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2006年上海房地产市场走势预测（一）中长期供需走势1、需求预测（1）需求总量预测（建议采用第一种方法，可据此预测需求结构部分）方法一：需求因素综合推导法①快速城市化，创造首次置业需求计算方法：[（1+本地近几年平均城市化率（或用规划城市化率※））5-1]*本地户籍人口/本地平均每户人口数*50%*90平方米示例：现阶段，我国正处于城市化加速发展时期。1996年全国城市化率为29.37%，2006年增至43.9%，年均增长1.45%，按此速度计算，未来五年全国城市人口增量将超过9000万人。（由于城镇户籍人口的增长除了人口迁移方式外，城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖范围，在这种城市扩张模式下，大量的农村户口变成城市户口，他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这部分所谓的“城市化”人口并没有增加对城市住宅的需求，在每年1800-2000万新增城镇人口中，约有500万人属于这种情况。）这就意味着，未来五年约有7000万新增人口，约2400万个家庭需要新增住房需求，其中包括购房和租赁，假设其中有50%的家庭会选择购买一手新房，户均面积90平米，则其总需求为11亿平方米左右。②人均收入快速增长，带来改善型需求计算方法：本地户籍人口/本地平均每户人口数*20%*50%*100平方米示例：按照2006年国家统计局的数据，我国城镇人口数为5.77亿，城镇平均家庭人口数为2.97，那么城镇家庭数为1.94亿个。按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，也即0.39亿个家庭有能力改善居住水平。由于没有全国数据，这里仅举上海情况为例：上海市统计局城调队在2005年月1月组织了全市19个区县、133个街道、镇的居民基本情况的抽样调查，调查样本超过3000户，调查显示，有21.7％的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋（包括房改房），拥有三套以上房屋的家庭为2％。由此可以在一定程度上佐证，全国大致有0.39亿个富裕型的家庭有能力购房二套以上住房。按发达国家经验，一个中产家庭10年左右才会产生新的购房需求，若按未来五年内有50%的中国※可到当地十一五规划中找。富裕家庭，也即约0.2亿个家庭会购买新房，若按户均100平米计算，未来5年将有20亿平米的改善型购房需求存在。很多零散的调查也表明，目前在很多大城市，改善型需求已成为市场上的主导性需求。③持续旧城改造，造成新增刚性需求计算方法：本地规划动拆迁量*2*动迁户选择购买新房的需求比例（根据当地情况估算）示例：旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。从现实情况看，2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，2007年《物权法》出台后，全国动拆迁难度进一步增大。未来五年住宅动拆迁量大概为5亿平米左右，如果选择实物补偿，很多城市大致遵循拆一补二的原则，也即需要新增住宅面积10亿平米左右，考虑到部分动拆迁户会选择货币补偿，然后购房二手住房或租赁住房，我们认为大概会有5-8亿平方米的新房需求量。④流动性过剩，造成投资投机需求计算方法：2007年当地总销售面积*（10%-15%）※示例：住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道情况下，投资房产便是一种重要的途径。当前，我国经济正面临着诸如人民币升值加速、通货膨胀高企、流动性过剩等问题，对于城市富裕阶层而言，通过购买房产谋求货币资产的保值增值是一种可行且回报较高的投资途径。