万科事业合伙人

万科——事业合伙人-2-房地产行业背景“行业轻松赚钱的时代已经过去，对企业能力的考验会更加全面但中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始，市场集中度提升也有相当大的空间。白银时代，行业的发展会更健康。对未来，万科的态度是谨慎乐观，积极应对。”万科总裁：郁亮-3-应对措施：业务转型+组织管理制度上的变革业务转型①根据规划，2015年，万科将加大商业服务、教育、养老等社区配套服务，打造更丰富全面的社区生活体验；②公司将跟随城市发展脚步，针对养老、医疗、度假等城市发展亟须的需求，为城市居民提供针对性的产品和服务；③拓展产业地产、创业园区等领域，助力城市不同阶段的产业发展。组织管理制度变革万科事业合伙人制度=项目跟投制度+合伙人持股计划从制度上保证其快速发展，加快出货速度、加速楼盘开发、提高员工开发楼盘的积极性-4-股权分散，万科就是一家没有实际控制人的公司，管理层对公司运营和决策享有绝对的话语权。但是管理层持股极少，在董事会席位亦不多，与公司并无生死共存亡的关系。通过盈安基金购买万科股票，防止公司被“野蛮人”恶意收购。利用未提取的给个人的经济利润奖金，设立盈安基金。引入融资杠杆，合伙人对公司的贡献最终会为他们创造最真实的利益。赋予合伙人更多的公司事务决策权和董事会席位，而非目前单纯的股权激励。保证公司员工对公司运营和决策享有话语权。例如万科一线公司有相当高的决策灵活度，并有同行羡慕不已的定价权。通过跟投，让员工成为项目合伙人，员工自然会倾尽全力把项目搞好，因为一旦项目巨亏，由此可能承担无限连带责任，最可能吃亏的就是自己。共同的目标，相互的利益，把各部门、各员工与项目紧紧的捆绑在一起。万科事业合伙人——公司治理为什么会有万科事业合伙人？我们要掌握自己的命运我们来分享我们的成就我们要做大我们的事业我们要形成背靠背的信任①事业合伙人机制将彻底改变万科的管理方式，从金字塔式的组织机构转变为扁平化结构②其次，投资者和员工之间的利益分享得到了很好的解决-5-万科事业合伙人——项目跟投——机制与作用•只有和投资者共同承担风险，合伙人计划才会受到市场的认可。“原来我们是一个共创共享机制，而今天我们的合伙制度是共创、共担、共享的机制，这个机制是我们职业经理人的升级版，很好地把员工身份和股东身份结合在了一起。”•在资本市场，这一合伙人制度也得到资本市场的认可。申银万国研报则指出，万科在弱市中战略积极，销售领先，商业地产资产证券化创新引领行业，轻资产运营将成公司新常态，未来的发展更持久稳健。从收益共享到风险共担•为什么部门员工近在咫尺，有事情不当面说而要发邮件？邮件白纸黑字清清楚楚，因此将来出了事情责任承担一目了然。职业经理人制度导致专业主义盛行，但是这样一堆邮件有助于问题的解决吗？是不能解决问题的。”利用事业合伙人，可以改变职业经理人的工作作风。•根据万科的定位——城市配套服务商，万科需要试水更多的产品类型：养老地产、产业地产，以及商业地产，而这些领域的房地产项目和住宅最大的不同就是，不像住宅那样可以赚快钱。这在原有的职业经理人体制下，是难以被接受的。平衡短期目标和中长期战略•虽然尚不能确定万科最近的变化是由合伙人制度带来的，但不可否认的是，事业合伙人制度一定能让更多优秀的人才留在万科。合伙人制度最大的作用是可以提升员工的“主人”意识，让他们更热爱企业。提升员工忠诚度事业合伙人的项目跟投机制：-6-万科事业合伙人——合伙人持股计划——资金来源与运作经济利润奖金计划•2010年，万科引入EP(经济利润)作为奖金考核的指标。经济利润，等于企业净利润减去股权资本的机会成本。•截至2013年底，万科EP奖金计划已封闭运行3年，未提取的给个人的经济利润奖金集体奖金账户余额超过10亿元。项目跟投•2014年4月23日，万科召开合伙人创始大会，共有1320位员工率先成为首批万科事业合伙人。•所有事业合伙人均签署了承诺书，将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给盈安合伙的一般合伙人进行投资管理。盈安基金——合伙人持股计划•盈安合伙的第一次投资行为，选择的就是购买万科股票。这意味着，继项目跟投制度之后，万科的事业合伙人持股计划也正式启动。