100个房产中介常见问题与对策

100个房产中介常见问题与对策目录一、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？二、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？三、客户在看房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？四、客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？五、在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？六、客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件，怎么办？七、客户买房的同时，要求把小孩迁到附近学校读书，而条件不够，该怎么样解决？八、客户要求房款交到交易中心资金监管，怎么办？九、客户质问为什么要下10%的定金，我们应该怎样回答？十、签约时客户对房款转入中介公司有异议，怎么办？十一、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办？十二、为什么要在公证过户前付全款？十三、客户交订时称付10%定金没问题，但要求同时交钥匙，怎么办？十四、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但有不肯贱卖原房产，市场价暂无法成交，无法两套房的卖与买同步进行，如何说服客户下订？十五、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办？十六、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定？十七、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办？十八、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公（老婆）看后不满意，我要退定，行不行？十九、客户看房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？二十、收订后，有其它客户出高价，怎么办？二十一、客户首付款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？二十二、和客户签买房合同时，交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间，怎么确定？二十三、客户要求自己买保险，怎么办？二十四、如成交价高于房产证原价，而利润只有双俑时，客户要求买卖合同填成交价，而业主只承担填合同价税费时，怎么办？二十五、业主往往在过户的同时一定要收到全款，条件打不到业主就不卖了，这时候该怎么处理？二十六、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题、挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？二十七、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？二十八、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱，怎么办？二十九、此房风水是否不好？三十、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？三十一、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？三十二、如果客户不去银行签署按揭合同，怎么办？三十三、转定以后，业主要求收到全款后方付锁匙，如何办理？三十四、业主要求高额定金，怎么办？三十五、业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？三十六、交钥匙是不是等于交房，区别在哪？三十七、非房产证上权利人来收定，怎么办？三十八、业主收订时没有带房产证或房产证抵押或尚为买卖合同的情况，怎么办？三十九、业主没有定时查档，如何处理？四十、签约时，业主不愿预留水、电押金，怎么办？四十一、业主不能如期交房，怎么办？四十二、业主不同意按揭，怎么办？四十三、客户、业主要求佣金打折，怎么办？四十四、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？四十五、业主要求见税单收全款，怎么办？四十六、怎样防止业主出具房产证时，所委托物业的资料与先前委托有误？四十七、收到客户定金后，业主不涨价，不肯收定、不签委托、不签合同，怎么办？四十八、收到客户定金后,客户要求见业主，此时有差价，怎么办？四十九、客户交定金后，不承认业主和中介签署的公证委托，怎么办？五十、过户后，客户要求退件并更改买卖合同，怎么办？五十一、业主自身没有能力赎楼，但不付相关费用，怎么办？五十二、业主要求向买家收取煤气及有限电视开户费，怎么办？五十三、没转定前产权清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么办？五十四、业主收定金后，不同意把该物业的户口迁走，怎么办？五十五、收定后，权利人出事，怎么办？五十六、业主收定后又把原物业做了装修，不肯按原协议出售，怎么办？五十七、公司物业出售、客户要做按揭，需向银行提供什么资料？五十八、业主没有向银行抵押贷款，房产证在手上，该物业是否一定可以转让？五十九、业主刚开始没能力赎楼，但在办理手续时，突然又可以赎楼怎么办？六十、业主说自己可以赎楼，等见到客户时又说资金紧张，怎么办？六十一、客户委托书收回时，他说：我们没在委托书上注明交易完成时该委托书要收回，怎么办？六十二、签约时，客户提出佣金在交易完成时支付，怎么办？六十三、带顾客去看二、三次房，再带去看时业主突然不再给看，怎么办？六十四、业主大多数不签委托书，怎么办？六十五、客户要求所购房产写自己儿女名字，而自己儿女不满18岁，怎么办？