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城建窦店项目市场定位报告北京中原2010.08谨呈：北京城建集团宏观经济分析数据来源：国家统计局GDP呈V型反转，经济复苏CPI、PPI指数持续上涨，通胀预期强化部分城市房价涨幅达到新高09至10年全国70个大中城市房屋销售价格指数宏观经济分析宏观经济分析改变出让方式限制拿地规模70/90限制限价房单宗住宅用地出让，建筑面积控制在20万平米以下综合评标、限价房竞地价及限地价竞政策性住房面积土地出让合同中限定地块90平米以下中小套型比例加大政策性住房用地供应，占总供地比例达70%宏观经济分析123宏观经济分析如何在市场骤变中把控项目充分把握区域市场和客户需求如何确保土地储备并实现方案升级一阶一策拿地一策，规划一策如何在激烈竞争中全胜出击打造市场稀缺产品塑造具有核心竞争优势的绝对产品力市场竞争分析——土地市场新政后部分住宅用地出让情况地块规划建面（平米）开发商楼面价（元/平米）投标排名出让日期大兴采育镇西组团01-0118号地块83503恒盛合天和信4502_2010年5月7日延庆康庄镇146688龙庆地产681.7_2010年5月7日长阳站8号地186948建工集团750012010年5月18日长阳起步区3号地157992万科中粮622322010年5月18日昌平北七家（部分限价)234719金融街控股770032010年5月18日长阳起步区6号地239507中铁609612010年5月20日长阳镇起步区2号地及3号地北侧地块524858首开3252_2010年5月20日通州区永顺镇住宅混合公建用地171790中天顺和珠江515332010年5月21日现象一：报价与底价不符流拍窦店京南嘉园三期地块因报价高于底价流拍，已于近期重新上市；顺义马坡报价均低于底价流拍现象二：商业用地出手谨慎近期五商业金融地块因无人报价而流拍市场竞争分析——住宅市场新南城规划房山概况通往市区道路：京原铁路京石高速公路、京保公路、京原公路、境外有丰北路、黄良路；计划新增3条进城通道京石二通道，京良路和丰良路城铁：九号线转房山线（2010年底试运营）终点至阎村苏庄大街站，距本项目约5公里。未来预计会延长到燕山公交：公交车917支直通区内良乡长阳★窦店京广铁路京广铁路城铁房山线终点京石高速六环京良路京深公路丰良路★良乡窦店窦店新城规划——“首都西南枢纽、以现代都市工业为主导的重点发展城镇”、燕山石化新材料基地、京西重工收购德尔福悬架和制动部门后确定的工业基地、中铁集装箱物流基地窦店的工业产业将迅速带动区域商务氛围，带来大量高端客群。长阳★良乡长阳窦店良乡卫星城、大学城规划——良乡高教园区位于良乡卫星城东南端，南邻规划中的六环，距市区广安门23公里。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为299.17万平方米，总投资约70亿人民币。目前北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、北京经贸职业学院、中国社会科学院研究生院、首都医科大学、中央民族大学已经进驻。最终高校教师规模将达1-2万人，形成强大的购买力。★良乡长阳窦店长阳CSD规划：2009年9月13日已经启动——“CSD是一个打造新房山的十年战略规划，未来的房山中央休闲购物区将以华北地区最大的Outlets为经济引擎，以户外体育产业、会展经济为可持续发展的经济动力，以特色旅游产业为休闲服务主体，以酒店、餐饮、娱乐为配套服务的总体构想★良乡长阳窦店房山人文生态景点——周口店北京猿人遗址窦店西周燕都遗址博物馆北方最大的岩溶洞穴群，仙栖洞境内群峦拔萃，圣莲山，上方山，十渡房山区窦店镇总体规划房山区窦店镇总体规划房山区窦店镇总体规划房山区窦店镇总体规划都市观光农业区都市观光农业区生态旅游产业区昌平区均价16771元/㎡顺义区均价13452元/㎡大兴区均价14542元/㎡通州区均价19528元/㎡房山均价11658元/㎡沿六环区县的房价在1.35万元/㎡–1.95万元/㎡之间，房山目前均价尚不足1.2万元；大房山规划发展前景广阔，区域价格仍有大幅上升空间。