-7-万科事业合伙人——业务推动•在基本每个参与项目的员工都跟投之后，广州万科项目经理杨其祥最大的感受是大家对项目的积极性高了很多，从过去完成公司给的任务变成积极主动寻找更优方案。项目团队活力——从过去给任务，到积极寻找最优方案•有了跟投制度之后，团队的各个部门主动配合设计部门，开始寻找替代方案。不单降低了费用和后期客户风险，还大大缩短了工期，有利保障施工。跨部门“协同”——不扯皮，而是联合找最优方案•到了营销环节，项目跟投带动的积极性更是不言而喻。员工成为项目的股东之后，由于事关切身利益，产品定位、新项目的预期收益情况、资金回流情况、风险控制等已不止是员工的饭后谈资。营销去化加速——“人人都是销售”•万科的事业合伙人制度在项目层面，正在推行小股操盘、管理输出与合伙制可以相结合。•以前万科与人合作项目，占一半以上股份，所费的资金较多。事业合伙人制度减轻万科运作的资金压力。转型后，万科只占小股份，通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率，也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额，进而可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高为股东创造回报的能力。走向房地产行业的“轻资产”模式项目团队公司-8-万科事业合伙人——未来？沿着事业合伙人的思想，郁亮提出“事业合伙人2.0或者3.0版本”，比如未来能否将项目跟投扩大化，将产业链上下游也变成合作伙伴，建立新型房地产生态系统。在他的设想中，如果施工单位也成为事业合伙人，偷工减料的问题是否就能从根源上得到杜绝，工程质量得以保证。房地产本身是个资金密集型行业，如果买地时资金方面引入合伙人制度，成本也能大大减轻。这相当于将产业链的利益相关者也发展为事业合伙人，从一家公司出发，作为平台进行内部创新，创新最终结局是重构一个生态体系。-9-万科事业合伙人——相关链接阿里巴巴、小米、永辉超市“合伙人”制度•不同于阿里、小米等公司层面的“合伙人”制度，万科的事业合伙人制度应该不是公司层面，而是项目层面的。以阿里为例，阿里的合伙人并不享有公司大部分股权，但可提名阿里大多数的董事，是否通过委任，则由股东会投票表决。若股东否决合伙人提名董事人选，合伙人可再另行提名人选。•永辉超市（601933）2013年推出门店合伙人机制，将激励计划下放到门店基层员工。、在完成既定经营目标后，门店的超额利润将分享给门店基层员工，这种激励方式不仅能应对日益上升的人力成本，增加人效，同时也有效降低人员流失率。鄂武商A、越秀地产、上港集团国有资产的员工持股•鄂武商A（000501）通过发布定增方案引入战略投资者的方式，让外界对武汉国资委原先的态度有所改变，“员工持股将成为国企混改的重要新形式”。•上港集团（600018）2014年11月17日晚公告,公司董事会审议通过2014年度员工持股计划。上港集团隶属于上海市国资委。•广州越秀地产（00123）认为，合伙人计划是房地产行业未来新的经营模式。不过，越秀地产副总经理朱晨坦言坦言，其实对于合伙人制度国资委也有在考虑，毕竟涉及多方面因素。铁狮门、凯德集团、华润置地房地产行业的资金运作•铁狮门奉行纵向一体化的铁狮门利用地产基金模式，以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配（即业绩提成），分享了地产项目40%以上的收益。从本质上讲，地产基金是放大地产企业经营能力的杠杆，解除管理者的资本约束。•凯德集团在项目运作过程中，集团公司作为组织者和管理者推动着项目的成熟。集团公司从旗下投资和资产管理团队手中买下成熟的商用物业，置入旗下REITs（嘉茂零售中国信托CRCT），通过增发为收购融资。集团公司在整个基金平台的构建中充当着资产配置的核心。•不同于万科的国有混合制企业形式，华润置地（01109）为华润集团下控股子公司，资金来源为集团国有资金输出——即充分利用集团公司的资金实力优势，让一些土地先期由集团来购买和持有，等到项目比较成熟时再按市场价格注入公司，以支持旗下相应公司的发展。虽然同样有着国资“背景”，万科与华润置地在资金运作上仍然差异甚大。