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©埃森哲2001,仅供中远置业内部使用2010年3月8日中远两湾置业商城项目可行性研究建议书2目录项目背景埃森哲对零售业的认识为什么选择埃森哲项目方法项目时间安排项目组织结构和人员简历报价4722526264743索引项目背景埃森哲对零售业的认识项目方法为什么选择埃森哲项目时间安排项目组织结构和人员简历报价4722526264744中国远洋运输集团海上运输中远集装箱运输有限公司中远散货运输有限公司广州远洋运输公司青岛远洋运输公司厦门远洋运输公司大连远洋运输公司深圳远洋运输股份有限公司航空货运中远国际航空货运代理有限公司内陆储运中远国际城船舶代理中国天津外轮代理公司航运主业工业中远工业公司贸易中远国际贸易公司房地产中远置业集团有限公司中远房地产开发公司上海中远房地产开发经营公司中远发展股份有限公司上海中远两湾置业发展有限公司上海国际航运金融大厦中远酒店物业管理有限公司金融保险中远财务公司旅游中远国际旅行社劳务中远劳务公司岸上产业1961年4月27日新中国第一家国际海运企业中国远洋运输总公司成立。1993年2月16日中国远洋运输集团(中远集团)成立。中远集团是以国际航运为主业,集船务代理、货运代理、空运代理、码头仓储、内陆集疏运、贸易、工业、金融、保险、房地产开发、旅游、劳务输出、院校教育等业务于一体的大型企业集团,是国家确定的56家大型试点企业集团之一。中远集团成立起，便以“转换企业经营机制，建立现代企业制度”为目标，制订了中远集团的“下海、登陆、上天”的总体发展战略。即以航运为中心，积极发展岸上产业。在保持航运收入稳步增长的同时，增加多种经营的收入，并逐步使之占到总利润的40%。到目前为止，中远岸上产业已发展成为中远集团的骨干支柱，从业人员近8000人，1996年已上升到集团总利润的40%以上。埃森哲对中远集团的了解5中远两湾城项目是中远集团旗下上海中远两湾置业发展有限公司在上海投资的大型房地产项目，也是迄今为止上海市区最大的旧城改造项目，总投资逾65亿人民币，计划于2004年前后完成。中远两湾城项目总建筑面积达170万平方米，包括13000套商品房，30多万平方米的各类商业配套设施，4000多个车位，约40000多人的小区居住人口。目前一期已基本售出，二期也已销售过千套。为配合小区建设，上海中远两湾置业发展有限公司计划在小区北部占地20000平方米的地块上建造面向全上海一定消费层次，并适应未来商业发展方向，满足购物、休闲、娱乐等多样需求的一流的大型综合性商业设施(简称商城)。由于商城投资非常巨大，上海中远两湾置业发展有限公司邀请专业咨询公司对商城进行策划设计，包括进行项目的可行性研究和商城定位研究，并推荐建筑设计师事务所和核心租户。埃森哲对中远两湾城商城项目的了解6索引项目背景埃森哲对零售业的认识项目方法为什么选择埃森哲项目时间安排项目组织结构和人员简历报价4722526264747埃森哲对零售业的认识-零售业的明天顾客的需求变得越来越挑剔和多样化顾客对产品的质量和价值有更高的预期值,然而忠诚度更低他们需要便利；他们花费越来越少的购物时间他们具备日益增强的社会意识他们拥有丰富的市场信息以及无限的选择他们需要与众不同的产品与服务8供应商需要的是一种合作关系，甚至对于某些产品可能直接从事零售技术使得新的加入者更容易进入,例如：“虚拟”零售商相互激烈竞争以捕捉新的市场、销售渠道和产品零售业的市场竞争变得越来越激烈竞争将跨越行业界线并且直接面对全球最佳的企业埃森哲对零售业的认识-零售业的明天(续)91.以客户为中心的经营客户服务/客户关系管理客户细分-个性化的广告促销、产品与服务2.多渠道的零售零售商角色再定义有形的商品展示和销售场所+电子零售营销:产品/地理区域/服务/客户细分多渠道促销3.