宣城市住宅小区物业管理条例

宣城市住宅小区物业管理条例（2019年4月19日宣城市第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过2019年5月24日安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准）目录第一章总则第二章业主、业主大会和业主委员会第三章前期物业管理第四章物业服务第五章物业使用维护第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。第三条物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。第四条市、县（市、区）人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立健全物业管理协调机制，协调处理物业管理工作中的重大问题。鼓励将物业管理工作纳入政府目标管理绩效考核。第五条市人民政府物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）制定物业管理相关政策措施；（二）建立物业管理信用信息平台；（三）监督、管理物业专项维修资金；（四）指导、监督各县（市、区）物业管理行政监管工作；（五）指导、监督物业管理招投标活动，指导和规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理；（六）法律、法规规定的其他职责。第六条县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）指导乡镇人民政府、街道办事处履行物业管理监管职责；（二）指导、监督物业管理招投标活动；（三）负责前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会有关材料备案；（四）负责物业专项维修资金的归集、核算、拨付，对物业专项维修资金的使用进行指导、监督；（五）采集、核查物业服务企业、项目负责人的信用信息，建立相关物业管理档案，并接受查询；（六）组织开展乡镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会委员的培训工作；（七）法律、法规规定的其他职责。第七条市、县（市、区）人民政府建设、公安、司法、民政、应急管理、环保、规划、城市管理、人防、价格、市场监管、经济信息化等行政主管部门按照各自职责，做好相关行政执法和监督管理工作。（一）建设行政主管部门负责统筹工程质量保证金；监督建设单位履行建筑工程质量保修责任；负责房屋质量问题的投诉受理、处理工作；（二）公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对燃放烟花爆竹、监控安防、车辆停放等开展监督检查，并做好房屋租赁监督管理工作；（三）司法行政主管部门负责指导物业管理纠纷人民调解工作；（四）民政行政主管部门负责监督居（村）民委员会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理活动；（五）应急管理行政主管部门负责住宅小区消防安全的监督管理；（六）环境保护行政主管部门负责对物业管理区域以及周边污染源依法实施监督管理；对违反环保法律、法规的行为依法进行查处；（七）规划行政主管部门负责物业服务用房规划的核实及违法建设的认定；（八）城市管理行政主管部门负责查处装修过程中擅自变动房屋承重结构，违法搭建建筑物、构筑物，乱设摊点，占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木，焚烧树叶、垃圾等违法行为；（九）人民防空行政主管部门负责对人防工程设施违法行为进行监督检查；（十）价格行政主管部门负责物业服务收费监督管理；（十一）市场监管行政主管部门负责电梯等特种设备安全监督检查；（十二）经济信息化行政主管部门负责协调通信运行和电力设施保护等工作。第八条乡镇人民政府、街道办事处按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督，履行下列职责：（一）负责本辖区内物业管理工作，健全物业管理工作机制；（二）指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责；（三）调解物业管理纠纷；（四）指导、监督辖区内物业服务项目的移交；（五）法律、法规规定的其他职责。居(村)民委员会应当协助乡镇人民政府、街道办事处开展相关工作。第九条鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定自律管理制度、纪律惩戒规则以及行业调解机制，规范物业服务企业经营行为，促进依法诚信经营，推动行业健康有序发展。第二章业主、业主大会和业主委员会第十条房屋所有权人为业主。业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。第十一条业主在物业管理活动中享有以下权利：（一）提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（二）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；（三）推选业主代表，并享有被推选权；（四）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利，监督物业专项维修资金的管理和使用；（五）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为；（六）法律、法规规定的其他权利。第十二条业主在物业管理活动中履行以下义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；（四）按照物业服务合同约定交纳物业服务费用；（五）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动；（六）法律、法规规定的其他义务。第十三条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。业主委员会由业主大会依法选举产生，接受业主的监督，执行业主大会的决定，依法履行职责。第十四条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，据实结算。首次业主大会会议召开后，业主大会会议筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布，接受业主监督。第十五条业主大会可以根据工作需要设立业主监事会。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书等专职工作人员。业主大会、业主委员会、监事会工作经费由全体业主负担，经费的标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会研究决定，并在业主大会议事规则或者管理规约中明确，可以从公共收益中列支。第十六条业主大会在取得统一社会信用代码后，可以到银行开设业主共有资金基本账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户，并建立业主共有资金财务管理制度，保证资金安全。业主共有资金主要包括：（一）共有物业收益；（二）业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用；（三）孳息；（四）其他合法收入。第十七条业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表；（二）具有完全民事行为能力；（三）遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）身体健康，具有一定的组织协调能力和必要的工作时间；（六）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。第十八条业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：（一）故意诱导、唆使业主拒交物业费；（二）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（三）侵占业主共用部位、共用设施设备或者挪用、侵占业主共有财产；（四）擅自以业主大会或者业主委员会的名义作出决议，侵害业主共同利益或者扰乱正常物业管理秩序；（五）其他侵害业主合法权益的行为。业主委员会委员有前款行为之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主大会授权的业主委员会，可以决定终止其委员资格。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。第十九条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议和临时会议。除因发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的情形外，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域发布公告。第二十条业主委员会应当通过公告等形式，及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。业主委员会应当及时听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见、建议，接受咨询、投诉和监督。第二十一条业主委员会应当于每年三月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年度业主大会、业主委员会下列经费收支情况，接受业主监督：（一）业主共有资金缴存及结余情况；（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；（三）其他有关业主共有资金使用和管理情况。业主对上述资金的收支情况有异议的，业主委员会应当作出说明。第二十二条业主委员会委员集体书面辞职的，应当协助乡镇人民政府、街道办事处和业主建立筹备组召开业主大会，重新选举产生新的业主委员会。业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约，严重损害多数业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，应当停止活动。所在县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门可以会同乡镇人民政府、街道办事处依法组织召开业主大会会议，重新选举业主委员会。第二十三条业主大会、业主委员会应当配合公安、城管等部门，与居（村）民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。业主大会、业主委员会应当配合居（村）民委员会依法履行自治管理职责。召开业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居（村）民委员会，并认真听取居（村）民委员会的建议。第二十四条推进建立业主委员会主任离任审计制度，审计事项由业主大会决定，审计结果应当予以公告，审计费用可以在业主共有资金中支出。市、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门，可以将审计结果作为小区物业管理活动监督管理工作的重要参考依据。第二十五条业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处书面提出撤销申请。县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当在接到申请之日起十五个工作日内将审查结果书面告知申请人；业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。第二十六条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立的，可以由乡镇人民政府或者街道办事处组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会。第二十七条实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由乡镇人民政府或者街道办事处负责召集，县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、城市管理机构、公安派出所、司法所、居（村）民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理联席会议主要协调解决下列事项：（一）业主委员会未依法履行职责；（二）业主委员会未依法换届；（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；（四）物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷；（五）其他需要协调解决的相关事项。第三章前期物业管理第二十八条物业服务用房按照下列要求配置：（一）物业服务用房应当在地面以上。其中，物业服务大厅一般在地面一层根据实际需要设置，并配备无障碍设施等；（二）物业服务用房应当进行简单装修，具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能；（三）因规划调整导致总建筑面积发生变动的，应当对物业服务用房的配置作相应调整。第二十九条业主大会成立前，物业管理共用部位、共用设施设备的使用、经营方案由开展物业服务的单位组织制定。所得收益的百分之七十纳入物业专项维修资金，百分之三十用于补贴物业服务费。第三十条建设单位应当通过招投标的方式