整体价格02000400060008000100001200014000单位：元/㎡房山区市场项目量价走势图系列12per.Mov.Avg.(系列1)世界名园规划320万㎡实施可行性较低未计入余量统计项目名称住宅总规模住宅上市量未上市量已售体量在售存量存量原香小镇16.9716.970133.973.97加州水郡107.1107.1089.118.0118.01西棕榈滩3826.111.922.53.615.5瑞雪春堂5126.1324.8724.361.7726.64北潞尚界129.52.56.92.65.1曦城国际13.0513.05013.0500水墨林溪63194419044世界名园（一期）50242620430天恒乐活城408.131.97.70.4132.31绿城百合39.339.3037.22.12.1合计430.42289.25141.17252.8136.46177.63市场供应地区项目名称土地总面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）良乡城关圣水嘉名13.8733.89长阳水碾屯村改造一期17.0329.32高教园区中央设施一号住宅、商业金融用地15.1122.14广阳城2.973.41合计52.593.08窦店镇暂无土地供应计划公式良乡新城内无后续土地供应长阳占据供应总量的极大比重土地供应宗地名称开发商总建面（㎡）物业类型地区房山区窦店镇(田家园小区）田家园11486住宅及居住公共设施窦店房山区窦店镇窦店村(聚豪苑四期)居住项目用地汇豪85108住宅及居住公共设施房山区窦店镇居住、商业项目用地（田家园小区二期）田家园137808居住、商业房山区房山矿机路住宅及教育项目用地良工13497住宅及居住公共设施京南嘉园小区三期房地置业43241居住房山区广阳新城居住项目用地高盛61000居住长阳房山区长阳镇广阳新城居住项目用地玉亭60998住宅及居住公共服务设施长阳镇6号地中铁240000限价商品房长阳镇8号地建工187000居住长阳镇3号地中粮万科158000居住房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)居住、文化娱乐项目中粮万科341461住宅及居住公共服务设施房山区长阳镇(长阳镇起步区5号地)居住﹑商业项目中粮万科511700住宅及居住公共设施和商业设施房山区长阳镇(长阳镇起步区4号地)城建363791住宅及居住、商业及文化房山区拱辰街道办事处住宅、商业（广阳家园C、D区）项目绿地473369住宅及居住、商业金融房山线长阳站8号地东侧地块首开166799商业金融用地、二类居住用地长阳镇起步区2号地及3号地北侧住宅混合公建和多功能项目用地首开524858住宅混合多功能用地房山区拱辰街道办事处东羊庄村（航天花园）住宅项目昂内127378住宅及居住公共设施良乡房山区拱辰街道办事处一街村（良乡鸿顺园东区K2-05）住宅德隆泰47483住宅及居住公共设施房山区拱辰街道黄辛庄村北住宅项目鸿润127147住宅及居住、医疗、市政房山区良乡西路（原房山区交通局）居住、商业项目用地盛兴建通14680居住及商业金融用地369万潜在供应竞争范围区域及项目“面”长阳板块、良乡板块（市场竞争性、位置同向性）“点”窦店板块（地缘同位性）竞争范围界定长阳良乡窦店西棕榈滩加州水郡中铁原香小镇中粮万科长阳半岛绿地长阳项目城建4#地建工8#地中粮万科3#地在售项目潜在供应未成交地块中铁6#地首开2#及3#北侧住宅及公建混合用地竞争分析——长阳板块地块编号占地面积建筑面积绿化面积容积率成交价（亿元）楼面地价（元）商品房两限房商业教育文娱1#160940334646--28423976180452.22264705#276236320000-1900003000--1.8529.357264#21226617324116000012074136774801