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北京房地产1月市场报告PART1：政策动态PART2：市场动态PART3：楼市动态提案架构/ContentsPART1：政策动态关键词：土地增值税PART1：政策动态土地增值税国家税务总局2007年1月17日发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》打响了2007年房地产业调控的第一炮对开发商对地产业政策影响对购房人对房价PART1：政策动态土地增值税对开发商而言现象：国家出台的房地产调控很多，但到目前为止可以说是全部失灵很大程度上，措施的作用力被化解，或者是根本没得到执行土地增值税PART1：政策动态原因有多种，开发商实力也不可小觑细则：向房地产开发企业清算30％～60％不等的土地增值税现象：1月17日，地产股纷纷逼近跌停1月18日，税务总局强调在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担PART1：政策动态土地增值税土地增值税逼出开发商暴利对投资性房地产没有影响对普通住宅影响较小对低毛利项目影响较小对已经较充分计提了增值税的公司影响较小对地产业而言现象：普通住宅，毛利率超过40%的项目要征高额土地增值税其他项目，毛利率超过27%的项目要征高额土地增值税降低上市公司主营利润率，从而降低净利润PART1：政策动态土地增值税做好土地增值税的清算工作对房地产市场健康发展起积极作用对购房人而言现象：不会额外增加房地产开发企业的税收负担也不会加重购房者的经济负担PART1：政策动态土地增值税当高价土地收税后所获利润，比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时房产商不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律对房价而言现象：开发商转让房地产所得增值额越大税率就越高，应缴纳的税额就越多地价在开发期内飙涨，会导致开发商囤地和开发成本大增土地增值税PART1：政策动态土地增值税将引导房地产开发走向PART1：政策动态土地增值税开发商路该走向何方以往靠囤地、倒卖土地为生将面临巨大的挑战地产业竞争已从资源层面转化到资本层面走向一：降低利润，房价适度调低建造普通标准住宅出售地值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税PART1：政策动态土地增值税将增值额远远超过扣除项目金额200%，专门做高档住宅千万豪宅的消费人群是存在的，开发商完全有信心来做此类项目走向二：大幅提高房价，造超高利润豪宅增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分税率为50%增值额超过扣除项目金额200%部分税率为60%增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分税率为40%PART1：政策动态土地增值税增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%土地增值税实行四级累进税率弃住从商走向三：开发商先开发，再做房东商业项目只要销售不超过85%，无论是自己持有还是大量出租，由于产权人没有改变，开发商在这个阶段都不需要交土地增值税除了商业地产项目，也可以把开发的住宅办成自有产权，然后用于出租PART1：政策动态土地增值税就政策谈政策，可能在装修方面有所“突破”走向四：装修房可能迎来“春天”土地增值税将进一步压缩房地产企业的利润空间，遭遇较大的税赋压力，同时抬高房地产市场的进入门槛促使装修房一方面可获得额外的装修利润另一方面由于土地增值税是看增值额占扣除费用的比例累进征收的，装修成本计入扣除项目后会导致纳税额的降低PART1：政策动态土地增值税装修费可计为扣除项目予以扣除关键词：金融、土地、房价PART2：市场动态在未来的高增长期内，政府保持人民币汇率小幅稳步上升的策略不会发生太大变化，未来趋势将更多呈现双向波动，这有助于经济稳定增长金融土地房价PART2：市场动态金融2007年1月30日《北京市“十一五”时期土地资源保护与开发利用规划》北京要合理调控房地产开发用地加大普通商品住宅用地供应严格控制高档公寓和市场过剩物业用地供