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阜阳市场调研报告谨呈：安徽圣大房地产开发有限公司目录宏观的阜阳PARTⅠ.宏观的阜阳1.1阜阳城市基本概况1.2阜阳经济发展现状1.3阜阳总体城市规划1.4阜阳城市发展小结宏观的阜阳阜阳市阜阳市别名“颍州”。新时代火车拉来的城市的典型代表之一，交通便捷，京九铁路贯穿全境，更有全天候机场，以及即将开工的商阜杭高速公路，形成发达的立体交通网；阜阳市资源丰富，是国家商品粮、油、棉、肉生产基地；以阜阳为中心，以100公里为半径的范围内尚未发育出一个中心城市，阜阳市不光是皖西北的重要门户，更是周围大城市围空区的中心，有很强的辐射能力，是以加工制造、商贸物流为主的皖北中心城市。阜阳辖颍州、颍泉、颖东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县以及界首市。阜阳市户籍人口1014.3万，三区四县一市常住人口759.99万人，面积9775平方公里，是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一。城市属性PARTⅠ宏观的阜阳/阜阳城市基本概况宏观的阜阳【GDP总量】：平稳高速增长-阜阳GDP总量在安徽省比较大，近5年阜阳经济增长保持在12%左右，保持高速增长势头，平稳、高速的经济环境是大型商业最看重的数据。GDP总量及三产结构【三产结构】：第二产业突出-第二产业占比最高，增速最快，逐渐成为阜阳支柱产业，以商业服务业为载体的第三产业，未来有较大空间。PARTⅠ宏观的阜阳/阜阳经济发展状况宏观的阜阳【周边城市对比】：总量较大、增长不快-比较周边5个城市2012年的经济数据，阜阳的整体经济实力较强，但并没有拉开与六安的距离，在反应商业的消费品零售总额对比中，已被六安超过。周边城市经济现状对比PARTⅠ宏观的阜阳/阜阳经济发展形势宏观的阜阳【人口现状】：城区人口不足、城市缺乏吸引力-相对于超过760万的常住人口，阜阳市区人口只有160万人。-近10年，阜阳市人口总量一直呈正比例增长，年均增长率达到了1%，一方面快速增加的人口有利于住宅项目的去化，另一方面，人口的增加对于商业项目，也增加消费的概率。阜阳人口现状与变化地区常住人口比重全市合计7599918100颍州区6033017.94颖东区5195626.84颍泉区5576877.34临泉县154321821.31太和县136114517.91阜南县116811715.37颍上县119653515.74界首市5619567.39阜阳经济技术开发区883971.16PARTⅠ宏观的阜阳/阜阳经济发展现状宏观的阜阳【人均可支配收入】：加速增长-2008-2012年，阜阳人均居民收入累计增长59.2%，特别是2011年，增长率接近20%。阜阳市人均收入与支出【人均消费支出】：低于收入增速-相比较与人均可支配收入的连续增加，阜阳人均消费支出增速不仅低于收入的增加，而且又放缓的趋势，虽然2012年有所增速，但总体反应阜阳人民消费需要进一步刺激。PARTⅠ宏观的阜阳/阜阳经济发展现状宏观的阜阳根据《阜阳市城总体规划》（2007-2030），阜阳市的定位为：到2050年，阜阳市发展成为现代化大城市，经济综合实力达到全省先进水平，城市人口规模达到250万人；城市将向主要向西、向南拓展，同时兼顾颍东和泉北发展，“三区四片”组团式的城市空间结构。规划新建西湖组团作为市级行政、文化、体育中心，形成一个相对完整的城市新区。西湖风景名胜区将以其良好的自然背景成为城市的“后花园”、城市居民的休闲中心。