174421.815.1-3#104507157992----261822.029.8362238#150991186948----539071.931475006#118453239507-----2.0214.660952#、3#北2559275248582.0517.132535号地中粮万科1号地中粮万科4号地城建3号地中粮万科8号地建工6号地中铁竞争分析——长阳板块良乡板块长阳良乡窦店曦城国际阳光邑上瑞雪春堂地铁竞争分析——良乡板块长阳良乡窦店窦店周边板块世界名园水墨林溪乐活城绿城百合公寓竞争分析——窦店板块04080120160单位：万㎡长阳板块楼盘体量0204060瑞雪春堂曦城国际阳光邑上良乡板块楼盘体量020406080窦店板块楼盘体量长阳——大型房企入市，大盘集中供应老牌大盘加州水郡消化已近尾声，但后续多地块仍虎视眈眈，总体供应有增无减。良乡——有限土地供应，掣肘项目规模，潜在威胁较小主要在售项目最大体量项目不过50万，受土地供应限制，未来存量逐渐消耗，难以形成大盘效应。窦店——低地价，大体量区域明星级楼盘“绿城百合”即将退市，现存供应以“世界名园”为首的低品质项目为主。竞争分析——规模板块项目容积率物业类型长阳加州水郡（四期）2.39-15层小高层住宅、4层花园洋房、13层酒店式公寓中铁·原香小镇1.623栋9.5-10层小高层；8栋4.5-6层花园洋房西棕榈滩2.1712-14层板式小高层中粮万科长阳半岛1.8-2.2板楼、塔楼（潜在供应）绿地长阳项目1.6未定（潜在供应）窦店天恒乐活城1.811栋联排、17栋叠拼、8栋小高层板楼、7栋多层洋房绿城百合1.1220栋4-5层板楼、10栋9层小高层、8栋16-18层高层世界名园1.25多层、小高层板楼水墨林溪1.268-11层板式小高层良乡瑞雪春堂2.228栋9-15层板式小高层曦城国际2.0910-14层小高层板楼、塔楼阳光邑上1.66层电梯洋房、联排别墅竞争分析——规划序号项目面积区间主力户型长阳加州水郡58-91一至三居中铁·原香小镇76-150两居西棕榈滩150-220三至四居中粮万科长阳半岛75-90二至三居绿地长阳项目————良乡瑞雪春堂57-124一居、三居曦城国际70-150一至三居阳光邑上68-135二至四居窦店天恒乐活城60-170一、二居；联排、叠拼别墅绿城百合80-206三至五居世界名园105-160二至四居水墨林溪90-120二、三居板块507090110130150170200220长阳加州水郡原香小镇万科长阳半岛西棕榈滩良乡瑞雪春堂曦城国际阳光邑上窦店乐活城绿城百合公寓世界名园水墨林溪竞争分析——户型窦店——依靠社区配套，市政设施匮乏，仅供日常需求。良乡——京城老牌“卫星城”，立足教育产业，房山经济龙头，配套较为完善。长阳——目前配套设施相对较少，随着热点持续升温、建设力度加大，未来配套逐渐完善。竞争分析——配套序号项目总价区间（万元）长阳加州水郡80-126中铁·原香小镇104-205西棕榈滩240-352良乡瑞雪春堂52-113曦城国际86-185阳光邑上109-216窦店天恒乐活城90-255绿城百合152-391世界名园103-157水墨林溪90-120竞争分析——价格02000400060008000100001200014000160001800020000在售竞品项目均价竞争分析——新政后长阳板块监控项目14228268468151355205000100001500001020305月6月7月加州水郡月成交套数月成交均价10925341132201339613626130001320013400136001380001002003004005月6月7月原乡小镇月成交套数月成交均价1242111131301659690500010000150000510155月6月7月西棕榈滩月成交套数月成交均价1025261739134701365013664136611320013400136001380002004006007.257.26-8.018.02-8.088.09-8