客户的位置=我们的商店灵活的房地产销售新的联盟4.客户拥有更多的市场信息强大的品牌激进的价格策略5.新的组织结构和业务流程新的组织结构、新的技能要求和奖励制度新的业务流程因此，零售商必须及时重构其业务埃森哲对零售业的认识-零售业的明天(续)10要在未来的竞争中胜出，商业零售企业必须与其它企业在本行业以及跨行业进行紧密协作多个企业,多个行业多个企业,单一行业单一企业,单一行业今天行业发展价值创造埃森哲对零售业的认识-零售业的明天(续)11传统型发展型先进型市场形态:每日送货销售量小传统的家庭贸易供应非冷冻食品供应新鲜的蔬菜商品无包装商品未经清洗鲜活家禽市场形态:小型超市/便利店售货亭包装商品开始进入市场供应非冷冻的鲜肉和家禽供应新鲜蔬菜市场环境较洁净市场形态:大型/特大型超市连锁便利店提供品牌商品提供包装的新鲜食品提供熟食制品提供微波炉食品提供的食品胆固醇和脂肪的含量低亚洲零售业市场开始从传统型向先进型转变埃森哲对零售业的认识-亚洲12传统型发展型先进型消费形态:每日消费(消费量小)每日消耗传统食品：早餐=午餐=晚餐食品中盐和味精含量高不消费奶制品食品中油和脂肪含量高采购基本的服装消费形态:消费早餐食品消费方便食品对大米的消费量减少消费更多的包装产品消费更多的奶制品食品中脂肪和胆固醇的含量低消费注重品牌和企业形象消费形态:开始养成每周消费的习惯早餐和午餐简单包装产品消费量小消费冰淇淋、牛奶等奶制品消费速食食品和甜品开始消费包装的食品原料和调味品开始有意识地配餐亚洲零售业市场开始从传统型向先进型转变埃森哲对零售业的认识-亚洲(续)13全球性的大型零售商进入亚洲市场:–Wal-mart–Carrefour–Tesco–Delhaize–Casino–etc.直接面向顾客的电子零售商:–Amazon.com–Landsend.com–ToysRUs.com–CDnow.com–Ebay.com全国性零售商:–CentralDepartmentStores–FarEasternDept.Stores–Matahari–etc.泛太平洋地区零售商:–ASWatson–DairyFarm–Sogo–Takashimaya亚洲消费者的购物选择日益多样化-随时、随地、任何商品埃森哲对零售业的认识-亚洲(续)14大型超市和特大型超市是发展中的零售形式，是消费市场的主导者特大型超市大型超市便捷性价格连锁商店百货公司高高低顾客的期望：服务水平高价格低品种多电子零售商埃森哲对零售业的认识-亚洲(续)食品店净菜市场15埃森哲对零售业的认识-亚洲(续)特大型超市大型超市便捷性价格百货公司高电子零售商电子零售商在提供最佳服务方面有巨大的潜力电子零售商高低连锁商店顾客的期望：服务水平高价格低品种多食品店净菜市场16中国零售业的市场规模各年消费品零售总额2000年的数据是根据2000年1至11月3675.8亿美元和8.7%增长率估算的埃森哲对零售业的认识-中国17中国零售业的各种业态的趋势与面临的挑战新出现的趋势–百货商店在中国的零售业中仍占有最为重要的地位–更大的规模，尤其是在大城市–新建/合并大型的集团公司–在其他领域寻找机会，不仅仅集中在零售业，例如：半成品的食物、餐馆、娱乐、服务和通讯–善于吸收现代零售管理模式–向连锁商店管理转变挑战–过多的百货商店增加了不必要的竞争–集中在市区–单一百货店的规模不大，缺乏连锁商店管理新出现的趋势–在20世纪80年代的中后期，超市在中国开始出现–在最近几年发展迅速–超过800家连锁超市公司，拥有逾万家特许经营店–排名前22位的连锁超市公司的年销售收入均超过1200万美元，平均每家拥有69家连锁店挑战–连锁经营的水平过低，连锁店过少–缺少配送中心，无集中式配送百货商店超市埃森哲对零售业的认识-中国(续)18中国零售业的各种业态的趋势与面临的挑战(续)新出现的趋势–发展相当迅猛–结构改变(食品专卖店减少，家庭用品专卖店增加)–