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201902深圳市各区集体土地使用权交易实施细则汇编目录一、福田区福田区股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地开发和交易指引（2016年11月22日）..............................................................................................1二、罗湖区罗湖区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则（试行）（2016年6月17日）................................................................................10三、南山区南山区股份合作公司集体用地开发和交易操作指引（试行）（深南集资通【2018】4号）..................................................................................19四、盐田区盐田区股份合作公司集体用地开发和交易管理指引(盐集体办【2018】31号)..........................................................................................33五、宝安区(一)宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（试行）（2016年9月13日）..............................................................................................43（二）宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（送审稿）（2018年修订）......................................................................................54六、龙华区（一）龙华新区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理规范（试行）（2016年8月25日）..............................................................................................67（二）龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易简化操作指引（深龙华财【2017】300号）......................................................................................................72七、光明新区（一）光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则（深光规【2018】15号）........................................................................................75（二）光明新区发展和财政局关于明确社区集体公司集体用地合作开发交易程序的通知（深光发财【2017】501号）......................................................................82八、龙岗区龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则（深龙府办【2018】1号）......................................................................................86九、坪山区（一）坪山新区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则（试行）（深坪委【2015】35号）................................................................107（二）坪山区股份合作公司集体用地土地使用权交易实施细则（征求意见稿）（2017年12月）....................................................................................................120十、大鹏新区深圳市大鹏新区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则（深鹏发财【2016】453号）................................................................................136一、福田区福田区股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地开发和交易指引（2016年11月22日）第一章总则第一条为规范我区股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地开发和交易行为，维护股民根本利益、促使集体资产保值增值、促进社会和谐稳定，根据《中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》（深办字【2016】55号）制订本指引。第二条福田区范围内股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地进入市场交易的适用本指引。第三条本指引所称非农建设用地和征地返还地等集体用地开发和交易形式包括：（一）自主开发，指股份合作公司自行开发非农建设用地和征地返还地等集体用地项目；（二）合作开发，指股份合作公司以合作方式开发的项目：1.引进其他市场开发主体开发的项目；2.以非农建设用地和征地返还地等集体用地作价入股与其他市场主体共同成立项目公司的项目；3.全部或部分转让非农建设用地和征地返还地等集体用地项目公司股权的项目；4.