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房屋征收摸底调查培训一、房屋面积的认定二、房屋结构的认定三、房屋性质的认定一、房屋面积的认定(一)房产测绘的依据和标准:------《房产测量规范》GB/T17986.1-2000《房产测量规范》GB/T17986.1-2000（二）房屋的面积1、房屋的建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。2、房屋的使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。3、房屋的共有建筑面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。4、房屋的套内面积：指产权主的专有空间面积，即按照墙位中线形成的独立封闭空间面积。5、房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县不动产主管部门登记确权认定。产权面积由套内面积和公摊面积组成。（三）认定房屋建筑面积的必要条件1、层高2．20M以上（含2．2M）；2、具有结构牢固的永久性维护；3、具有结构牢固的上盖；4、能够满足生活、办公、生产等需要。（四）房屋建筑面积测算的有关规定（1）计算全部建筑面积的范围1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。单层房屋2)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分计算建筑面积。3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。含夹层的大厅含多层夹层的大厅回廊4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算9）房屋间永久性封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。架空通廊10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。地下室、半地下室相应出入口11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。（2）计算一半建筑面积的范围1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。注：底层无住走廊必须具备明显突出于地面的台阶。2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖的水平投影面积的一半计算。3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。未封闭挑廊4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。架空通廊5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊（3）不计算建筑面积的范围1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3）房屋之间无上盖的架空通廊。天面上的花园4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。平台5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。过街楼路面作为顶盖建造的房屋7）利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋等8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干线支线。10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。二、房屋结构的认定房屋结构分类：框架砖混结构：砖混一等砖混二等砖混三等砖木结构：砖木一等砖木二等砖木三等庇房（一）框架结构房屋特点框架结构是由框架梁和框架柱刚性连接，组成一个平面骨架，一个骨架为一榀框架。每榀框架之间由若干连系粱连接，形成一个空间骨架，称为框架结构体系。框架是承重构件，屋顶和楼板的荷载传给框架，框架承受建筑物的全部荷载，并将其传给基础。墙体只是围护构件，不参与受力工作。框架结构图例（二）砖混结构的特点墙承重结构是由墙体作为建筑物的承重构件，屋顶和各层楼板按照一定方式将其各种荷载传给墙体，墙体再把荷载传给基础的一种结构体系。砖混结构图例砖混一等特点同时符合以下条件：1、层高2.8M以上；2、钢筋砼现浇屋面或预制板屋面；3、24CM以上实心砖承重墙体；4、有钢筋砼承重的梁或柱。砖混二等结构同时符合以下条件：1、层高2.8M以上；2、钢筋砼现浇屋面或预制板屋面；3、24CM以上实心砖承重墙体。与砖混一等的区别是：无钢筋砼承重的梁或柱砖混三等结构同时符合以下条件：1、层高2.8M以下、2.2M以上；2、钢筋砼现浇屋面或预制板屋面；3、24CM以下实心砖、空心砖、杂砖承重墙体。砖木结构特点用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑。其竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木桁条或水泥预制桁条，瓦屋面。砖木结构图例砖木一等结构特点同时符合以下条件：1、檐口高度2.8M以上；2、木或水泥预制桁条，瓦屋面；3、24CM以上（含24M）实心砖承重墙体。砖混二等结构特点同时符合以下条件：1、檐口高度2.8M以上；2、木桁条或水泥预制桁条，瓦屋面；3、18CM以上空斗实心砖墙承重。砖木三等结构特点同时符合以下条件：1、檐口高度2.2M以上；2、木桁条或水泥预制桁条，瓦屋面；3、20CM以下（含20CM）空心砖或杂砖墙承重。庇房的特点庇房是介于砖木等结构于简易结构的房屋应同时符合以下条件：1、檐口高度2.2M以上；2、木桁条或水泥预制桁条，瓦屋面；3、墙体符合砖木一等至三等的要求，依附于住房建设，三方有墙。三、房屋性质的认定（一）合法证件记载：房屋不动产证或建筑工程规划许可证（二）实际现状：1、原始住改非。房屋用途为住宅，但底层为原始形成的独立经营自然间且一直事实用于商业经营的，实际经营一年以上，证照齐全积极支持征收工作的。2、改建住改非。房屋用途为住宅，自行将底层住宅改建为商业经营的，实际经营一年以上，证照齐全积极支持征收工作的。3、住改非。房屋用途为住宅，实际经营一年以上，证照齐全积极支持征收工作的。具体标准以《房屋征收公告为准》不妥之处，请大家批评指正。谢谢！