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(内部参考资料)第7期主办：北海市房地产信息预警预报工作领导小组办公室承办：北海市房地产交易中心2005年4月15日目录■北海房地产动态2005年3月我市房地产市场运行情况……………………………………1■聚焦全国房地产1－2月份全国城镇固定资产投资完成4222亿增长24.5%……………22004全国商品房价涨355元/平米九大因素导致………………………3今年房价增幅将趋缓………………………………………………………4政策拐点已经出现业内预测楼市拐点2006年到来……………………4■区内动态张文学要求：确保安居工程的实施………………………………………5百色引资18亿元打造中央财富区………………………………………6南宁市城市建设目标：2007年实现“六年大变化………………………6■政策信息国务院出台八意见稳定房价对北海影响不大…………………………8个体户可缴存住房公积金………………………………………………10■专家论坛准确把握房地产政策目标………………………………………………11编委会主任：李延强副主任：文泉源陈希光编委会成员：周正科庞文芳邹文陆景宇蒙振刚陈萍华朱永辉劳振强魏平安杨珍刘辉鲁式毅陆卡主编：邹文副主编：刘子平黄伟责任编辑：范静周启莲苏文琴王万霞地址:市建设委员会(房产局)办公大楼二楼电话：2035544北海房地产网址http//电子邮箱：bhfdc200406@sina.com《1北海房地产动态2005年3月我市房地产市场运行情况1、房地产项目开工情况3月开工项目4个，同比下降66.67%；建筑面积17.34万平方米，同比下降19.72%；投资额14170万元，同比增长5.93%。其中：商品住宅开工面积3.14万平方米，占18.11%；商业用房开工面积11.68万平方米，占67.36%；办公用房开工面积2.52万平方米，占14.53%。1-3月北海房地产项目开工有14个，同比下降56.25%；建筑面积39.79万平方米，同比下降31.05%;投资额27604万元，同比下降38.52%。2、房地产项目竣工情况3月北海房地产项目竣工有7个，建筑面积6.36万平方米，同比增长163.9%。其中：商品住宅竣工面积3.69万平方米，占58.02%；商业用房竣工面积2.67万平方米，占41.98%。1-3月北海房地产项目竣工有17个，同比增长41.67%；建筑面积13.22万平方米，同比增长58.95%。3、房地产项目预售情况3月申领预售商品房许可证的项目有1个，批准预售建筑面积0.44万平方米，同比下降98.11%。3月申领预售商品房许可证的项目是商品住宅。商品房实际预售面积4.78万平方，同比下降4.21%，占同期批准预售商品房面积的10.86倍；`实际预售交易额8325.73，同比下降13.19。其中：商品住宅实际预售4.21万平方米，6057.43万元，分别占总数的88.08%、72.76%；商业用房实际预售0.57万平方米，2268.3万元，分别占总数的11.92%、27.24%。1-3月申领预售商品房许可证的项目有13个，同比下降51.85%；批准预售建筑面积14.24万平方米，同比下降266.41%。商品房实际预售面积14.22万平方米，同比下降9.6%，占同期批准预售商品房面积的99.86%，实际预售交易额28507.23万元，同比增长5.44%。4、房产交易情况3月房产交易402宗，面积8.27万平方米，成交额7273.68万元，同比分别下降9.87%、增长1.22%和下降1.01%。其中，商品房交易面积为7.64万平方米，占房产交易面积的92.38%，同比增长23.23%。其中：增量商品《2房交易面积5.3万平方米，占商品房交易面积的69.37%，同比增长56.34%；存量商品房交易面积2.34万平方米，占商品房交易面积的30.63%，同比下降16.73%。1-3月房产交易2473宗，面积40.48万平方米，成交额58677.66万元，分别同比增长124.82%、94.9%和247.49%.其中，商品房交易面积为37.93万平方米，占房产交易面积的93.7%，同比增长232.72%。其中：增量商品房交易面积30.98万平方米，占商品房交易面积的81.68%，同比增长256.91%；存量商品房交易面积6.95万平方米，占商品房交易面积的18.32%，同比增长17.4%。5、房地产抵押情况3月份抵押登记382宗，同比下降35.8%；抵押登记额15232.4万元，同比下降51.06%。抵押登记额按用途分：购建房6145.39万元，占40.34%；流动资金1000万元，占6.56%；生产经营500万元，占3.28%；其他7587.01万元，占49.82%。1-3月抵押登记1767宗，同比增长6.06%；抵押登记额45350.34万元，同比下降19.2%。6、土地交易情况3月我市土地交易共有195宗，同比增长26.62%；交易面积212.27亩，同比增长8.36%；交易额5227.69万元，同比增长31.27%。其中：单位土地交易12宗，交易面积158.18亩，交易额1858.09万元，分别占总数的6.15%、74.52%、35.54%，分别同比下降25%、11.61%、40.56%；个人土地交易183宗，交易面积54.09亩，交易额3369.6万元，分别占总数的93.85%、25.48%、64.46%，分别同比增长32.61%、219.11%、293.41%。1-3月我市土地交易共有466宗，同比增长50.81%；交易面积1733亩，同比增长401.13%；交易额15960万元，同比增长112.11%。聚焦全国房地产1－2月份全国城镇固定资产投资完成4222亿增长24.5%1-2月份，城镇固定资产投资累计完成4222亿元，比去年同期增长24.5%。其中，国有及国有控股投资2147亿元，增长4.5%；房地产开发投资1200亿元，增长27%。分项目隶属关系看，中央项目投资457亿元，同比增长13.9%；地方项目投资3765亿元，增长26%。分产业看，第一产业投资18亿元，同比增长69.9%；第二产业投资1704《3亿元，增长28.3%；第三产业投资2499亿元，增长21.8%。