珠海拱北片区分析

拱北Sev.2016.3.23动画下载PPT可观看PART01基本情况FundamentalStatePART02人文旅游CulturalTourismPART03市场分析MarketAnalysisPART04商圈分析TradingAreaAnalysisPART05发展前景DevelopmentProspects12354拱北PART01基本情况FundamentalState19世纪80年代清政府于炮台山设海关总管。当时该地区有一标志性建筑拱桥和著名地点北岭，便从中各取一字定名为拱北关。北岭众星拱绕北辰PART01基本概况1887年4月2日经清政府允准，税务司法来格（匈牙利人）到拱北接管了马骝洲、前山等常关税厂及其所属的3个缉私卡，拱北关（洋关）正式成立，总关设在澳门。1949年11月15日解放军石歧军事管制委员会接管拱北海关，结束了62年洋税务司统治拱北关的历史。1950年1月28日关总署根据中央人民政府政务院规定：拱北关改名为中华人民共和国拱北海关1984年1月29日邓小平同志视察珠海经济特区时作了“珠海经济特区好”的题字。1999年8月9日，拱北口岸新联检大楼竣工。拱北地处珠海市区南部，北靠板障山，南临澳门特别行政区，西濒前山水道，东望珠江出海口。拱北斗门区金湾区香洲区横琴区规划面积：13万平方公里常住人口：约有17万过关人数：日均33万2011年首次超过罗湖口岸成为全国第一大陆路口岸澳门拱北的商业、交通、旅游十分发达，区内有珠三角单店面积最大的万佳百货，以及莲花路商业步行街和口岸广场等商业中心，还拥有银都酒店、粤海酒店、海湾大酒店等一大批高档五星级酒店设施，是珠海的旅游商贸中心。“一国两制”的交汇点全国第一大陆路口岸珠海最繁华的商业中心游客来珠海的必览之地拱北片区规划结构为“一主一副、绿心、三带、四片区”。绿心即结合旧村改造，对炮台山公园、市园林局苗圃适当扩大，成为整个片区的绿化核心，向北连接圆明新园，向南接向前山河滨江绿带。一主一副一主即东南部的市级商业中心和关口交通枢纽，一副则是改造婆石工业区，建设夏湾居住区的公共服务中心，配建居住区级的商业、文化、教育、体育、医疗等公共服务设施。四片区一是西部商住区；二是北侧和东侧的居住区；三是中部的商业办公区；四是南部商业运输综合区。PART01基本概况三带即情侣路和前山河绿化景观带以及港昌路商贸休闲带。交通：广珠城轨、长途客运站、共23条公交路线经过社区公园：板障山公园、将军山公园、炮台山公园医疗教育：珠海市第二人民医院、拱北小学、拱北中学商业：口岸地下广场、迎宾广场、万佳百货、米兰百货、摩尔百货、莲花路步行街、富华里市场：拱北市场、夏湾市场市政配套生活配套PART01基本概况PART02人文旅游CulturalTourismPART02人文旅游情侣路情侣路是珠海城市的象征，游客来珠海的必游景点之一。全长28公里。酒吧街整条酒吧街的风格以欧陆风情为主线，年轻人休闲娱乐的好去处。口岸广场珠海比较有名的小吃街，白天比较冷清，晚上热闹非凡，小吃店会开通宵。圆明新园以北京圆明园为原稿，按1:1比例精选圆明园四十景中的十八景修建而成。莲花路步行街是珠澳两地的经济与文化的交流中心，日均客流量约十几万人。PART02人文旅游愚园中国近代工商业领秀徐润的故居，始建于清宣统年间，是一座有百年文化底蕴的古典园林。回归亭位于板障山森林公园内，为纪念1999年澳门回归而建。夜景位于珠海东侧海岸的情侣南路上，在这里向南看，不远处水的另一侧就是澳门城区。炮台山公园园内林木茂密，空气清新，据说站在山顶可以遥望到澳门，是市民游客休闲健身的好去处。观澳平台在板障山森林公园山顶上，不仅能眺望市区风光，还能看到一国两制交汇点的全部景色。