需要准备什么资料？六十六、业主是外资企业，公司房转让需提交什么资料？客户要求做按揭，业主方要提交什么资料？六十七、客户咨询物业具体位置、楼层等房源要素，如何解答？六十八、客户看完物业后，无任何手续意见，怎么跟踪？六十九、客户愿意签看楼书，但不出示身份证件，也不写签身份证号码，怎么办？七十、客户以公司名义购房，个人签看楼书可以带去看房吗？七十一、业主咨询房价，但又不留电话，说考虑一下再联系你，怎么办？七十二、我公司无客户合适的物业时，如何才能留住客户电话？七十三、看楼时，业主与客户之间相互沟通，甚至互留电话，怎么办？七十四、同行有实在客户要求合作时，怎么办？七十五、如何让客户相信，我公司不吃差价？七十六、遇到中介公司以客户名义跳盘，如何防范？如何处理？七十七、业主有多套类似物业，客户签署了看楼书只看了一套就相中，最后私下与业主成交的是另一套，能否收回佣金？七十八、客户向我们提出想看我们和业主方签的售房委托书，可以吗？七十九、客户向我们交了保险费有没有保险合同？八十、客户问我们先到国土局递件，再到银行申请贷款，行吗？八十一、客户问现售合同最后房地产经纪人及房地产经纪机构应该盖章，我们是房地产经纪机构，怎么我们公司没有盖章？八十二、客户问现售合同中第七条甲方应将该宗房地产《土地使用权出让合同书》的复印件交给乙方，《土地使用权出让合同书》规定的权利和义务同时转移给乙方。该《土地使用权出让合同书》以产权登记部门保存的合同副本为准。他们为什么没有收到甲方的《土地使用权出让合同书》？八十三、业主问申请按揭贷款时为什么他们要到银行来？这应该是客户的事。八十四、客户问已签抵押合同，可否提前还款？八十五、业主无法偿还银行贷款，现委托给你们中介应如何办手续？八十七、业主不肯提供房产证原件或复印件，怎么办？八十八、客户看房时不表态，怎么办？八十九、客户出一个超低价时怎么办？或者说：客户为什么会出超低价？九十、客户暴露出购买冲劲的时候，怎么办？九十一、现有５０年产权的住宅，哪些可自动顺延７０年，哪些不可以？九十二、产权转让时，哪些人有优先购买权利？九十三、原房产证以暂住证号码填写，证件号码一栏过户时应递交哪些资料？九十四、正在按揭的物业要售予第三方，能否在原按揭银行办理转按揭手续？九十五、我通过你们公司买了一套二手房，但你们为什么不能开发票？九十六、个人与个人之间借货用商品房抵押登记需提供什么资料？怎样办理？九十七、业主为两个人名而不是夫妻，其中一个转让给另外一人该怎样办理？九十八、夫妻双方离婚后怎样办理产权变更登记，需要提交哪些资料？九十九、当客户来电咨询时，称已同其它公司看过我公司广告的某楼盘，由于价格等因素，一直未能成交，我公司业务员此时应对的最佳策略是什么？一百、当客户去看房时，坚持要与业主交换联系方式，业务员在现场该怎么办？一、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生问题。二、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种行业（或事情），正如我们不能问买方：您为何要买房一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。三、客户在看房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？答：在您未完全确定下来（下担保金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟。四、客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？答：首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种危机感。五、在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？答：多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。六、客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件，怎么办？答：客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理，因为业主只有在收定时才可能将房产证押在公司，但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时业主来收定，分开安排在两个不同的会客室，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。七、客户买房的同时，要求把小孩迁到附近学校读书，而条件不够，该怎么样解决？答：这本身不是我们房地产中介能够解决的问题，但是，深圳市政府有这样规定，九年义务教育中，小孩按所辖片区就近上学，如果你看中了某所学校，想让小孩在哪读书，就必须先解决户口的辖区问题，然后再按就近上学之规定提出申请，否则，根本就无法解决。八、客户要求房款交到交易中心资金监管，怎么办？答：1、交易中心和我们一样都是合法的地产经纪机构，公司每天都有大量的业务在受理，并且公司客服部比交易中心从业人员更专业更全面更系统，房产交易除了产权过户还有大量的事要做，通过我公司的售后服务，能让你省心、放心、舒心的买好房子。如果你一定要监管，我公司要求由建行进行监管。2、订金和税费绝对不能监管，业主没收订金谈什么监管，即使监管也可去建行监管。3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序，否则不予办理。4、对这样的要求，第一时间就应该拒绝，因为：①这违反公司原则；②这是对我们的一种污辱，是对我们公司极大的不信任；③交易中心也是中介公司，同行是冤家，我们没有理由帮他拉生意，长别人的威风，灭自己的志气。定金部分就更不用说，业主不收定，更没有人跟客户去资金监管。如果还不行，则要求客户到银行实行监管。5、定金、佣金、税费、水电押金不能押管。房款尽量做工作，不在交易中心监管。九、客户质问为什么要下10%的定金，我们应该怎样回答？答：当你交10%订金后，公司会转给业主，公司就会收业主房产证，办理一