应禁止别墅用地供应房价土地PART2：市场动态2007年一季度共有19块地入市，其中住宅用地达到237万平方米其中含住宅性质的用地有11块，另有8块商业、金融、办公用地住宅用地基本位于远郊区县，商业地块基本位于城八区金融土地房价海淀区住宅1块石景山昌平区住宅2块商业1块东城区朝阳区商业3块顺义住宅2块商业1块丰台区住宅1块商业3块PART2：市场动态土地新规划1、京城划分四类功能区2、土地开发以轨道交通为导向3、合理调控房地产开发用地金融土地房价PART2：市场动态北京房价上升空间不大开征物业税购房实名制人民币升值抑制上涨利率调整在一定程度上控制住宅商用拉低房价廉租房经济适用房和限价房金融土地房价PART2：市场动态PART3：楼市动态关键词：热点区域房价涨幅亚奥区域上清区域望京区域百子湾区域朝青区域PART3：楼市动态热点区域房价涨幅亚奥区域PART3：楼市动态热点区域房价涨幅亚奥板块普通住宅项目价格平均涨幅在4000—6000元/平方米之间目前该板块内低于10000元的房子极少随着土地供应量减少，该地区房地产价格比周围其他地区还要高项目名称入市时间入市均价现均价上调幅度世茂奥林花园200510500168006300毛坯11000毛坯130004000亚奥·观典2006.11精装13000精装200007000山水LAVIE200610000120002000叠拼————13000—13600——傲城公寓Ⅳ2005.55000Ⅰ、6600Ⅲ95004500上清区域PART3：楼市动态热点区域房价涨幅该区域的开发量在2007年将有200多万平方米，由于多数处于刚开盘不久的阶段，价格增长幅度还没有很明显的显现从上清板块的价格涨幅看，也已经相当高了项目名称入市时间入市均价现均价上调幅度橡树湾06.1082009000800清河新城06.1283008300——上第MOMA2005年年底10000120002000富力桃园2006.9750085001000望京区域PART3：楼市动态热点区域房价涨幅受到亚奥地区的辐射效应，望京的房价有极大提高较早的望京售价每平方米只有5000元左右，现在望京的房价已经冲破了10000元/平方米，并且还在不断上涨项目名称入市时间入市均价现均价上调幅度上京新航线2005.96388105004112东湖湾2006.101000010000——北京香颂2005.87000塔楼9000板楼120002000—5000知语城2006.982008800600东亚望京中心2006.1282809000720百子湾区域PART3：楼市动态热点区域房价涨幅百子湾区域的房价上涨比较平稳各项目房价的年涨幅度大多数在20%左右项目名称入市时间入市均价现均价上调幅度苹果社区2002年年底6000公寓12800酒店式公寓158006800—9800沿海赛落城2005.4680098003000后现代城2002.106400115005100金都航城2005.8750090001500朝青区域PART3：楼市动态热点区域房价涨幅朝青板块的项目已均过万元，甚至像星河湾这样的项目均价已经达到了30000元/平方米。目前在售的项目开盘价格与现价相比均有了很大提高，热点区域的房价涨幅明显。项目名称入市时间入市均价现均价上调幅度星河湾2005.6150003000015000天鹅湾2005.1010000130003000润枫水尚2006.59000120003000A-ZTown2005.1180001200040000北京房价上扬空间虽然不大，但依然具有上涨趋势PART3：楼市动态热点区域房价涨幅对于不同区域来说，房价的涨幅差异将会更加明显总结：对于当前北京一些交易价格已经处于明显高位的区域其价格涨幅在2007年将会回落，房价涨幅将会得以控制2007年价格相对高位区域涨幅将会出现补涨趋势在经历两年的持续上涨之后，北京部分交易热点区域的房价达到了相对的高位当一个区域的价格明显要高于市场平均价格时，必然就会出现“补涨”的趋势PART3：楼市动态热点区域房价涨幅2007年的北京房价上涨依然是主旋律只是房价涨幅会趋于平稳2007年新兴区域、轨道区域房价上涨幅度会较大随着消费者对税费等政策的接受加强，需求必然会逐渐往二手商品房集中的新兴热点区域转移作为新兴热点区域的交通配套、商业配套正在快速完善，将促进这些区域的房价在2007年有更加明显的上涨PART3：楼市动态热点区域房价涨幅春节将至，提前拜年