PART02人文旅游花溪牛肉粉日の船章鱼小丸子妯娌老鸭粉丝汤胜记牛杂生煎包竹苑鱼蛋拱北特色小食PART03市场分析MarketAnalysisPART03市场分析北欧森林2004春泽名园2005银石雅园2004百合花园2002日华花园1999银海新村1992美景花园1996港澳商人、本地及内地高收入人群本地原住民、澳门客本地刚改客、澳门客、外地投资客岭秀城20101980年9月20日，新生的珠海特区诞生了第一个房地产项目——银海新村。拱北澳门2010年珠海地王：永福通获拍，楼面地价4520元／㎡，总价10.8亿元，对应为中海·富华里项目。2015年珠海地王：龙光获拍，楼面地价17600元／㎡，刷新珠海地价，对应为玖龙湾名园项目。2014年珠海地王：中铁获拍，楼面地价16400元／㎡，总价18.47亿元，对应为中铁·诺德国际项目，目前均价：PART03市场分析PART03市场分析马赛公馆均价：33000元/㎡中铁诺德国际均价：31000元/㎡中铁凤凰谷均价：35000元/㎡仁恒滨海中心均价：50000元/㎡中铁·诺德国际纯住宅项目，围合式布局以小区中心庭院为主主体高度120米，合计户数914户，主推83-142㎡两房、三房、四房单位。九洲大道富华里圆明新园紧靠珠海东西穿行主要干道——九洲大道，紧邻中海富华里，对面即为珠海热门旅游景点——圆明新园；跨越前山大桥即可达到珠海大商业综合体——华发商都。均价：31000元/㎡主要客群：拱北客户、吉大客户PART03市场分析马赛公馆均价：33000元/㎡中铁诺德国际均价：31000元/㎡中铁凤凰谷均价：35000元/㎡仁恒滨海中心均价：50000元/㎡中铁·凤凰谷将军山森林公园海景澳门景观均价：35000元/㎡共两栋28层超高层建筑，拥有260-366㎡平层447-940㎡的复式共7种户型，两梯一户逾8米宽客厅，270°阳台，近100㎡主卧套房主要客群：拱北客户、内地北方客户项目定位为珠海城市核心地段山海住宅，汇集高科技、智能化、纯生态元素的建筑，致力为珠港澳及周边地区财富新贵打造良好品质住宅。PART03市场分析马赛公馆均价：33000元/㎡中铁诺德国际均价：31000元/㎡中铁凤凰谷均价：35000元/㎡仁恒滨海中心均价：50000元/㎡马赛公馆主要客群：澳门客户马赛公馆地址处于港昌路和侨光路的交界处，两面临街，处于拱北商业区和夏湾生活区的交界处，周边有许多大型的商业住宅，处于比较成熟的生活区域，距拱北商业区开车不到10分钟，距轻轨总站走路约10分钟。均价：33000元/㎡PART03市场分析马赛公馆均价：33000元/㎡中铁诺德国际均价：31000元/㎡中铁凤凰谷均价：35000元/㎡仁恒滨海中心均价：50000元/㎡住宅综合楼1栋2栋3栋4栋酒店·写字楼·商业仁恒滨海中心►地理位置优越，区域价值显著►商住两用，适合投资□定位较高，珠海的整体环境不够□地处繁华，环境较为吵杂►品牌地产开发，品质保证►项目规划成熟，定位高端均价：60000元/㎡主要客群：外地高端人士国际地标综合体客群分析港澳客户拱北毗邻澳门，是澳门客户在珠海置业的首选之地；随着港珠澳大桥的落成，会吸引更多的香港客户来此置业。外地客户拱北交通便利，商业繁华，是外地客户认识珠海的窗口，聚集了大量外来人口，因此外地客户也占较大比重。世居客户因为居住习惯和商业娱乐氛围而选择拱北；青年客群居多。投资客户前几年因为产品户型小、投资回报率高而来，近两年受市场因素影响已经大幅减少。PART03市场分析PART03市场分析作为珠海与澳门唯一陆路相连的片区，拱北区域价值显著。加之各类社会配套资源极为完备，并拥有情侣路海景、澳门城市景观等资源，商业、居住价值均很高。此外，港珠澳大桥即将落成，为拱北带来新的无限商机。S地理位置优势：毗邻澳门、关口重地外部交通优势：广珠城轨珠海站、长途汽车客运站旅游资源优势：是国内外游客来珠海旅游的必览之地商圈配套：临近关口的商业模式已落后内部交通劣势：车流量庞大，交通拥堵导致行车不便城中村制约发展：旧厂房、城中村的改造制约了拱北的发展WPART04商圈分析TradingAreaAnalysis香洲主城区PART04商圈分析老香洲商圈吉大商圈拱北商圈1970年代末-1990年代初1990年代20世纪初老香洲是珠海商业的发源地，朝阳市场、香埠路步行街、香洲百货在珠海商业发展史上都是率先建立起来的。