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2013年重庆房地产市场年报TheannualMarketResearchofCQRealEstate’s︱SERVICEPROPOSAL克而瑞·重庆研究中心2014.01.102013年，国内经济环境面临诸多内外部不确定因素的影响，经济层面去杠杆的趋势愈发明显。但房地产需求全年表现较好，为“稳增长”提供了有力的保障。2013年，新一届政府上台，在经济建设领域简政放权，市场化的趋向更加明显，而房地产调控长效机制日益清晰，预期基本保持稳定，限购和限贷保持不变，房产税谨慎推进，区域调控差别化。2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。仅仅住宅市场，全国销售额已经突破7万亿。重庆市场商品房成交也以25万套，1800亿的骄人成绩完美收关！下面，我们一起走进2013年重庆楼市……Catalog目录13年房地产宏观环境一13年商品房土地市场二三13年商品房市场四14年市场预判13年重庆房地产宏观环境1城市经济宏观规划政策背景@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186117.80%12.4%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%08.1Q08.2Q08.3Q08.4Q09.1Q09.2Q09.3Q09.4Q10.1Q10.2Q10.3Q10.4Q11.1Q11.2Q11.3Q11.4Q12.1Q12.2Q12.3Q12.4Q13.1Q13.2Q13.3Q2008-2013年GDP季度走势全国GDP重庆GDP-303691208'0108'0308'0508'0708'0908'1109'0109'0309'0509'0709'0909'1110'0110'0310'0510'0710'0910'1111'0111'0311'0511'0711'0911'1112'0112'0312'0512'0712'0912'1113'113'313'5全国CPI重庆2008年-2013年重庆和全国CPI走势GDP:进入2013年，重庆GDP发展仍保持高速发展态势，增幅为全国第三（第一名为天津，增幅12.6%，贵州第二12.5%），全国经济环境较为稳定；CPI:自2012年6月以来一直保持在3左右，维持温和的通胀压力，利于经济发展；1.重庆宏观经济1、2013年前三季度重庆经济运行总体态势良好，经济指标稳中有进、稳中向好，物价平稳。@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186110%10%20%30%40%50%60%70%制造业PMI非制造业PMIPMI荣枯线2008-2013年PMI走势0%5%10%15%20%25%30%35%020406080100120M2供应量（万亿元）同比增长2008-2013年M2供应走势PMI（中国制造业采购经济指数）:PMI为宏观经济指向标，自2012年10月回归荣枯线50点以上之后至今都在荣枯线附近徘徊，显示宏观经济趋稳；M2：1-11月货币信贷投放趋于宽松，在2013年3月已经突破100万亿大关，截至11月末全国M2（货币供应量）同比增长14.23%，明显高于此前全年增长13%的目标，市场资金量大，流动性充足；1.重庆宏观经济2、宏观经济环境趋稳，货币供给量保持稳步提升，资金量大，市场流动性充足，为房地产市场提供利好心理暗示，购房者合理需求得到保障。@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-63318611-500%0%500%1000%1500%2000%0500010000150002000008'0108'0308'0508'0708'0908'1109'0109'0309'0509'0709'0909'1110'0110'0310'0510'0710'0910'1111'0111'0311'0511'0711'0911'1112'0112'0312'0512'0712'0912'1113'0113'0313'0513'0713'0913'11新增贷款（亿元）同比增长2008-2013年新增贷款走势新增贷款：2013年新增贷款量自上半年高位顺走之后，下半年趋稳，四季度周期性收紧，整体新增贷款量将接近9万亿，较2012年小幅提升。1.重庆宏观经济3、政府着力维持宏观经济稳定，2013年维持稳健的货币政策，并加快金融市场化进程，新增贷款量在预期中扩大规模，利好楼市发展。@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-6331861181、轨道线的快速建设——未来5年内，重庆轨道形成网状布局。2013年，重庆轨道环线、4、5号线新开工，2014年还将启动10号线的建设。两年内，新线的建设里程将达到140公里，预计2013年完成准备可开工部分节点工程。轨道6号线延长线通车。2.重庆宏观规划重庆轨道交通近期规划图@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-6331861192、城市卫星城迅速崛起——主城一小时经济圈内县城迎来重大发展机遇璧山县——沙坪坝区又一个商业中心。璧山奥特莱斯年底迎客、天安20万方商业年底显雏形、鸥鹏15万方商业中心将动工。璧山新城的商业体量预计超过70万方，理论上是辐射100万人口。永川——打造商贸物流产业聚集区。永川区在东南环线高速大安立交附近5平方公里的城东片区，建设了商品贸易集散中心；并规划了港桥5平方公里南部片区，将其建设为集生产服务、国际贸易服务于一体的综合性物流园区。铜梁——“都市快轨”即将将其与主城连为一体。8月市轨道集团表示我市首条“都市快轨”试验段将连通璧山至铜梁：起点为轨道1号线的璧山站，最后到达铜梁站，全长为32.1公里。届时，从铜梁到主城只需要30分钟。主城铁路枢纽环线将主城一小时经济圈内卫星城串联。我市将新建主城铁路枢纽环线约130公里,其中,东环线走向为北碚-渝北-两江新区-南岸茶园-巴南-江津,最后在綦江与渝黔铁路接轨,形成一条由北向南的城市客货铁路线。