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本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。20110423滇池铂睿开盘报告昆明中原策略中心KunMing04.2011目录营销节点及现场情况2销控分析3客户情况及总结4项目整体情况概述1附件：广告表现5项目整体情况概述Part1项目简介滇池卫城铂睿是滇池卫城最后推出的一批次多层电梯洋房，位于滇池卫城东南角，北临滟澜湾，东邻尚层在设计风格方面除了沿用橡尚，尚层建筑风格以外，铂睿更能体现出别墅化品质的GOLF洋房，其建筑形态为6层庭院及空中花园电梯洋房，户型面积约从70㎡的2室2厅到160㎡4室2厅不等。户型创新性的采用高品质电梯和入户花园，局部挑高达到6米，同时在赠送10-100平方米的大花园面积。配套方面有幼儿园、滇池实验学校、还有即将营运的商业广场等。地址：滇池国家旅游度假区红塔东路12号公交线路：市内乘坐A1、A9等公交线路均可到达。交通：项目目前主要经由社区的万达大道至红塔东路、滇池路，可以方便的通至市内。项目区位滇池卫城滇池卫城铂睿周边配套周边在售物业：项目整体位于滇池国家旅游度假片区，区域景观比较优越，目前在售的物业也主要以别墅类产品为主；如同德极少墅、海韵枫丹等。交通资源：离市中心15分钟，目前已经开通多条市内公交车到达项目地；教育资源：扬帆贝贝幼儿园、滇池旅游度假区实验学校、云南大学滇池校区等商业资源：滇池卫城商业广场、休闲广场等生活配套：超市、生鲜超市、美容美体、建设银行、健之佳药店其他配套：高尔夫练习场、18洞高尔夫主题公园、滇池卫城体育运动中心等项目概况地理位臵昆明滇池国家旅游度假区红塔东路12号占地面积-----开发商昆明万达房地产开发有限公司建筑面积物业类型多层、住宅、洋房商业面积整合推广恒通广告容积率1.85主力户型洋房：70-160㎡绿化率46%开盘时间2011年4月23日总户数650套开盘折扣于本月9日开始进行认筹卡销售，除红卡2万元/张以外其余颜色每卡值1万元，开盘当日凭认筹卡可享受2个点优惠。车位650个（地上立体停车库价格住宅：9000元/㎡楼栋状况开盘16栋洋房，楼栋号1-19号其中无13、14两个楼栋号周边配套基本概况楼座分布图1235678111215171810滇池铂睿房源楼座图AB1EB1D2B2D1开盘当天16栋房源全部推出，合计563套（铂睿总房源为658套，本次开盘未推出的房源为之前关系户的团购）。推出房源户型主要包括A、B1、B2、E、D1、B1D2拼合五种户型。本次推出的房源面积在68.5-168.56。户型配比本次开盘共推出563套房源，其中一房和两房的房源占绝大多数，少量的五房户型主要集中在9、10、16、19栋的五层。89458844236551222513143020406080100120140套滇池卫城铂睿户型配比户型结构户型面积区间（㎡）套数（套）一房A71.16-86.31118A（跃层）98.95-99.03B168.58-89.94二房B189.92-89.94295B289.92-89.92D183.04-89.86D288.51-88.82E80.54-89.93B1（跃层）136.22-168.76B2（跃层）168.21-168.21D1（跃层）143.63-143.82E（跃层）131.78-132.23三房A（跃层）128.69-128.7472B188.82-89.96B1（跃层）135.32-150.62E（跃层）132.23-134.96四房A（跃层）164.65-164.7861B1（跃层）150.1-168.35D2（跃层）157.16-157.71E（跃层）136.63-138.28五房A152.73-152.8517总计68.58-168.76563营销节点及现场情况Part2项目营销节点滇池卫城铂睿从今年3.10日开始接受免费预约登记，截止3月31日免费优惠卡登记客户达到1000多组；同时，于4月9日正式开始发售认筹卡，除红卡2万元以外其余色卡每卡卡值1万元（红卡在开盘当天可以享受优先选房权），开盘当天享受2个点优惠。开盘购房成功，按揭2%的优惠，全款4%优惠。截止4月22日铂睿已经售卡1000多张。开盘11.3.10免费预约登记2011.4.23正式接受优惠卡登记2011.3.192011.4.9项目发售认筹卡2011.3.31停止登记优惠卡铂睿在开盘当天整个流程比较简洁明了，各种现场导视也比较完善，客户在现场可以清楚的根据提示完成选房活动。选房流程安排：客户按6组颜色号区，分别在签到处进行签到，并换取当天选房源客户在外部选房区查看房源一句顺序号，进入内部选房区客户在内部选房区选定房源客户在签约区签约客户在资料区领取处领取相关资料选房完毕凭认筹卡颜色换取选房卡红卡为第一选房组，按号牌顺序进场黄卡为第二选房组，按号牌顺序进场蓝卡为第三选房组，按号牌顺序进场绿卡为第四选房组，按号牌顺序进场橙卡为第二选房组，按号牌顺序进场紫卡为第二选房组，按号牌顺序进场安检入口外场选房区外场选房区安检入口外场等候区外场等候区主持台领卡区内场验卡区内场选房区内场出口银行及相关咨询处会场主通道开盘现场会场入口处的气氛烘托现场通路的包装会场入口设臵醒目的换卡提示区现场人流动线分析人流动线：从开盘现场来看整个人流动线和功能节点设臵相对简约明了，各种导视也清晰，客户基本能够按照原先设臵的节点和流程动线进行。但由于开盘当天到场的客户过多，外场等候区一度出现拥挤不堪的场面。借鉴点：1.未来项目在选取开盘现场时，应该结合售卡情况充分保证场地的充足性。增加客户在选房过程中的舒适感。2.简单明了的人流动线和节点布臵是保证现场秩序有序进行的重要因素之一，同时还要在结合场地因素，充分做足现场的导视系统。