资料来源：《阜阳市城总体规划》（2007-2030）城市总体规划PARTⅠ宏观的阜阳/城市总体规划宏观的阜阳城市分区：-以颖西区为中心，颖东片区，泉北片区，城南新区中心城区城市人口发展规模：-近期（2007-2010）82万人-远期（2011-2020）140万人-远景期（到2050年）250万人城市发展规模：-近期（2010年），用地规模在82.8平方公里-远期（2020年），用地规模在140平方公里-远景期（2050年），按250万人控制用地规模中心城区整体目标PARTⅠ宏观的阜阳/城市总体规划宏观的阜阳中心城区规划城市发展战略：-围绕阜阳处于大城市围空区以及一系列自身优势，将阜阳市打造为皖西北中心城市、皖豫交界区的区域性中心城市；城市主要职能：-全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖西北中心城市；城市发展方向：-以主要向西、向南拓展，同时兼顾颍东和泉北发展，形成以颍西片区为中心，沙颍河、汾泉河为纽带，“三区四片”组团式的城市空间结构。PARTⅠ宏观的阜阳/城市总体规划小结阜阳经济综述人口及消费能力分析小结阜阳市是皖西北的门户城市，地处大城市的围空区；近年来，经济总量持续高速平稳增长，由于基础较差，人口众多，在人均GDP上长期落后。阜阳市正处于产业转型、经济高速发展的关键期。整体上来看，阜阳市经济在全省范围内相对落后，由于近几年大力招商引资，第二产业规模不断扩大，经济发展也保持着高速的增长。城市化不断提高，与此同时，居民收入也不断增加，房地产需求也随着增加。阜阳城市未来规划阜阳市人口众多，且已经进入老年化社会；人均收入不高，城乡差距大；近几年的数据显示，阜阳市在人均GDP和人均可支配收入上的增幅很大，伴随着阜阳快速的城市化进程，市场的消费潜力正在苏醒。主要向西、向南拓展，同时兼顾颍东和泉北发展，形成以颍西片区为中心，沙颍河、汾泉河为纽带，“三区四片”组团式的城市空间结构。近期城市用地发展方向以颍西组团为基础向西、向南和以开发区为基础向东南方向发展，并适当发展泉北、颍东组团。阜阳房地产整体市场PARTⅡ.阜阳房地产整体市场2.1阜阳土地市场2.2房地产市场状况2.3房地产整体市场小结阜阳房地产整体市场2012年土地市场供应情况2011年阜阳房地产市场低迷。导致2012年整体土地市场低迷，全部土地供应均通过挂牌方式转让，住宅项目用地相对较少，商业用地供应较多，土地成交溢价率不高。2012阜阳市土地市场分析供应地块宗数74售出地块宗数62总面积（万方）334售出面积（万方)235转让方式挂牌挂牌商业地块宗数39挂牌住宅地块宗数17挂牌工业地块宗数28挂牌均价（万元/亩）262成交均价（万元/亩）304溢价率1.62%外地房企拿地宗数17本地房企拿地宗数45外地房企拿地占比27%PARTⅡ阜阳房地产整体市场/土地市场阜阳房地产整体市场2013上半年阜阳市土地市场分析PARTⅡ阜阳房地产整体市场/土地市场2013上半年阜阳土地市场火热，累计成交商住地块27幅，其中城南新区累计成交17幅商住地块。2013年1-6月份阜阳城区新出让商住地块1160.98亩，累计成交商住地块2211.36亩，累计成交金额49.4286亿元。2013年5月[2013]-11号地位于城南新区一道河路旁，阜阳商厦以879.67万元/亩的成交单价，溢价率为155.7%成为阜阳名副其实的单价“新地王”。阜阳房地产整体市场阜阳市施工竣工面积走势PARTⅡ阜阳房地产整体市场/施工竣工面积分析-虽然2012年商品房施工面积稳步增长但增速持平，竣工面积增速明显下滑，新开工面积负增长，但是2013年上半年，全市商品房施工面积957.76万m2，同比增长46.7%;其中新开工面积169.53万m2，同比增长12.6%。竣工面积137.38万m2，同比82.4%。整体市场较好。阜阳房地产整体市场供求比不高，预计供应量将增加，-阜阳市目前处于供小于求局面，整体市场状况较好，随着城市外围项目的增加，整体均价并未提升，但城南新区及市区整体均价较高。阜阳市商品房供求分析及价格变化PARTⅡ阜阳房地产整体市场/房地产市场状况阜阳房地产整体市场【2012年楼市住宅】：年度累计成交套数10436套，年度累计成交面积110.93万平米，年度成交金额54.96亿元，年度商品房住宅成交均价4954元/平米。