2.重庆宏观规划@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-63318611103、大批量核心商圈的形成重庆将在2017年前建成50个核心商圈。13年重庆市政府批准包括大坪商圈、龙洲湾商圈和嘉州商圈为重庆主城区新的核心商圈。重庆市政府发布的《重庆市人民政府关于加快建设长江上游地区商贸物流中心的意见》中明确指出，到2017年建成城市核心商圈集群，即全市将建成50个城市核心商圈。重庆主城区内未来5年发展的核心商圈2.重庆宏观规划@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-63318611113.政策环境——货币政策时间政策名称主要内容1月1日央行：继续稳健的货币政策保持适度流动性中国人民银行货币政策委员会2013年第四季度例会日前在北京召开，密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化，坚持稳中求进、改革创新，继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长，改善和优化融资结构和信贷结构。2月7日出台《中国人民银行办公厅关于做好2013年信贷政策工作的意见》要求人民银行各分支机构和各银行业金融机构重点加强对“三农”、中小企业、城镇化建设、经济结构调整和产业升级、保障性安居工程、就业等民生工程和地方政府融资平台清理规范等方面的金融服务工作。3月13日中国人民银行印发《关于合格境外机构投资者投资银行间债券市场有关事项的通知》允许符合条件的合格境外机构投资者（QFII）向中国人民银行申请投资银行间债券市场。4月20日中国央行4月货币政策料将继续持稳中国央行在4月，乃至整个第二季度，都将会维持3%的一年期存款基准利率不变。5月17日央行：货币政策适时适度进行预调微调中国人民银行货币政策委员会2013年第二季度例会日前在北京召开，央行表示，将密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化，继续实施稳健的货币政策，并着力增强政策的前瞻性、针对性和灵活性，适时适度进行预调微调。13年国家货币政策主要以稳健为主，保持货币信贷及社会融资规模合理增长。在利率方面，全面放开金融机构贷款利率管制，这将加剧房地产行业优胜劣汰，房产行业强者恒强、弱者恒弱局面进一步凸显。表一、13年主要货币政策一览@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-6331861112时间单位全国性政策文件或措施主要内容2013.2.6国务院《关于深化收入分配制度改革的若干意见》要求加快健全以税收、社会保障、转移支付为主要手段的再分配调节机制，加快建立综合与分类相结合的个人所得税制度，改革完善房地产税，并且研究在适当时期开征遗产税问题等。2013.2.20国务院常务会议新国五条1完善稳定房价问责制度;2扩大房产税改革试点;3增加中小户型住房供应;4地级市把农民工纳入保障房建设;5严格执行明码标价。2013.3.1国务院《关于继续做好房地产市场调控工作通知》对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应严格按转让所得的20%计征。2013.5.13国土资源部《关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知》要求进一步加强征地管理，防止违法违规征地，杜绝暴力征地行为，保护农民的合法权益，维护社会和谐稳定2013.5.30国务院《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》要求加大流通业用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。2013.11.9-11.2国务院十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，确定了中国房地产长效发展机制2013.12.6住建部、财政部、国家发改委公租房廉租房明年并轨从2014年起，各地公共租赁住房和廉租房并轨运行，并轨后统称公共租赁住房表二、2013年全国性重要政策一览表13年房地产行业政策围绕“新国五条”和“十八届三中全会”进行。整体行业调控方向逐步从政府调控、行政干预转向地方差异化和市场调节。3.政策环境——调控政策@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-6331861113“新国五条”——在地方政府执行层面被普遍消极对待，全面预冷，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期。1、“限购加强”：仅有沈阳一个城市落实；2、“已限购城市进一步从严”：仅有北京一个城市落实；3、“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”：无任何城市相应；4、“提高二套房贷”：仅北京等极个别城市将二套房贷首付提升至7成；5、“个税按20%征收”：仅有北京一个城市落实。3.政策环境——调控政策@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186111414地方政府政策微调政策点评温州本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套住房。市场表现不佳，政策趋松芜湖在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。市场表现不佳，政策趋松郑州未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房;年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房;持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。市场过热，收紧限购政策北京1、针对居高不下的