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KKMall京基•百纳空间2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部2KKMall购物中心KKMall定位KKMall概况KKMall业态KKMall总结2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部3KKMall定位整体定位、目标定位2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部4KKMall整体定位--国际精品时尚购物中心，年轻的奢华，高端的时尚--奢华但行走于年轻的路线，时尚但不甘平庸，追求高端整体定位定位阐述2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部5KKMall目标定位●目标消费人群：具有相当消费能力的潮流时尚人士，包括高级白领、金领及私营业主●目标消费年龄层：25岁至50岁●目标消费者收入：RMB5,000——100,000元/月●目标消费群特征：高收入、时尚、潮流、独立见解、对国际品牌有高度认同感，容易接受新鲜事物2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部6KKMall概况基础信息、区位、交通、商业设计2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部7项目配套构成京基·金融中心广场京基100大厦(写字楼）京基·公寓（住宅）京基·百纳空间（KKMALL）商业瑞吉酒店2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部8项目基础信息深圳商业新亮点项目于2010.11.26日开业，由开发商单一权出租经营，是投资了50亿RMB京基金融中心的商业核心部分，同时也是深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置；无缝衔接地铁大剧院站，地上四层，地下一层为商业部分，地下二层至地下四层及部分夹层为停车区域，共有1200多个停车位；拥有三大剧场式自然采光中庭，商场设计与国际潮流同步、场内由南至北单一主通道全长达200米，不设副通道，标准通道采用适度、无柱设计，150余家国际国内知名时尚品牌，内设深圳首家UAIMAX影城、国际时尚流行服饰、国际高端特色美食以及bit时尚超市；以“时尚高端，潮流的前沿”为营商主旨，创建深圳购物中心新体验消费模式项目名称KKMall开发商京基地产物业管理京基地产开业时间2011.11.26占地面积4.7万㎡建筑面积8.35万㎡扶梯18垂直电梯6项目配套构成集甲级写字楼、超五星级豪华酒店（瑞吉酒店）、大型购物中心(KKmall京基·百纳空间)、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心都市综合体项目周边情况涵盖全市74%的银行机构、80%的保险机构和40%的证券机构，集中了全市60%的金融资产、90%的外资银行，区域价值得天独厚道路交通毗邻深南大道，红岭中路，红宝路停车位1200停车收费标准收费时间段为凌晨1点-7点，第1-2（含2）时10元/时，第2-3（含3）/15时，之后每加一小时需+5元/时2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部9时尚外型西侧东侧北侧北侧2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部10室内剧场式中庭采光单一主通道错层设计,弱化一眼望到头停车场与商场无缝连接剧场室自然采光前瞻的建筑设计2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部11区位：正门道路红岭中路双向四车道宽18米项目位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置，毗邻深南大道，红岭中路2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部12区位：京基金融中心—实景图坐落在蔡屋围成熟商圈中2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部13交通：地铁枢纽•KKMall在负一楼与地铁大剧院站相连•深圳地铁大剧院站为1、2号线的换乘站，设计客流量为44368人次/小时，节假日客流量相对增加，据不同时间段观察，拎袋率平均为40%•KKMall：从B出口到达负一层商铺距离约150米。•万象城：从C出口到达负一层商铺有约400米万象城KKMall双线地铁上盖2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部14交通：公交枢纽地王大厦站11条线：观光①、观光②、3路、10路、12路、101路、203路、223路、302路311路、N5路深圳书城站16条线：29路、85路、103路、103B路、104路、113路、K113路、204路、K204路、214路、215路、E8路、N3路、N4路专线1路、4路荔枝公园站12条线：7路、23路、24路、30路、33路、62路、63路、K302路、352路、353路、378路、N10路寰宇酒店站1条线：377路40条公交线路2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部15交通：项目周边道路（私家车）PP停车场出入口临时上落点共有5个临时上落点、3个停车场出入口，自驾方式光临项目非常方便，同时充足的停车位，解决了购买力相对较强客户的停车问题2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部16商业设计亮点1品牌户外墙体广告牌，不但可出租且增加了外立面美观深圳购物中心中最大的LED广告屏，面向紅嶺中路和荔枝公園，可視度高正门入口2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部17商业设计亮点2●正门正对红岭中路，KKMall标志显而易见●林立路边导购牌，彰显大气●清晰醒目的导视牌2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部18商业设计亮点3●地面由错乱有致的石材组成●扶梯的两头摆放不同形状的石头供客户小憩，同时通道扶手采取向内倾斜设计的通道扶手亦可以让搁放手袋驻足小憩2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部19商业设计亮点4开创导示系统先河：12块全国第一家导示互动牌指示牌正门入口处的推广、品牌宣传架指示牌现代化2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部20KKMall业态规划、分布2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