吉大商圈一开始就以高端商场的形式出现，迅速成为珠海最有影响力和最高端的商业区域。拱北商圈凭借口岸地区巨大的人流量优势，迅速成为目前珠海最具活力和人气的商圈。PART04商圈分析口岸购物广场1999国际大厦2001富华里2015华融时代广场2016米兰百货2006迎宾百货广场90年代摩尔百货2013莲花路步行街1980莲花路板块迎宾路板块口岸板块迎宾百货广场国际大厦1993年兴建，1997年才建至六层，2001年引入万家超市、文华书城、太平洋保健中心为主力。虽然商业面积只有6.6万平方米，却是拱北最聚人气的商业中心。口岸购物广场珠海拱北口岸地下商场毗邻澳门，是澳门进入大陆的主要通道，分地下三层，共有商铺1800个，是一个经营服饰、精品、餐饮、大型停车场的综合商场。华融时代广场拱北新添的商业综合体，珠海第一高楼，距离口岸600米。目前商铺正在出售中，今年5月1日试业。摩尔广场于2013年12月26日开业，曾经称要做珠海最高端的商场百货签约和开业仪式还分别邀请了范冰冰和吴莫愁助阵，如今在里面逛街购物的人屈指可数，仅靠知名餐厅来吸引客流。富华里2015年5月1日开业是珠海首个城市综合体，首次将国际街区时尚模式引入珠海，为拱北片区乃至整个珠海提供了一个集吃喝玩乐购于一体的一站式休闲娱乐场所。拱北商圈主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次经营状况口岸购物广场地下商业120,000百货+零售商铺+餐饮中档良好迎宾百货广场裙楼商业27,000百货+餐饮+休闲娱乐+美容中心中档一般拱北国际大厦独立建筑660,000百货+餐饮+超市+书城中档一般摩尔广场裙楼商业25,000百货+餐饮中高档一般富华里街区式商墅60,000百货+餐饮+休闲娱乐+美容中心中高档良好华融时代广场裙楼+塔楼130,000百货+休闲娱乐+餐饮中高档未营业PART04商圈分析PART04商圈分析中海富华里口岸广场、华润万家莲花路步行街零散街铺阶段一零散街铺及小型超市阶段，以满足居民日常需求为主阶段二逐步向行业集中转变，成行成市，有一定规模效应阶段三逐步形成了有一定规模的商业街区或大型超市及百货阶段四集购物、娱乐休闲、餐饮等功能于一体的一站式购物中心21世纪初80-90年代80年代2010年后PART04商圈分析来魅力假日酒店银都酒店海湾大酒店粤海酒店珠海银都酒店于1988年开业，重修于2000年，是中国银行投资创办的一家中外合作酒店。楼高31层，共306套客房，各式餐厅服务设施齐备。1995年被国家旅游局授予“全国五十佳星级酒店”，96年被评为“全国最佳星级饭店”。曾接待多位国家领导人、外国元首、政要商贾。银都酒店大床/双床价：¥350元/晚粤海酒店拥有300余间豪华舒适的客房与100余套酒店式公寓，是珠海唯一提供服务公寓产品的酒店。东楼酒店29层、西楼酒店公寓28层大床/双床价：¥400元/晚拥有珠海唯一的顶层旋转餐厅，珠澳美景360°尽收眼底。屹立于风景优美的拱北水湾路，主楼楼高十四层，贵宾楼楼高十九层，另外还配套建设了32层的高尚住宅。海湾大酒店大床/双床价：¥500元/晚来魅力假日酒店于2009年开张营业是离澳门最近的一家五星级酒店，毗邻澳门，并与珠海口岸购物广场一脉相连。大床/双床价：¥688元/晚PART04商圈分析拱北商圈一直以来都是珠海商业最为发达的地区，高端商业有富华里、摩尔百货，普通商业有华润万家和口岸购物广场。商业发达之外交通也有着枢纽的作用，拱北客运站、通大客运站及广珠城轨都承担着拱北主要的交通运输功能。但也存在着越发老化、低端和治安较差的隐患。PART05发展前景DevelopmentProspects商圈市政交通口岸•拱北大型综合体2016年5月开业拱北片区即将迎来首个大型城市综合体，雄踞拱北核心商圈