叠墅案例专题分享

叠墅案例专题分享12019年11月背景导读叠墅产品研究背景集团产品力需要客户需求需要项目溢价需要纵观集团住宅产品上，叠墅产品较为罕见。在低容积率指标地块上，纯别墅产品已被特定规范限制，创新叠墅产品逐渐引领了市场潮流。有天有地有院落”的居住生活情怀下，别墅梦客群不断扩充，赠送率高，可变性强，但别墅面积大总价高，供应少；叠墅产品如何顺应客户需求。基于低容积率地块指标上，纯别墅产品溢价能力强，但无法落位，容积率压力相对较小且又具备较强溢价能力的叠墅产品已成主流方向。设计困局叠墅产品具备高溢价能力及容积率压力相对较小，但同时也将面临以下设计困局：设计困局123私密入户：除了下叠入户之外，上叠、中叠都面临着如何私密入户问题；中叠困局：上叠有阁楼或屋面，下叠有独立花园及地下室，中叠如何增强产品亮点；采光格局：叠墅产品在于纵向空间的丰富性，对于朝南开间如何提升采光为重点；案例研究特点形成研究特点基于品牌产品力发展需要、客户居住情节、空间需求需要、项目利润溢价目标需要为背景思考方向，研究创新型院落式、高赠送叠墅。叠墅研究背景以产品赠送面积，独立入户，独立庭院，叠加模式为核心特点进行分析。叠墅设计困局基于叠墅产品市场普遍存在的私密入户、中叠困局、采光格局三大难点进行难点探究，以创新型叠墅产品提升产品力，以此突围市场红海竞争。CONTENTS目录1案列分析总结借鉴2ChapterPART1：案列分析0102030405保利半岛龙湖春江彼岸融信铂悦湾五矿崇文金城金地佘山天镜保利半岛——项目概况项目建面约19.2万㎡，容积率2.0，实现高低配建筑形态，叠墅为岭南建筑风格，现代时尚。位置广州南沙滨水大道左侧总占地面积11万㎡建筑面积19.2万㎡容积率2.0立面风格岭南风格物业类别叠拼、复式洋房、平层洋房叠墅户型132-151㎡的4-5房在规划上，以创新低密度点式排列布局，保证了岛居的视野，更提高了建筑与空间的私密性，楼栋依岛势沿河叠落分布，错落有致，加强了专属感与对家的归属感；点式高层，户户观景，低层组团，分块成组，相得益彰地组成了一个有机空间。叠墅采用岭南风格，外立面现代时尚，空间变化丰富，类度假式风格。运用了木纹、金属色与砖深浅色的穿插，简洁明快；由古典的比例，现代简约手法，使用多种材料有机结合，建筑头部和分段的飘板与侧面的木纹砖的有机结合增加风情感。保利半岛——叠墅产品特色创新叠墅7+1的自由空间形式，通过创新型户型分割布局实现独门独户的私家空间且赠送率高。n产品特色：创新叠墅7+1的自由空间形式（七层+地下室），通过创新型户型分割布局，让真正的别墅“叠”起来，使得上、中、下叠各个户型均可享受1F入户花园和-1F赠送空间。如此一来，地下室、入户大花园不再是首层的专享，所有业主都可享受到独门独户的私家空间。且地下室达到5米层高，顶层户型带有敞开式露台设计，真正做到了“有天、有地、有花园”。保利半岛——叠墅产品分析通过南北向独立花园及电梯入户，实现院落进制礼序彰显尊贵并充分保障私密性。产品分析壹贰叁私密入户空间组合户型鉴赏通过南北向独立花园及电梯保障入户私密性，实现院落式入户。下叠上叠中叠共享电梯中叠下叠上叠保利半岛——叠墅产品分析利用架空手法实现下叠有院、中叠有台、上叠有天的空间组合，提高赠送率及居住舒适度。产品分析壹贰叁私密入户空间组合户型鉴赏用架空手法实现下叠有院、中叠有台、上叠有天——通过错落相叠的上下空间组合，实现上层空间的亲地功能和下层空间的开敞功能并与垂直空间等复合功能得到极大的提高，释放了户型上下垂直空间的独立功能。上叠有天中叠有台下叠有院屋顶天台露台北院架空空间架空空间南院保利半岛——叠墅产品分析A1/下叠（园冶墅）——通过地下室、花园、露台、阳台、中空赠送面积，赠送率高达90%。产品分析壹贰叁私密入户空间组合户型鉴赏A1/下叠（园冶墅）——建筑面积约138㎡的4房2厅3卫，赠送建筑面积约93㎡，花园面积约33㎡。