部21业态规划—主力店与特色店●主力店基本主要发挥人流贡献和面积消化贡献●特色店主要发挥租金贡献和配套贡献类型店名实用面积（㎡）位置主力店Bit超市960B1-101UA影院（IMAX）21784F-427星际传奇7803F-313/313aNOVO1509L201/201a/L301/301b/302优莱荟119L411a特色店蜜菓—B1-124VERSACE—1F-112a景峰皮具维修—1F-136碧海干洗—1F-138康美人生—1F-139优优宝贝323F-312免税804F-419IQPLUS1034F-4202019/7/31中原地产（深圳）市场研究部22主力店与特色店深圳首家IMAN影院深圳最大最高端游艺娱乐中心华润旗下在华南首家bit超市2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部23业态规划—按类型分•超市类（代表商家）•—华润万家blt高端超市•休闲娱乐类（代表商家）•—UA(影院）IMAX•星际传奇反斗城•中航健身•餐饮类（代表商家）•—俏江南、金钱豹•零售类（代表商家）•—ZARA•emoi基本生活•H&M•金融类（代表商家）•—中国银行、浦发银行2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部24楼层功能分布图各层业态分布原则：出入口（手扶电梯）、可视性高的地方分布主要店铺2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部25B1百纳·生活空间B1层共17家店铺，主力店和特色店各含一家南面与地铁站无缝链接，有效聚集人流并在地铁入口设置客户服务处，方便给光临客户提供服务2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部26B1层商户分类及明细主要分布一些知名个体餐饮商户以及H&M、ZARA、MANGO等潮流服装类,针对消费群偏中层B1层商户类别女装男装餐饮个人护理/家居生活/数码影音商店名面积位置商店名面积位置Bit超市960B101SEPHORA93B113/114石名家65B101aZARA173B115/116翡翠拉面小笼包98B102/103MANGO141B11785度C44B104WATSONS74B119PizzaHut80B105面点王84B119a元气寿司117B106/107iZZUe69B120BurgerKing53B108ARMANIEXCHANGE69B121/122/123自然派21B108a蜜蓸20B124H&M283B109/110/111/1122019/7/31中原地产（深圳）市场研究部27L3百纳·潮流空间L3层共31家店铺，主力店和特色店各含1家注意：为自驾客户考虑，本层也有停车场同样设有通往京基100大厦通道2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部28L3层商户类别及明细主要商铺是主力店“星际传奇”和中档女装L3层商户类别女装鞋/包餐饮钟表/珠宝/饰品童装/儿童摄影/游乐场休闲户外商店名位置商店名位置NOVOL301/301b/302MindBridgeL314amademoiselleL303TBFL315SIERLI.COLLECTiONL304ELEGANTPROSPERL316/317Masfer.SUL305EmbryFormL318INSUML306BERNISL318aPSALTERL307EEEL319aAMASSL308mapbyBELLEL319/320JETEZOL309TimberlandL321舞鹤L310SKAPL322/323DiCaroL310aORIGINL324BestPalsL311俏江南L325ME&CITYKIDSL311aALGLEL326/326a天长地久、优优宝贝L312MEPHISTOL327MONNALISAL312aACEL327a星际传奇L313/313aAshworthL328CombiL3142019/7/31中原地产（深圳）市场研究部29L4百纳·体验空间L4层共27家店铺，主力店和特色店各含2家本层设有VIP室同样设有通往京基100大厦通道2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部30L4层商户类别及明细2家主力店：UA影院、优莱荟，租户主要承担人流贡献和面积消化功能；“个人护理/家居生活/数码影音”、“餐饮”为主，既可以让都市人全身心放松又可满足优质生活产品需求L4层商户类别餐饮钟表/珠宝/饰品银行/配套服务/休闲娱乐个人护理/家居生活/数码影音休闲户外商店名位置商店名位置金钱豹L401Foodrepublic大时代美食广场L417/418Symphon新丰名店L402免税商场L419SUNIONL403/404IQPLUSL4203C4UL405/406LOCK&LOCKL421汉阳馆L407HONMAL421a/421b仙踪林L408/409/410a京基·粤菜王府L422/423鑫泰L410百纳酒庄L423bSILVERLILYL410bPresidentL424尚HairL411ECOHL424aNewclublife优莱荟L411aDefasilkL425Panda-RosaL412a玫瑰人生L425aBOSEL413YolannaL426emoi基本生活L414UA影院（IMAX）L427Holpe+L415/4162019/7/31中原地产（深圳）市场研究部31KKMall总结区域判定、经营策略、SWOT分析2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部32区域判定机遇与挑战并存：周边办公、住宅、文化等配套成熟，并且引领和代表深圳商圈的罗湖，经过了历史沉淀，“生命力”旺盛，区域价值可持续发展；同时与开业已久的万象城和金光华形成竞争高密度住宅区高密度住宅区2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部33强强联手专业化优势资源整合开发商单一业权经营，不出售，由京基集团旗下深圳京基百纳商业管理公司进行统一管理开发;聘请国际商业顶级专业团队进行战略合作,精准的商业规划定位、前瞻的建筑设计2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部34KKMall经营策略活动推广区在一楼中央设计了舞台区，不定时地安排一些主题活动，达到增加人气和品牌宣传的目的推出百纳网购增加产品销售渠道举办名人签约活动2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部35引进流行、特色商铺2019/7/31中原地产（深圳）市场研究部36KKMallSWOT分析优势威胁劣势机会1.商圈成熟：罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心2.配套全面：高端写字楼区（特别京基100，营业后必然给mall带来直观的收益）高中档住宅区、文化教育区3.通达