分行业看，煤炭开采及洗选业投资31亿元，同比增长148.7%；石油和天然气开采业投资89亿元，增长19.5%；石油加工、炼焦及核燃料加工业投资28亿元，增长46.1%；电力、燃气及水的生产和供应业投资475亿元，增长59.5%；黑色金属采选、冶炼及压延加工业投资160亿元，下降9%；有色金属采选、冶炼及压延加工业投资34亿元，增长9.9%；非金属矿采选及矿物制品业投资59亿元，下降7.7%。分注册类型看，内资企业投资3530亿元，同比增长25.6%；港澳台资企业投资289亿元，增长15.4%；外资企业投资358亿元，增长24.5%。从施工情况看，施工项目38676个，同比减少1319个，其中，新开工项目7583个，减少236个；施工项目计划总投资69868亿元，同比增长21.4%，其中，新开工项目计划总投资4758亿元，下降6.6%。从资金到位情况看，城镇固定资产投资到位资金7287亿元，同比增长22.4%。其中，国家预算内资金184亿元，增长37.1%；国内贷款1929亿元，增长14.4%；利用外资326亿元，增长19.4%；自筹资金3349亿元，增长22.1%。2004全国商品房价涨355元/平米九大因素导致“九大因素综合作用导致2004年房价大幅上涨。”在今天由中国社会科学院和社科文献出版社联合举行的《2005年房地产蓝皮书》出版暨2005年中国房地产市场研讨会上，房地产蓝皮书副主编、中国社科院城市发展与环境研究中心研究员李景国博士在题为《2004-2005年中国房地产：现状、问题与趋势》的主旨报告中这样说。《房地产蓝皮书》披露，2004年全国商品房价格大幅攀升，达到2714元／平方米，比2003年增长355元，远大于1998年-2003年年均售价的增长(59元)。李景国指出，房价大幅上涨是各种因素综合作用的结果。这些因素包括：1、土地价格上涨；2、建筑材料价格上涨；3、新建住宅品质提升；4、中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加；5、投资和投机性购房的拉动；6、国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩影响消费者对房价的预期。开发商利用市场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，强化了消费者的心理预期，引起更多人跟风；7、房地产市场中存在着特定形式的垄断，造成局部地区房地产价格非正常上涨；8、房地产业较高的利润吸引资本向其流动；9、2004年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，起到推动价格增长的作用。“但是，宏观调控的目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价，”《4李景国说，“不能以房价走势作为判定调控成效的标准。房价的升高使低收入居民失望，但解决低收入家庭的住房问题主要应靠住房社会保障体系，而不是产业的宏观调控政策。”今年房价增幅将趋缓《2005年房地产蓝皮书》报告分析认为，在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，一般性上调利率措施对需求量影响不大，今年房地产市场的需求将持续旺盛。2005年，在国家控制投资规模、紧缩“地根”、“银根”的调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面很难改变；不过，由于政策变动对市场预期（供给减少）的影响随着时间减弱、市场经济自身的价格调整，特别是政府将采取措施抑制房价过快增长等因素，报告预计房价增幅将趋缓。在2004年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题的基础上，可以期望2005年的拆迁工作将慎重进行，拆迁导致的被动需求将有较大幅度下降。随着一系列二手房交易管理政策的完善和实施、已购公房的大量上市，房源将继续放量，梯度消费格局逐步形成，市场活力增强。报告指出，近年来房地产市场概念炒作标新立异，浮躁色彩浓厚，顺应了高收入阶层追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层对住房需求的满足，市场重心将转向中低收入者，购房者将更重视住房的原有本质，以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性。土地市场阳光化，地产企业将走向平等竞争，质量、品牌、资本的竞争将成为地产企业的竞争基础，在竞争中土地资源将更有效地配置到实力强的企业，导致企业的洗牌重组持续进行。政策拐点已经出现业内预测楼市拐点2006年到来今年温家宝总理在政府工作报告中将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的两个重点之一，这不仅说明了政府对该问题的重视，还预示着房地产市场一个质的变化：长期以来受政策影响而波动的楼市拐点即将出现。由深圳市英联国际不动产有限公司发布的一份报告指出，由于宏观调控政策对楼市的影响可能会有一定的滞后性，楼市拐点可能最迟于2006年春夏之交来临。政策拐点已经出现英联国际不动产总裁郭建波博士认为，房地产市场拐点的出现一般需要《5外界的刺激。在中国，最强有力的外部刺激就是政策。2005年政府工作报告将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的两个重点之一，第一次将一个行业的价格问题写进政府工作报告，就是房地产市场的政策拐点信号。它意味着政府在未来的时间里还将有更多的调控房地产政策出台，抑制房价的上涨已经成为一项政治任务。现实中，我们也看到就在总理的话音甫落，央行就出台了提高住房贷款利率和首付比例政策。财政部官员也表示，将很快出台房地产税政策，以调节房价。2005年的全国“两会”上，总理的政府工作报告反映了中央各部门在对房地产泡沫问题的认识上已经得到了统一，这是一个质的变化。房地产市场的高速发展积累了金融风险，当前的国际经济环境和国内经济形势不允许房地产行业处于高烧状态，必须给房地产行业降温，这是房地产市场政策出现逆转的深层原因。市场转型正逢其时英联的报告中还指出，既然政策拐点已在2005年出现，市场拐点也将很快来临。目前，全国房价的上涨速度已大大减缓，维持在5％的增速，部分地区房价甚至出现负增长。按照