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20110321汇都国际二期开盘报告都国际期开报告昆明中原策略中心KunMing2011.03.23Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。前言：¾本次汇都国际二期开盘推出793套房源，内部认购、回迁安置在开盘前一天已经认购了600套。¾开盘仅有193套房源推出市场，当天到场60余批团购客户。Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010项目分析开发商背景Chapter1目录开发商背景项目基本概况项目区位楼座分布小结小结项目营销节点开盘流程Chapter2开盘分析开盘流程户型结构配比户型鉴赏价格分析销控分析3销控分析客户分析总结与中原观点Chapter3附件Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010广告体现p附件开发商简介昆明金马源房地产有限公司，前身昆明金马源经贸有限公司于1997年2月3日正式成立同年8月4日昆明金马源房地产开发有限公司正式成立日正式成立，同年8月4日，昆明金马源房地产开发有限公司正式成立。前期成功开发了两个住宅小区，总建筑面积已达10万平方米，投资人民币2.5亿。投资合建的“昆都金马源大厦”投资人民币0.6亿,经营面积达9000平方米。其中“东昌花园”“东昌大厦”建筑规模4万多平方米，投资人民币1亿多元。“新迎金马源温泉花园”占地22.4亩、建筑规模达5万多平方米，投资1亿3千多万元。创出了两项目销售率达98.6%的销售业绩,为企业发展奠定了坚实基础。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010项目简介丽江民族赛马场绿色生态主题公园陇川边贸口岸“章凤卫城”金金马源现现开发项¾规划范围总用地为163775亩该¾本项目拟建于陇川边贸口岸“章凤卫项目¾规划范围总用地为1637.75亩，该项目周围群山环绕，四周翠绿风光。¾目前玉龙雪山风景区除玉龙雪山¾本项目拟建于陇川边贸口岸“章凤卫城”项目1300余亩城镇建设用地的开发。¾是缅甸政府承认的缅北唯一货物进出Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010外唯一旅游项目。口通道。项目基本概况地理位置盘龙白塔路131号真庆文化广场旁占地面积约72亩开发商昆明金马源房地产开发有限公司建筑面积16.5万㎡物业类型高层、写字楼、商铺（本期高层）商业面积商场（地上）62950㎡商场（地下）15000㎡整合推广MOA深圳摩亚广告容积率7.37项目主力户型70-90㎡二房绿化率50%开盘时间2011年03月21日总户数800余（300套回迁）开盘折扣内部团购客户10%优惠，对于市场客车位11目概况开盘折扣内部团购客户10%优惠，对于市场客户无优惠。车位1：1价格毛坯房：最低价：12000元/㎡，最高价：24000元/㎡楼栋状况共有4栋主体建筑，其中A、B、C三栋均为33层，D栋为商务写字楼最实现均价：16000元/㎡楼况层商楼，28层整层面积在1200㎡左右。公交：1,5,14,62,63,78,89,105,109,117,145,162路公交车可达。地铁：未来地铁3号线将从项目前经过。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010周边配套地铁：未来地铁3号线将从项目前经过。教育：市政府幼儿园、武成小学、拓东一小、十二中、十中、三中。医疗：延安医院、昆明市中医院、云南中医学院。商业：金格中心、汇都国际、沃尔玛。