特别是适应互联网时代的需求，提高大楼的附加价值，聚集优良承租户，实现高度的安定经营。上述分析显示，项目建成后将极具市场潜力和竞争力，对包括软件企业在内的众多科研、开发、贸易、批发等众多企业具有很强的吸引力。（三）竞争对手分析目前，在华苑产业区内与华苑软件园档次、标准相同或相似的楼盘并不是很多，下面对几个重点楼盘进行以下分析比较。1．华科创业大厦该项目是华苑建设开发公司开发的单体写字楼，总建筑面积1.4万平米，装修配套标准为中档，预计平均单价4000元左右，户型160－240平米，可自由分割组合。预计2005年初开盘发售。2．康达时尚广场该楼盘是天津康达房地产开发公司开发建设的商住用房，位于迎水道与梅苑路交口，总建筑面积11万平米，配套商业用房16000平米，商住公寓75000平米起步单价4800元，平均单价5300元，中高档装修配套。该楼盘已经开盘，2005年底入住。该楼盘是华苑软件园主要竞争对手之一。3．鑫茂南大民营科技园该项目是鑫茂公司、园区、南大等多家单位共同开发的单元式标准厂房，它适用于中小型加工型生产企业，生产与办公相对分离，总建筑面积13万平方米，平均售价在3000元/平方米，该物业的类别、用途与海泰科技创业中心是不相同的，但其生产、办公相结合的单元式房型、及项目在社会上的知名度，会对我们的楼盘销售产生一定的影响。4．天发科技园是天房集团开发建设的集办公、生产于一体的综合性用房，位于华苑产业区内东临榕苑路，西临梓苑路，南面为华天道，北接复康路；一期开发的办公用房总建筑面积12000平米，为五栋八层一梯两户150平米/套，平均售价3000元/平米，现销售势头良好。但其宜商宜住的市场定位及简单的配套装修，限制了大多数中大型的高科技企业，入住的多为小型家族式企业，所以不会对华苑软件园项目产生大的影响。5.麦迪逊广场该项目为商业用房，停滞较长阶段，已于日前开工综上所述，该项目在华苑产业区内的优越还是较大的，同一类别的物业并不会对其构成太大的威胁，只要市场定位准确，合理的价格体系，科学的运用销售手段，该项目的销售还是较为乐观的。（四）市场定位准确的市场定位是影响该项目销售的重要因素，下面从该项目的自身优劣势和市场需求进一步阐述：1、自身情况分析（1）相对优势：A、区域资源优势。①天津园区，享誉四海。天津市新技术产业园区华苑产业区拥有广泛的社会知名度，其业务与合作伙伴遍布全国各大城市及世界许多地区，天津园区必将迅速发展成为渤海湾“小硅谷”、北方科技名城。②政府扶植，政策优惠。入住园区、进驻本物业可享受区内企业更加优厚的优惠政策。③发达的交通条件，方便快捷的办公平台。天津新技术产业园区华苑产业区位于复康路迎宾线南侧，毗邻天津科研高教区，距市中心只8公里；本项目坐落于华苑产业区内的中心地带，其地理位置得天独厚，与园区管委会及其它行政职能部门近在咫尺，有效地提高企业办事效率。B.项目资源优势①科技龙头，引领时代。华苑软件园是目前天津市唯一的集政府性、集约性、专业性、综合性为一体的高科技商务区。②超级社区，财富基地。华苑软件园是园区内规模最大、水准一流、配套健全的高档商务写字楼。本项目为更多的本、外埠企业提供了高起点的发展平台，其广泛灵动的信息资源优势及朝阳企业群落形象，必将极大地有利于企业资源整合及未来发展规划，成为真正的名企摇篮、财富基地。③品牌产品，诚信可靠。本项目系天津市高科类房地产专业企业—天津市海泰集团房地产开发公司扛鼎巨作。海泰房地产系国有企业，拥有科学的企业结构、雄厚的资金