投资投机需求的来源主要有三个，一是城市富裕阶层；二是国内特定的财富团体，如“山西煤老板”、“江浙私营私业主”等；三是国际资本（部分属热钱）。投资投机需求相对于自住需求具有相当的弹性，在整个市场向上的时候，投资需求就表现非常强，在市场出现调整低迷的时候，投资需求就相对较弱。从近几年情况分析，一线和重点二线城市投资投机成份偏高，多数在20%左右，三四线城市偏低。整体而言，预计未来五年内全国投资投机性需求占总住宅需求的比例为10-15%。2006年全国一手住宅销售量5亿多平方米，考虑年度销售基数环比增长因素，以及投资住房需求的弹性因素，五年投资住房需求合计约4-6亿平方米。※根据当地情况在10%-15%之间估算，如更高或更低，请特别说明。⑤预测结论按照上述分析影响住宅需求的因素，推算2008-2012年住宅需求总量如下：一是城市化创造的住房需求约为11亿平米左右，二是改善型住房需求约为20亿平米左右，三是动拆迁带来的住宅需求约为5-8亿平方米，四是投资投资住房需求约为4-6亿平方米。总量约为11+20+7.5+5=43.5亿平方米方法二：成交总量增长趋势推导法按照历史增长趋势法计算，2001-2005五年间，全国住宅销售年均复合增长率为24.8%，考虑到这五年个别年份住宅销售存在呈非理性增长因素，未来五年将难以持续高速增长，在此我们大致预期未来五年均复合增长率为15%。按照这个增长速度，以2007年住宅销售量6亿平方米（此数据为估算，官方数据未公布）为基数，计算2008-2012年住宅销售量，预计约为46.5亿平方米。方法三：人均住房面积增长趋势推导法根据国家统计局的数据，2005年城镇居民人均住房建筑面积为26.1平方米，2001-2005年这五年间，城镇人均居住建筑面积每年增长1平方米左右。当然，这五年是我国房地产市场飞速发展的五年，其增长带有一定的时代性。随着我国房地产市场，特别是住宅市场进入到新的历史时期，国家更加注重住房保障工作，加强了对住房供应结构的调控，未来五年人均住宅建筑面积的增长将有所放缓。另一方面，我国提出了建设全面小康社会的住宅标准，计划在2010年人均住房建筑面积达到30平方米。由于该标准制定于2004年，考虑到最近三年的宏观调控影响，以及已经确定的住宅发展政策，结合历史增长的趋势分析，我们预测到2012年，城镇居民人均住房建筑面积达到31平米左右。全国城镇人均住房建筑面积预测20.822.823.72526.1272828.529.53030.531051015202530352001200220032004200520062007E2008E2009E2010E2011E2012E单位：平方米设2008-2012年这五年住宅需求为X，那么城镇人口、住宅量和人均住宅建筑面积的关系如下：替换已有数据31=（28平方米*5.93亿+X）/（5.93亿+0.9亿）X=45.7亿平方米建议采用第一种方法，可据此预测需求结构部分（2）需求结构预测根据各城市2008住房建设计划中的各类产品供应，相应地预测各类产品需求。①对应“70/90”政策，分析近几年不同户型面积的供求情况，预测2008需求；②近几年经济适用房的供求情况，预测2008需求；③近几年廉租房的供求情况，预测2008需求；④近几年限价房的供求情况，预测2008需求；⑤……………………………2、供应预测（1）供应总量预测2008年住房建设规划（以北京为例）人均住宅建筑面积=现有住宅保有量+X现有城镇人口+未来五年城镇增量人口产品类别规模（万平米）比重(%)纯商品住房1600限价住房450经济适用房300廉租房50其他政策类住房350政策性租赁房一定数量旧房改造还建套型面积90平方米以下共计：新建住房2750（2）供应结构预测根据上表中数据示例：①“70/90”政策影响住宅供应结构未来五年“70/90”政策的效应将充分显现出来，大部分城市的新增住宅供应都将以90平方米以下中小户型为主。不排除在政策实行若干年后，“70/90”政策会根据市场实际情况进行调整，但最近几年住宅市场的供应结构必然受到该政策的重大影响。