项目简介——将成为集商务办公、商业中心的城市综合体¾汇都国际共分三期开发，完全建成后，这里将成为一个规划面积达1000亩集商务办公、商业中心的城市综合体，也将成为集CBD（中央商务区）、CLD（中央生活区）、RBD（文化休闲Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010区）三位一体的城市新中心——大汇都。项目区位——位于中心成熟区域项目区位图N项目区位详图东风东路金汇汇都市政府白塔路环城东格商场都一期都二期拓东白塔路商路拓东路东路体育场汇都二期商圈拓东路¾汇都国际位于环城东路、拓东路、东风东路及白塔路围合处。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010汇都国际位于环城东路、拓东路、东风东路及白塔路围合处。¾占据市中心黄金地段、中央商务区、白塔路商圈的核心位置。项目交通——交通条件具备成为城市CBD的条件项目交通图项目交通介绍¾项目通过白塔路、东风路、拓东路、北京路等可联通城市各大商圈。¾通过二环路及地铁3号线联通昆明市乃至昆明周边地区，通达性极好。¾白塔路公交车站、拓东公交站，举步可达。¾地块东面紧接拓东体育场，被东风东路、白塔路、拓东路、环城东路等昆明主要交通北京路环城白塔本案白塔路、拓东路、环城东路等昆明主要交通干道环绕，为旅游购物的密集区。¾轻轨：未来轻轨3号线将路过项目，将带路东路路案Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010动其地铁商业的发展。地铁三号线楼座分布图¾项目共有4栋主体建筑，其中A、B、C三栋均为33层高层住宅;D栋为商务写字楼，共28层，单东风东路33层高层住宅;D栋为商务写字楼，共28层，单层面积在1200㎡左右，楼层差价为100元/㎡。¾A栋:共33层，3-33层以中小户型住宅为主，1-2D地矿层为商铺，是自持物业。¾B栋:共33层，4-33层大户型住宅为主。1-3层为是自持物业。D矿小区汇都白是自持物业。¾C栋:共33层，4-33层中小户型住宅，地下负1层商业，1-3层为商业。出售1-3层，地下负1层将可BC都一期塔路本期推出楼栋能为整体销售。¾D栋:28层1-5层为商铺，6-28层为写字楼，面积在105—1200㎡之间5部通力电梯负1层为商AB在1051200㎡之间，5部通力电梯。负1层为商业，负2、3层为车库，车位配比1：1，商铺自持。体育场小结项目本身项目区域价值高¾汇都国际二期，项目处在昆明一环核心区域白塔路商圈¾本次开盘为汇都国际二期A、B、C全部房源，均为底商设计，住宅下方带1-3层商小结域，白塔路商圈。¾其片区目前商业生活配套完善，且市政府左邻其旁是老昆明人认同的商业核心区房源，均为底商设计，住宅下方带层商业。¾未来成为商业集中区后，小区周边较为吵小结左邻其旁，是老昆明人认同的商业核心区。¾目前其商业氛围浓厚，有极大的人流在此购物消费未来成为商集中区后，小区周边较为吵闹、私密性受到影响。周边环境购物、消费。私密性受影响项目分析开发商背景Chapter1目录开发商背景项目基本概况项目区位楼座分布小结小结项目营销节点开盘流程Chapter2开盘分析开盘流程户型结构配比户型鉴赏价格分析销控分析12销控分析客户分析总结与中原观点Chapter3附件广告体现p附件营销策略——阶段推广09.10.2809.10.3009.11.2309.11.2410.10.1910.11.2111.03.21模型亮相产品发布住宅公开房交会推广商铺、写C栋商铺媒体住宅开盘模型亮相产品发布会住宅公开认筹房交会推广商铺、写字楼开始认筹C栋商铺开盘推广030103040310031103160318住宅开盘03.0103.0403.1003.1103.1603.18费用：7.15万报媒版费用：7.15万报媒版费用：7.15万报媒版费用：7.15万报媒版费用：7.15万报媒版费用：7.15万报媒版媒体推广：¾项目总推广费用共42.9万元，项目在开盘前3个星期报媒：1版报媒：1版报媒：1版报媒：1版报媒：1版报媒：1版进行报媒推广，仅投放6版报版，并未在开盘前进行集中推广。