开盘流程进入接待区换号区内场选房区验号区外场选房区等候区内场验号区流程细节分析细节具体体现等等候区1验卡区23外场选房区缺少工作人员实时的进行讲解和引导，同时现场主持对成交客户的渲染不够足，不能产生对客户的挤压效果。等候区由于场地较小，现场比较拥挤；此外，当天现场并未设臵冷餐和表演等活动，客户普遍表现比较烦躁。验卡区通道入口较狭窄，经常造成验卡区客户大量扎堆现象。选房区销控分析Part3开盘均价：洋房均价9000元/㎡开盘折扣：持认筹卡的客户开盘当天享受2个点优惠，按揭享受按揭2%的优惠，全款4%优惠。。开盘销售率：82.2%开盘折扣销控分析户型结构户型面积区间（㎡）价格区间套数（套）销售套数（套）销售率一房A71.16-86.316872-97021187966.95%A（跃层）98.95-99.038492-10341B168.58-89.946872-9072二房B189.92-89.949054-1148829527593.22%B289.92-89.928764-11839D183.04-89.867488-11586D288.51-88.827405-10978E80.54-89.937037-10719B1（跃层）136.22-168.769027-12594B2（跃层）168.21-168.2111425-11988D1（跃层）143.63-143.829094-11654E（跃层）131.78-132.239603-11840三房A（跃层）128.69-128.749468-12032726894.44%B188.82-89.968356-10478B1（跃层）135.32-150.628146-10643E（跃层）132.23-134.968720-9961四房A（跃层）164.65-164.789666-11516613150.82%B1（跃层）150.1-168.358140-10614D2（跃层）157.16-157.718637-9312E（跃层）136.63-138.288857-11494五房A152.73-152.857980-9829171058.82%总计68.58-168.766872-1259456346382.24%57327227232548221128370%20%40%60%80%100%050100150销售套数销售率滇池卫城铂睿户型配比在对铂睿的销售状况统计情况来看，E户型是本次开盘推出的最多户型，E户型的去化率为97.71%；其次是B1户型的产品，去化率为81.82%。该类户型主要是由于户型总面积较小，总价较低，此外加上赠送的露台和花园等，实际可以利用的面积也完全可以满足居家生活的舒适感，因此比较受到年轻臵业者的欢迎。楼栋分析从统计的结果来看，1栋、2栋、6栋、12栋的去化率比较高，而10栋，15栋、16栋、19栋存量较多。1栋全为D1户型，户型面积从83.04-143.82平方米，2栋的全为E户型，面积从82.39-136.67平方米。10栋主要为A户型和精品公寓类，面积从71.22-152.85平方米。15、16栋从景观上来说处于上佳位臵，但部分户型过大、总价过高在一定程度上影响到去化率。11942436135210166810225029325025222218393328291430200.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%0102030405060123567891011121516171819未售已售销售率滇池卫城铂睿楼栋推售统计价格分析滇池卫城铂睿总价统计从统计的结果来看，客户对于本项目的单价抗性不大，说明客户对于本项目的认同度较高。客户对于总价更为敏感，总价低于100万的房源无论从销售套数还是销售率进行比较，其成交结果都比高于100万的房源要好。总上所述，客户对于本项目的认同度高，但总价承受能力相对有限。滇池卫城铂睿单价统计51129331571184169123551920%20%40%60%80%100%050100150200250未售已售销售率1881352988416273985112853287341917312640%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%020406080100120140未售已售销售率层数7六跃七六跃七6电梯井5432一跃二一跃二1产品分析—8栋5单元B1户型一梯四户一梯两户一层中空客厅上部平层入口电梯入口跃层入口8栋5单元户型分割示意图跃层入口底跃底跃8栋5单元一层平面图南北动线巧妙分离，一层、二层一梯四户变一梯两户。空间灵活分割，户型赠送面积多。产品分析——一层B1（中间）户型中空客厅示意二层平层一层客厅挑空从户型的创新来看，类别墅户型和普通平层客户的分别入户方式可以增加客户的圈层感意识和有效的私密性保证。一层客厅的挑空，增加了户型的品质感，但也牺牲了2楼户型的有效使用面积，增加了无使用面积的过道空间。浪费的过道空间产品分析——12栋E户型在二层创新性的设臵了空中花园，面积为12.8平方米。不仅增加居家的舒适感，更提升了产品的平之感和溢价空间。六跃七一跃二平层12栋一层平面图12栋户型分割示意图价值点分析铂睿在逆势中取得骄人的开盘成绩，主要是客户对项目价值点的充分认同，主要体现在以下几方面：1.地段优势，铂睿地处春城之肺的滇池旅游度假区，景观资源优势比较明显，不管是省内还是省外客户都是一致的认同。2.价格优势，铂睿的开盘价格远低于客户的心理预期价格，这也是促成当天良好去化的重要因素。3.现房优势，铂睿目前已经全为现房，也是客户规避期房风险的另一个因素。4.电梯洋房的稀缺性，目前在昆明市场上已经难觅多层，而对于电梯洋房客户更是热烈的追捧。5.赠送面积大，铂睿在面积赠送上尽量让利客户，部分产品赠送面积可以改造成实用的厅室。销控分析小结铂睿开盘当天推出563套房源，当天去化率达到82%，其中100平方米以下