广州服务式公寓概况

1广州服务式公寓市场概况及预测戴德梁行—广州泛城（中国）综合住宅服务二零零三年一月三日DTZ2目录[壹]项目概况[贰]市场分析[叁]竞争形势[肆]经营理念[伍]市场预测DTZ3[壹]项目概况DTZ4项目概况广州服务式公寓及半服务式公寓星河湾分布图项目概况星河湾中信公寓天誉花园帝景苑锦城花园花城苑棕榈园嘉和苑东湖御苑祈福华厦新大厦分布图金亚花园白云堡DTZ5祈福华厦•地点：五羊新城广州大道旁•定位：豪华酒店服务式公寓•数量：72个单位，其中4个为复式单位•面积：公寓66m2-253m2，复式464m2•配套：全新豪华家私电器•租金：￥9,900.00-￥41,000.00DTZ6中信公寓•地点：天河北路•定位：豪华酒店服务式公寓•数量：西公寓483个单位，其中3个为复式单位•面积：113m2-167m2•配套：高级会所、高尔夫练习场、健身室、壁球室•租金：￥19,000.00-￥24,000.00DTZ7新大厦•地点：珠江新城，临广州大道•定位：豪华酒店服务式公寓（金钥匙服务）•数量：212套•面积：168m2-400m2•配套：完善康体娱乐设施•租金：￥18,000.00-￥25,000.00DTZ8帝景苑•地点：天河北路•定位：半服务公寓•面积：112m2-170m2•配套：会所、泳池、中学、网球场、停车场、购物广场•租金：￥6,500-￥10,000.00DTZ9天誉花园•地点：林和中路•定位：半服务公寓•面积：70m2-140m2•配套：游泳池、便利店、桌球室、乒乓球室、美容店•租金：￥3,500.00-￥8,500.00DTZ10嘉和苑•地点：东风西路，流花湖畔•定位：半服务公寓•面积：63m2-110m2•配套：游泳池、网球场•租金：￥4,000.00–￥9,000.00DTZ11锦城花园•地点：东风东路•定位：半服务公寓•面积：87m2-159m2•配套：游泳池、网球场、儿童游戏场、舞蹈室、健身室、桑拿、咖啡室、便利店•租金：￥4,000.00-￥12,000.00DTZ12花城苑•地点：二沙岛•定位：半服务公寓•面积：150m2•配套：游泳池、网球场、桑拿、健身室、咖啡厅•租金：￥10,000.00–￥15,000.00DTZ13新世界棕榈园•地点：二沙岛•定位：半服务公寓•面积：58m2-200m2•配套：游泳池、网球场、桑拿、健身室、咖啡厅•租金：￥6,800.00-￥25,000.00DTZ14星河湾•地点：番禺区•定位：服务式公寓•面积：85m2-276m2•配套：游泳池、游乐场、健身房、桑拿、幼儿园、阅览室、网球场、高尔夫球场、停车场•租金：￥4,500.00–￥12,000.00DTZ15东湖御苑•地点：东山区永胜上沙•定位：半服务式公寓•面积：122m2-142m2•配套：游泳池、网球场、健身室、桌球室、乒乓球室、壁球室、舞蹈室、美容室、音乐室、阅览室、高尔夫球练习室、迷你影视室、多功能室及咖啡厅•租金：￥6,500.00–￥12,000.00DTZ16白云堡•地点：白云区嘉禾•定位：服务式公寓•面积：223m2-460m2•配套：会所、游泳池、桑拿、建身室，山顶体育中心•租金：￥16,600.00–￥29,000.00DTZ17金亚花园•地点：二沙岛豪宅区•定位：“高尚品位豪宅小区”（服务公寓）•数量：31栋独立别墅，17栋276套高级公寓•面积：公寓175m2-390m2，别墅412m2-633m2•配套：大型康乐设施、会所、法国幼儿园•租金：￥20,000.00-￥100,000.00DTZ18[贰]市场分析DTZ19市场分析37.30%38.70%10.70%4.10%6.10%1.90%3.30%4.20%1.80%2.10%3.20%5.60%6.90%4.50%8.60%18.80%首次置业满足居住要求再次购房改善居住条件自己结婚用房投资/保值给儿女准备结婚用房度假居住退休后居住其他首要目的第二目的投资保值的观念不断加强广州市民购房目的分析DTZ20市场分析50%18%5%3%5%19%0%20%40%60%天河东山荔湾越秀海珠白云广州租赁物业区域分布比例DTZ21市场分析80%65%75%70%55%85%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%天河东山荔湾越秀海珠白云广州各区高级住宅入住率(2002Q3)DTZ22市场分析高级住宅租金及售价对比(2002Q3)单位面积售价（叫价）月租（叫价）(建筑m2)(人民币/m2)(人民币/m2)中信广场T2座天河113-25213,0008380%帝景苑天河112-3479,0006685%天誉花园天河110-1556,9005085%新大厦天河168-1831,12510880%金亚花园东山183-381只租不售19190%岭南会东山163-321只租不售19990%锦城花园二期东山86-2008,5007590%东湖御苑东山122-1398,0006080%东风广场东山68-947,3005485%嘉和苑越秀64-2007,9005885%金湖花园别墅白云241-334只租不售18395%项目地区占用率DTZ23[叁]竞争形势DTZ24竞争形势酒店式服务混合式服务全服务式公寓半服务式公寓个人物业出租DTZ25竞争形势全服务式公寓：主攻客户群体(Focus)，提供更专业、精确及贴身定位服务半服务式公寓：迈向普及市场化，提供有保证的必须生活配套及基础服务个人出租公寓：通过不同区份提供傢、电配置出租DTZ26[肆]经营理念DTZ27经营理念•市场更趋向专业化管理及专业管理公司涌现•从服务配套不足，转为更貼身配套•服务式公寓之投资者对市场有深入前期掌握•经营模式将更灵活及具个性化•市场角色将有更精确分围及定位DTZ28•推广活动更趋国际化•市场推广之保温工具“营造社区气氛”•转为外向型推广及定向推广•由普及走向深层开拓推广活动经营理念DTZ29[伍]市场预测DTZ30时代新世界中心地点：天河火车东站北门座数：1座单位面积：85—145平方米预计投入服务时间：2003年6月市场预测DTZ31中怡城市广场地点：天河林和东路地块座数：1座单位面积：25-45平方米预计投入服务时间：2003年10月市场预测DTZ32星河湾地点：广州市番禺座数：1座单位面积：45—50平方米预计投入服务时间：2003年10月市场预测DTZ33市场预测现有服务公寓经营理念将受到直接冲击整个服务式公寓市场将趋向成熟服务式公寓市场将提供更高水平之服务整个服务式公寓市场之商业氛围趋向估计现有服务式公寓之价格有10%-15%调整总结DTZ34谢谢！