分布在更特定的地域内–更低的价格、更专业的服务、连锁店挑战–缺乏经验丰富的员工–缺乏零售业管理经验–占有较少的市场份额/区域新出现的趋势–越来越流行–国外的著名零售商，如沃玛特、家乐福、麦德隆等，在进入中国市场时均选择该领域–目前在中国有超过600家仓储式商场–国外零售商在该领域占据主导地位，成为本地零售商的强大竞争对手挑战–本地零售商在这一领域遭受来自国外零售商的更大冲击–缺少配送中心专卖店仓储式商场埃森哲对零售业的认识-中国(续)19中国零售业的各种业态的趋势与面临的挑战(续)新出现的趋势–在20世纪90年代才刚出现且发展很快–本地的便利店与西方的“7-11”便利店存在很大差异，例如：更短的营业时间和供应有限的商品–能满足消费者目前的需求，未来的发展机会很大挑战–尚处在发展中阶段–服务水准较低新出现的趋势–电子商店在中国刚出现不久/发展很快–“BtoC”方式在中国零售业电子商务中扮演了重要角色–许多传统的零售商将他们的销售扩展到了互联网上–潜在的巨大的市场份额挑战–受到个人信用政策的限制–受到电子支付技术的限制便利店电子商店埃森哲对零售业的认识-中国(续)20国外零售商在中国的情况家乐福目前在中国已建27家商店，并计划在2001年新开7至8家商店。其2000年的销售收入达到9.6亿美元沃玛特目前在中国已建15家商店，并计划在2001年新开8家商店麦德隆目前在中国已建7家商店，并计划在2001年新开8家商店百盛目前在中国已建19家商店，并计划在未来的5年内新开100家商店等等埃森哲对零售业的认识-中国(续)21索引项目背景埃森哲对零售业的认识项目方法为什么选择埃森哲项目时间安排项目组织结构和人员简历报价47225262647422埃森哲建议此次管理咨询项目分成两个阶段步骤二:详细主计划“执行计划和营销策略实施”步骤一:可行性研究和初步主计划“分析工作”步骤三:推荐建筑设计师事务所与租户分析商城现场设置情况分析市场潜力收集和分析零售行业标准案例了解客户的业务现状以确保投资项目的可行性设计确定初步设想示意性概要设计图本建议书涵盖的内容阶段一：可行性研究阶段二：设计和推广制定全面的发展和推广策略以及相应的活动在深入的市场研究基础上进行详细的可行性分析制定相应的财务计划根据和结合周边竞争对手的状况来改进相应的计划制定针对投资者的详细营销策略推荐国际建筑设计师事务所(埃森哲)推荐国内建筑设计师事务所联系国际租户(埃森哲)联系国内租户协助客户进行巡回宣传(埃森哲)主要成果与活动:23阶段一之步骤一:可行性研究和初步主计划1设想各项可能的业务内容娱乐业商业餐饮业商务办公酒店业...2预测各项业务的市场潜力3评估竞争激烈程度4确定各项业务的吸引力5确定各项业务的经济/社会效益6制定投资的各项业务位置布局选择标准11确定基本设想:娱乐业商业餐饮业商务办公酒店业考虑“一致性/集成性”7评估各项业务投资与中远置业的适合程度各项业务的吸引力8选择优先发展的业务核心业务内容与中远置业的适合程度12评估初步计划的综合可行性/风险:–经济效益–社会效益–环境效益确定基本设想“情况分析”“客户评估”“相关案例分析”“初步设想制定和示意图设计”“初步可行性研究和财务计划”“前期市场调查”-++-9明确客户的“自建/外包策略”–与客户的能力相符–替代投资者和合作伙伴10进行行业标准研究业务策略24阶段一之步骤二:详细主计划4完善初步计划的设计和评估投资水平1评估其它位置的竞争力信息:客户的初步计划2评估目标业务市场需求3确定目标业务对私人投资的需求6确定国营/私人投资项目并对其分类7评估关键私人投资项目的经济可行性8确定发展策略的主要方面目标业务的市场调研发展计划和建设项目确认5准备场地计划和手册(示意图)目标：明确发展计划，建设项目和国营/私人投资业务的可行性9准备经过市场测试的协议10针对预期的主要投资方进行私人招募准备-文件-程序-时间