②住房保障政策影响住宅供应结构2008年政府大力推进以经济适用房和廉租房为主的住房保障措施。以上海为例，上海政府在2008年两会期间宣布在五年内开工建设2000万平方米的经济适用房，使得政策性住房供应占住宅总供应量的比例达到20%。住房保障是政府面对新的市场形势，及时调整政策，保障民生，重点推进的工作。可以预测，在未来几年，政府将继续贯彻实施住房保障政策，甚至还有进一步强化的可能性。由于经济适用房建设标准限定在60平方米左右，廉租房建设标准限制在50平方米以下，因此，未来五年，60平方米以下住房的供应比例将逐步扩大，并长期趋向占总住宅供应量15-20%的比例。③预测结论综合以上各因素，预计2008-2012年全国住宅供应结构大致如下：高档商品房约占10%，90平方米以上普通商品住房约占20%，90平方米以下普通商品住房和限价住房占40%、保障性住房（经济适用房和廉租房）占20%。90平方米以下住宅总的比例约为70%。3、2008年住宅供需研究结论根据上述分析，评述各地2008住房建设计划的优点与不足，并针对如何促进供需平衡，提出建议。示例：根据上述预测，未来五年全国新增住宅供应量为37.9亿平方米左右，需求是为45亿平方米左右，住宅供需比例为1：1.18。总体而言，呈现供不应求的形态，而理想状态应该是供略大于求，才能稳定市场。因此，未来五年，政府还应采取多种措施，须大力清理闲置土地，确保新增土地供应，加大旧区改造力度，同时也应继续抑制投资投机性需求，争取住宅供需更趋平衡。本部分共需3页左右。（二）2008年大势取向2006年是经济发展的“转轨年”，是一个具有特殊意义的年份；对于正在全面接受调控洗礼的房地产业来说，2006年更有“筑底、平稳、发展”的任务。由此认识，我们基本上可以从下面三个方面来把握2006年上海房地产业的“大势”。1、宏观经济层面：“十一五”开局之年，国民经济增长看好从历史经验判断，作为第十一个五年计划的开局之年，2006年将会是经济调整的起步年。“加快经济发展”、“强调经济社会发展各方面的稳定、协调和可持续性”两大基本指导原则保持不变。预计，2006年宏观经济层面将呈现如下特征：经济发展模式逐步转向“需求拉动”。在前期的经济增长过程中，存在一些行业投资过热、国民经济增长不平衡（投资增长过快投资率过高、消费增长偏慢消费率低）等亟需解决的问题。针对这一问题，2005年开始政策调控，作为“转型”的铺垫，无疑地，2006年将是解决“转型”问题的极佳时期，国民经济增长动力“向消费倾斜”。经济增长速度继续保持较高水平。一方面，正如上述所言，2006年宏观经济将表现出“一稳一扩”两个趋向，即“适度控制投资增长，同时积极地扩大消费需求”，以保持适度的国民经济增长规模和总供给，保证经济增长稳步推进；其可行性在于，受居民收入水平提高及城市化加快等需求因素影响，以“住、行”为主导的新一轮消费结构升级仍在继续深化，因而经济增长有强劲的内在需求支持。另一方面，“十一五”期间奥运会、世博会等重大利好不断，开篇年也必然会加大推进力度。因此可以判断，2006年国民经济发展将保持较高的增长水平，上海GDP有望实现“连续15年两位数增长”的目标。2、行业政策层面：以贯彻落实为主要原则，调控关注中长期效果2006年的政策调控将以贯彻落实为主要原则，这是因为2005年宏观调控的影响可能会持续2~3年，基于经济平稳发展的需要，不大可能再出现重大的调控导向。总体上，2006年的房地产行业新政将表现为：由“调控”向“调整”转变。在调控力度上，会由“重”到“轻”。在调控效应上，会由“短期”到“中长期”。回想2005年的营业税调整政策，可谓是短期内的一剂重药；而在2006年，出现这样的“重效药”可能性较小，主要可能出现的政策应当是倾向于“中长期”、“市场影响力较轻”的那一类。具体而言：（1）“物业税”，其本身对于行业来说意义重大，但随着事件的逐步推进，政策的影响力会逐渐减弱，最后将自然地出台，不会引起动荡性的后果。（2）可能出现的“二手房交易个人所得税”的征收问题，其征收范围可能局限在部分细分市场，如针对“普通住房超过2~5年转手交易”