对非农建设用地和征地返还地等集体用地项目公司增资扩股的项目；（三）实施城市更新，指股份合作公司以其在城市更新项目内或调整入城市更新单元范围内的非农建设用地和征地返还地等集体用地自主实施城市更新或引入其他市场主体参与城市更新的项目；（四）土地使用权交易，指股份合作公司通过直接转让非农建设用地和征地返还地等集体用地使用权的方式实现交易的项目。第四条股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地开发和交易应遵循“依法依规、民主决策、公平公开”的原则，鼓励有实力、有条件的股份合作公司自主开发非农建设用地和征地返还地等集体用地或自行主导开展城市更新项目。其中，实施城市更新项目需符合《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》等相关规定要求。第五条在本指引印发前，股份合作公司已签订合作协议并经过公司股东（代表）大会审议通过的非农建设用地和征地返还用地等集体用地合作开发或参与城市更新项目，且不违反土地及城市更新相关法律、政策规定并能够保障股份合作公司集体利益的，经街道办审核把关后按股东（代表）大会决议实行。对于违反土地或城市更新相关法律、政策规定的，由规划国土或城市更新部门依法依规处置。第六条股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地开发或交易所得收益须按公司章程规定的比例计提公司公积金，用作发展经济、公共设施建设等，公积金不得用于发放公司工资福利、补贴、奖金以及公司日常运营支出。第二章自主开发第七条股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地自主开发应遵循如下程序：（一）项目论证。股份合作公司董事会应聘请第三方机构进行项目可行性研究，形成项目可行性分析报告。（二）项目公示。股份合作公司在公司及经营部公开栏公示项目开发的主要事项，公示期不得少于15天。公示内容包括：可行性分析报告、自主开发建设所需资金估算、资金来源、项目预期收益等。（三）民主决策。1.股份合作公司董事会、集体资产管理委员会对自主开发事项进行审议表决，须邀请监事会列席；召开股东代表大会或股东大会按照“一事一议一决策”的方式进行审议表决，并形成书面决议。2.审议和表决须符合《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府【2011】198号）第十条规定。其中章程对股东代表大会表决或对表决通过率有特别规定的，从其规定；章程未规定的，表决须获得全体股东代表2/3（含）以上同意。（四）股份合作公司将项目开发方案及决策情况报街道办、区集体办备案。（五）信息公开。股份合作公司应及时、准确、完整的向全体股东公开项目的决策、实施进展和实施结果等信息，接受股东的监督。第八条股份合作公司自主开发非农建设用地和征地返还地等集体用地建设项目抄报街道办、区集体办须提交如下资料：（一）项目可行性分析报告；（二）张榜公示情况及照片；（三）股份合作公司董事会、集体资产管理委员会、股东代表大会决议；（四）项目范围内股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地权属证明资料或能够证明权属的其他相关资料及现场照片。第三章合作开发第九条股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地以合作方式引进合作方、作价入股、项目公司股权转让和项目公司增资扩股都应通过政府指定的交易机构以竞争性谈判方式公开进行。本指引所称竞争性谈判是指在政府委托第三方交易机构组织下，由谈判小组分别与通过公开征集并经资格确认的拟参与股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地合作开发的意向合作方进行谈判，并根据谈判结果择优确定合作方的方式。谈判小组由街道办代表、股份合作公司代表和专家组成，成员为5人以上单数，但股份公司代表不得超过小组成员的五分之一。第十条股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地合作开发通过竞争性谈判方式公开遴选合作方应遵循如下程序：（一）资产评估。1.董事会聘请评估机构。选择3家以上具有二级以上资质、经营规范的评估机构，通过抽签或招投标方式确定评估机构。2.评估机构对拟合作开发的非农建设用地和征地返还地等集体用地进行资产评估，并由董事会将资产评估结果张榜公示，公示期不得少于15天。3.召开公司董事会、集体资产管理委员会对资产评估结果进行表决确认，邀请党支部委员、监事会列席。4.资产评估结果报街道办审查并出具审查意见。（二）制定交易方案。股份合作公司根据资产评估结果和项目实际情况制订交易方案。交易方案应包括拟开发非农建设用地和征地返还地等集体用地基本情况、项目评估结果、非农建设用地和征地返还地等集体用地开发进度和配套设施要求、合作开发期限、项目开发预算、预期合作收益、利益分配方式、意向合作方的资质和条件、履约保证金等内容，并在股份合作公司及经营部公开栏张榜公示,公示期不得少于15天。（三）民主决策。召开董事会、集体资产管理委员会和股东（代表）大会对交易方案进行表决。其中，股东大会审议表决需获全体股东4/5（含）以上同意，但章程规定由股东代表大会表决或对表决通过率有特别规定的，从其规定。表决时须由街道办工作人员现场监督和公证机构现场公证。（四）提出交易申请。股份合作公司向街道办提出交易申请，经街道办出具审查意见后，由街道办将交易申请推送至“福田集体经济阳光管理服务平台”，并由区集体办完成最终审核。（五）交易信息发布。1.区集体办完成最终审核后，将交易信息推送给政府委托第三方交易机构。2.股份合作公司按政府委托第三方交易机构所要求提交非农建设用地和征地返还地等集体用地合作开发相关书面交易资料。3.政府委托第三方交易机构完成资料审核后通过其网站及相关媒体面向社会公开发布招商公告。公告期不少于30个工作日。（六）意向合作方征集及资格确认。1.公告期内，政府委托第三方交易机构负责征集和登记意向合作方，组织路演推介、协助意向合作方尽职调查，进行意向合作方资格初审等工作。2.公告期满后，政府委托第三方交易机构审核后的意向合作方名单交股份合作公司和街道办进行资格确认。（七）组织交易。交易日，由政府委托第三方交易机构组织谈判小组与通过资格确认的意向合作方逐一进行谈判并择优确定合作方。谈判应遵循集体经济利益、股民利益和社会效益最大化的原则。经资格确认，仅有1家符合条件的意向合作方的，经公司董事会、股东代表大会审议通过，在公司公示栏及网站公示5个工作日后，报街道办、区集体办备案后，谈判小组可根据一对一谈判结果确定其能否成交，成交的