n超40㎡地下空间，功能实用n5米层高，可创性强n双车位配比，出行更加便捷n超6.6米开间横厅，采光效果好n前院入户，彰显门第气派n餐客厅错层设计，更显高贵花园赠送约33㎡露台赠送约16㎡阳台赠送约3㎡地下室赠送约41㎡n4房起居格局，主卧开间4米n主卧及衣帽间可改南北双套间nL型露台，与北向卧室相连挑高搭板赠送约33㎡A1户型—（负一层）A1户型—（一层）A1户型—（二层）保利半岛——叠墅产品分析A2/中叠（居雍墅）——通过地下室、花园、露台、阳台、中空赠送面积，赠送率高达90%。产品分析壹贰叁私密入户空间组合户型鉴赏A2户型—（负一层）A2户型—（一层）A2户型—（三层）A2户型—（四层）n超30㎡地下空间，5米层高功能实用n双车位配比，出行更加便捷nL型花园入户n架空茶室前厅更显尊贵n方正实用，功能性强，易于改造n6.7米开间横厅，采光通风效果俱佳n独立入户玄关，彰显气派n4米开间超大露台n三室南向开间，采光效果佳n主卧连接阳台，居住舒适度高n方正实用，功能性强挑高搭板赠送约35㎡露台16㎡阳台赠送约3㎡花园赠送约35㎡地下室赠送约32㎡架空层赠送约24㎡A2/中叠（居雍墅）——建筑面积约147㎡的4房2厅3卫，赠送建筑面积约110㎡，花园面积约35㎡。保利半岛——叠墅产品分析A3/上叠（云麓墅）——通过地下室、花园、露台、阳台、中空、屋顶赠送面积，赠送率高达84%。A3/上叠（云麓墅）——建筑面积约154㎡的5房2厅4卫，赠送建筑面积约109㎡，花园面积约20㎡。n约24㎡地下空间，5米层高功能实用n双车位配比，出行更加便捷地下室赠送约24㎡架空层赠送约16㎡n花园连接前庭，彰显尊贵n方正实用，纵深长，营造归家气派n7.1开间横厅，连接景观阳台，整体舒适度高，采光效果佳n独立入户玄关，仪式感强n保留中空，彰显居家气派n南向卧室，采光效果佳n六层仅为休憩区，动静功能分区合理n屋顶层设计为主卧，同时连接南北向两大露台、居住舒适度极高n整层无打扰，分区合理花园约20㎡挑高搭板赠送约28㎡阳台赠送约3㎡屋顶赠送面积约38㎡A3户型—（负一层）A3户型—（一层）A3户型—（五层）A3户型—（六层）A3户型—（七层）0102030405保利半岛龙湖春江彼岸融信铂悦湾五矿崇文金城金地佘山天镜龙湖春江彼岸——项目概况项目建面约28.7万㎡，容积率2.3，实现高低配建筑形态，叠墅为新古典风格，富有古典韵味。位置厦门海沧马銮湾新垵北路海沧中学对岸总占地面积12.3万㎡建筑面积28.7万㎡容积率2.3立面风格新古典物业类别别墅、叠拼、高层叠墅户型115-151㎡的4-5房在规划上，总体平面采用北高南低的地布方式，营造视觉上的层次美感，为城市增添了丰富的轮廓线，同时也与周围环境的整体风格相协调。立面整体造型以现代风格结合新古典风格为基调，追求层次变化、气势宏大、富于动感的艺术境界和古典韵味。叠拼以白墙与红色坡顶为特色，配合适宜的尺度，围合成舒适愉悦的亲切感受。通过平面的多朝向的错落布局、单体立面丰富的体量变化形成起伏多变的群体轮廓天际线。龙湖春江彼岸——叠墅产品特色创新型下沉式阳光花园，通风采光效果俱佳且赠送率高。n产品特色：龙湖春江彼岸叠墅面积小，赠送率高，实用性及空间灵活性强，创新型下沉式阳光花园，告别地下室阴暗、潮湿等问题，通风采光效果俱佳，同时能够保证地下室使用功能，提高舒适度。龙湖春江彼岸——叠墅产品分析下叠（凤凰台）——通过地下室、花园、中空赠送面积，赠送率高达240%。下叠（凤凰台）——建筑面积约137㎡的4房2厅3卫，赠送面积220㎡，花园赠送110-230㎡。地下室夹层一层二层n内部空间无承重墙，可改性强n2㎡采光井，告别阴暗潮湿n5米层高，居住空间感强地下室赠送面积约85㎡nL型花园，采光效果佳n娱乐空间接花园，舒适度高n方正实用，可搭板改造花园赠送面积约60㎡夹层赠送面积约85㎡n花园入户，彰显尊贵n6.8米南向开间，进深13.8米n动静分区合理，卧室不受干扰花园赠送约75㎡n中空搭板，可利用空间大n无阳台，舒适度相对较低n动静分区，二层全卧室劣势：南向开间6.8米，进深13.8米，开间进深比为1:2，通风采光影响严重，空间感受弱，居住舒适度低。