阜阳2012年楼市收尾中南现代城1750套年度销量冠军-阜阳2012年楼市收尾，年度商品房销售排行榜第一名为中南现代城3期，累计成交1750套（住宅350套，商铺1400套）；销售排行榜第二名为红堡城，累计成交831套；销售排行榜第三名为御景城，累计成交758套；销售排行榜第四名为锦华名郡，累计成交634套。销售排行榜第五名为正基首府，累计成交618套；售排行榜第六名为国祯家园，累计成交570套；销售排行榜第七名为易景国际花园，累计成交494套；销售排行榜第八名为国祯柳青花园，累计成交464套；销售排行榜第九名为君和皇家花园，累计成交336套；销售排行榜第十名为美在花城和富安森活印象，成交套数均为335套。PARTⅡ阜阳房地产整体市场/房地产市场状况/12年楼市状况阜阳房地产整体市场13年上半年楼市状况现状48004900500051005200530005101520251月2月3月4月5月6月商品房销售面积（万平方米）住宅成交面积（万平方米）商业营业用房销售面积（万平方米）住宅成交均价（元/平方）2013年1-6月份销售商品房122.49万㎡、比上年同期增长166.2%；其中销售住宅111.88万㎡，比上年同期增长158.7%；销售非住宅10.61万㎡、比上年同期增长8.2%。截至6月底阜阳城区住宅商品房市场投放量去除已销售面积，可销售住宅商品房面积132.8万㎡，其中商品住房面积66.53万㎡。PARTⅡ阜阳房地产整体市场/房地产市场状况/13年上半年楼市状况2013年1-6月份批准预售商品房110.46万㎡，比上年同期增长46%；其中批准预售住宅97.72万㎡、比上年同期增长110%，批准预售非住宅12.74万㎡、比上年同期减少31.2%。商品房批准预售加上历年已批准、未销售的商品房，上半年商品房市场投放量255.29万㎡，其中住宅178.41万㎡、非住宅76.88万㎡。2013年上半年供应商品房110.46万㎡，销售商品房122.49万㎡，整体市场供小于求，尤其刚需产品，需求旺盛。阜阳房地产整体市场PARTⅡ阜阳房地产整体市场/房地产市场状况/13年上半年楼市TOP10排名项目名称销售套数销售面积(㎡)销售均价(元/㎡)1临商水岸明珠8007900050632御景嘉苑64863139.4851213君和皇家花园48243550.0651724金色港湾43953369.847985御景城39446716.2454706东方明珠39462936.9238007高速时代华府3933733553038文锦华庭34032417.8148429国祯佳园33339308.17469510天章水岸国际32140510.8248422013上半年商品房销售TOP10小结土地市场开工竣工面积小结2013上半年阜阳土地市场火热，累计成交商住地块27幅，其中城南新区累计成交17幅商住地块。城南新区将成为竞争最激烈区域，项目应该快速启动项目，快进快出，迅速回笼资金。整体上来看，阜阳市土地市场火热，开工面积与竣工面积大幅增加，商品房商场供不应求，市场环境较好。供应与成交2013年上半年，全市商品房施工面积957.76万m2，同比增长46.7%;其中新开工面积169.53万m2，同比增长12.6%。竣工面积137.38万m2，同比82.4%。各开发商看好市场的发展，在拿到土地后以较快的速度进行开工。2013年上半年供应商品房110.46万㎡，销售商品房122.49万㎡，整体市场供小于求，尤其刚需产品，需求旺盛。房地产各类市场产品PARTIII.阜阳房地产住宅市场产品3.1阜阳住宅市场房地产各类市场产品PARTIII阜阳房地产产品/住宅市场/板块划分阜阳房地产各板块划分市中心板块颍西北板块——北部商贸新区环境：区域楼盘较少，距市中心较近，以商贸、轻工为主物业：小高层、高层客群：周边单位职工、商贸城及周边乡镇生意人经开区、颍东板块环境：城市发展较慢区域，颖东区域由于布有铁路，以物流居住为主；经开区为工业园区，厂房众多，环境较为嘈杂，形象一般物业：多层洋房、小高层、高层客源：周边职工，亦有大部分周边县城客户老城中心板块——老城商务中心区环境：商业配套齐全，地段优势明显，寸土寸金物业