¾仅为线下推广，以短信方式通知团购客户。开盘认购流程客户凭认筹卡进入选房开盘入口销售表工作人员接待进行选房签到区沙盘模型选中房源未选中房源签到区沙盘模型销控房源到协议区签订协议洽谈区签约区到协议区签订协议审核区进行合同审核离场销售现场——开盘流程内部流线餐饮区洽谈区换卡讲解认购签约•外场IMAX展示一对一讲解•沙盘签约离场沙盘区IMAX接待签约区•签到台出示认筹卡•IMAX展示•洽谈区•VIP洽谈同意认购•签约资料签待台销控区外场接待台签到台洽谈区备注：进出口为同一个结构配比——本次推出ABC三栋住宅全部房源，房型以舒适二房、三房为主。户型分布占比图占比房型面积（㎡）推出（套）占比（%）舒适一房56.6-75.514318.01%舒适二房80.75-106.5234042.95%舒适三房12007147612553212%D舒适三房120.07-147.6125532.12%舒适四房184.23283.53%跃层142.2-328.58273.40%总计793100.00%¾本次推出为A、B、C栋的全部房源，共793套。¾8075-10652㎡的舒适二房及12007-14761的舒适三房的占比CB¾80.75106.52㎡的舒适二房及120.07147.61的舒适三房的占比较分别占到42.95%、32.12%，80.75-106.52㎡的舒适二房为主力户型。AB¾140㎡以上的大户型占比较小，142.2-328.58㎡的跃层占3.4%，184.23㎡的舒适四房仅占到3.53%。结构配比——面积、户型占比300面积分布图房型占比图套26614220020025030018.01%3.53%3.40%10414233485010015042.95%32.12%主力面积055-7071-90101-120121-140141-160160以上㎡舒适一房舒适二房舒适三房舒适四房跃层主力面积：¾本次共推出面积为55-328㎡的房源793套，其中71-90㎡推出266套，占总比的33.54%，121-140㎡推出200套，占总比的25.22%。占总比的5.%。¾其次为55-70㎡推出104套，占总比的13.12%，101-120㎡推出142套,占总比的17.9%，140㎡以上的所占比例较小。结构配比——户型平面图A栋B栋C栋A1136㎡A7120㎡A6B1106㎡B2106㎡C1121㎡C7104㎡NNN81㎡A889㎡A1061㎡A957㎡B3139㎡B7128㎡C681㎡C282㎡C10C983㎡A481㎡A5126㎡A387㎡A2101㎡89㎡B8184㎡B6147㎡B5134㎡C475㎡C582㎡C371㎡C866㎡122㎡83㎡¾A栋、C栋为3梯10户，B栋为3梯7户，¾其中AC栋以90㎡以下舒适二房为主B栋以120㎡以上舒适三房为主¾其中A、C栋以90㎡以下舒适二房为主，B栋以120㎡以上舒适三房为主。户型鉴赏——畅销户型鉴赏B2106㎡2室2厅2卫1厨1入户花园中原评析优点：¾户型方正，便于布置各类家俬。¾动静分区、卫生间干湿分离，起居方便。¾五明设计，大尺度客厅阳台采光、通透性好。¾主卧、次卧带飘窗设计多面采光、采景。¾大尺度室内花园可根据喜好改造为书房或卧室室。¾大面积阳台赠送，增大其实际得房率。浪费面积户型鉴赏——滞销户型鉴赏A387.6㎡2室2厅1卫1厨3阳台中原评析优点：¾户型方正，便于布置各类家俬。¾大面积阳台赠送，增大其实际得房率。缺点：¾厨房与餐厅分离，分别位于客厅的两端，对客厅动线进行干扰。¾主卧阳台过于狭长采光采景较差¾主卧阳台过于狭长，采光、采景较差。¾3.4m的客厅开间过小，电视到沙发距离较近。户型鉴赏——其余户型A1136.1㎡3室2厅2卫1入户花园A2100.6㎡2室2厅2卫2阳台1入户花园A481㎡2室2厅1卫3阳台A681.5㎡2室2厅1卫1阳台A7120.1㎡3室2厅2卫1入户花园A891㎡2室2厅1卫3阳台户型鉴赏——其余户型A956.