中空搭板赠送约40㎡龙湖春江彼岸——叠墅产品分析中叠（流云台）——通过露台、花园、中空赠送面积，赠送率约65%。下叠（流云台）——建筑面积约120㎡的4房2厅3卫，赠送面积60㎡，花园赠送30-90㎡。三层n南向宽景露台，可改性强n6.8米南向开间，进深13.2米n动静分区合理，卧室不受干扰露台约16㎡中空约40㎡北向花园赠送约30㎡（端头90㎡）四层n中空搭板，可利用空间大n无阳台露台，舒适度相对较低n动静分区合理，卧室不受干扰花园花园位于首层，但花园面积仅30㎡，实用性弱，端头位为90㎡三层二层首层劣势：南向开间6.8米，进深13.2米，开间进深比为1:2，通风采光影响严重，无地下室，赠送相对较少。龙湖春江彼岸——叠墅产品分析上叠（观星台）——通过露台、中空、屋面赠送面积，赠送率高达97%。上叠（凤凰台）——建筑面积约120㎡的4房2厅3卫，赠送面积56㎡，屋顶赠送60㎡。n无阳台露台，赠送低，舒适度弱n6.8米南向开间，进深13.2米n动静分区合理，卧室不受干扰n中空搭板，可利用空间大n10㎡景观露台，可与卧室互通n动静分区合理，卧室不受干扰60㎡屋面空间，可利用为空中花园，实现有天的居住愿景，且空间大。利用可改性强劣势：南向开间6.8米，进深13.2米，开间进深比为1:2，通风采光影响严重，五层无阳台或露台，舒适度较弱。五层六层屋面屋面五层六层露台约10㎡中空约40㎡屋面约60㎡0102030405保利半岛龙湖春江彼岸融信铂悦湾五矿崇文金城金地佘山天镜融信铂悦湾——项目概况项目建面约18万㎡，容积率2.8，以叠墅+超高层实现高低配建筑形态，实现项目溢价。位置厦门滨海西大道与滨海七路交汇口总占地面积3.9万㎡建筑面积18万㎡容积率2.8立面风格新古典物业类别叠拼、超高层叠墅户型106-136㎡的4-5房以新海派花园作为整体规划核心理念，在建筑设计和社区规划布局上，既传承了鼓浪屿老别墅的海派风华，又融入了当代世界各国的现代先进人居理念，革新一座城的建筑精神。叠拼为维也纳之吻超凡Artdeco建筑体例，将源自古典主义建筑装饰艺术，完美融入现代建筑美学线条，以精湛工艺筑就典雅的居住结构。融信铂悦湾——叠墅产品特色三层地下室，独门独户，前庭后院设计，舒适度及赠送率高。n户型特色：融信铂悦湾叠墅面积小，赠送率高，前庭后院设计，花园赠送面积大，亲地性及利用性强，告别地下室阴暗、潮湿等问题，通风采光效果俱佳，同时卧室均为套间设计，居住舒适度较高。融信铂悦湾——叠墅产品分析下叠——通过地下室、花园、中空赠送面积，赠送率高达160%。下叠——建筑面积约136㎡的6房2厅5卫，赠送面积180㎡，花园赠送40㎡。花园花园地下室地下室花园花园中空搭板负一层（5.2米挑高）n5.2米层高，可进行挑高搭板，赠送面积多n内部空间承重墙较多，可改性较弱n前后双花园，通风采光效果佳一层n前后双花园，通风采光效果佳n花园入户，私密性强n卧室可连接花园，居住舒适度高一层n三套间设计，舒适度高n动静分区合理，卧室无干扰n户型方正，实用性强融信铂悦湾——叠墅产品分析中叠——通过地下室、露台、阳台、中空赠送面积，赠送率高达114%。中叠（N2）——建筑面积约116㎡的5房2厅5卫，赠送面积133㎡。负二层n内部空间承重墙较多，可改性较弱n无花园及采光井，采光通风效果差n户型方正，实用性强中空赠送面积约33㎡四层n三套间设计，居住舒适度极高n动静分区合理，卧室不受干扰n过道浪费面积少，实用性强三层露台赠送面积约15㎡阳台赠送2㎡地下室赠送面积约83㎡n6.8米南向开间，进深12.9米，采光效果差n动静分区合理，卧室不受干扰n庭院式空中露台可连接卧室，舒适度高劣势：南向开间6.8米，进深12.9米，开间进深比为1:2，通风采光影响严重，无花园赠送，亮点不足。融信铂悦湾——叠墅产品分析上叠——通过露台