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年厦门房地产市场回顾及2014展望新景祥（厦门）房地产策划代理有限公司温热渐凉，顺季而为的20132013年转眼即逝，2013的厦门楼市，经历了酸甜苦辣的一年。在政策层面，政府频繁“下旨”，楼市调控一再加码：新国五条、地方国五条细则等政策令众开发商应接不暇，其严厉程度史无前例；土地层面，供应紧缩，商住用地“地王”频现，各区域楼面价屡创新高，令人感叹“面粉贵过面包”；营销层面，上半年开发商加紧放量，抢夺有限客户资源，下半年放缓推盘节奏，求价不求市；市场层面，厦门楼市则是高歌猛进，“涨”声四起的一年。2013年，厦门楼市走过四季，走过暖意的春天，经历了年初楼市回暖；走过炙热的夏天，年后的爆发式增长；走过凉意的秋天，年中政策缓冲期；走过冷冽的寒冬，年底的供销齐降。2013年已然过去，2014年楼市风云将如何变幻？我们一起共同探讨…2014回顾20132013，我们风云变幻中感悟厦门楼市宏观篇市场篇营销篇房企篇报告框架政策篇2013市场回顾附表1政策篇【2013年政策回顾】1.中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化；2.厦门“国五条细则”未能平抑房价，调控政策持续加码；3.“美丽厦门”规划讨论稿出炉，重大交通建设取得实质进展。全国政策环境政策篇中央坚持调控整体平稳，推进全面深化改革。年初“国五条”定调全年调控基调，坚持从紧遏制房价快速上涨；年末“三中全会”定调全面深化改革，更加注重长效机制建设。全年调控政策关键字为“限，稳，保，市”。2月20日，国务院出台“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策。五项调控政策措施:（1）完善稳定房价工作责任制；（2）坚决抑制投机投资性购房；（3）增加普通商品住房及用地供应；（4）加快保障性安居工程规划建设；（5）加强市场监管。9月25日，国土资源部要求，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号。10月29日，政治局集体学习会上，习近平强调加快推进住房保障和供应体系建设。11月15日，十八届三中全会“决定”中着重强调市场化，提出建设统一开放、竞争有序的市场体系。房地产方面的改革有：1）农村土地流转改革；2）推进城镇化进程；3）提出房地产税立法与改革。未来的房产调控将逐渐退出行政干预手段，转而建立长效的市场机制。限稳保市全国政策环境政策篇“宏观稳、微观活”。全国整体调控基调贯彻始终，但由于市场走势不同，地方调控导向分化。一二线城市调控加码，少数三四线城市适时松绑。温州本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套住房市场低迷芜湖在市区就业满3年高学历者或专业技术人才可以获得购房补助，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额市场低迷营口2012年以来，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费市场低迷舟山将自2010年10月开始实施的仅允许新购1套住宅的原规定，调整为自2013年年初起未买房的家庭允许新购1套住宅，且不计购买者是否为本地居民，及其已拥有的住宅套数市场低迷北京针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。10月13日发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，俗称“京7条”房价上涨过快上海上海11月8日公布的“沪七条”要求，将二套房的首付比例由60%提至70%，同时延长非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限房价上涨过快广州“穗六条”于11月18日公布。广州市要求，第二套住房贷款首付比例由60%提高到70%，从11月25日起执行。此外，非本地户籍居民限购一套房屋的社保缴纳年限从1年延长为3年房价上涨过快深圳出台“深八条”，将二套房首付比例提至7成房价上涨过快厦门厦六条，将二套房首付提至7成房价上涨过快市场分化政策分化一二线：收紧政策三四线：放松政策厦门主要楼市政策政策篇继“国五条”后，出台实施细则加码，从严限购政策，政策实施效果不甚理想；年末调控政策持续收紧，以平抑市场预期。ABCD国五条细则厦六条取消购房入户调整公积金从政策上看，厦门版“国五条”可谓十分严厉，除先前二手房个税定为20%外，规定外地人不得通过补缴社医保等来买房。6月1日，厦门调整住房公积金贷款政策。对使用公积金贷款购买二套房的职工，首付比例提高至六成，个人贷款最高额度由40万元调整到30万元。11月底政府提出了温和的“厦六条”，将二套房首付提至七成。同时加强预售证管理，对部分项目停止备案，停发预售证。12月10日后，厦门新出让地块将不再拥有购房入户资格，同时2016年起，购买厦门市商品住房，不再享有“购房入户”政策。e预售证新规12月11日，政府出台预售证管理新规：其中包含“主体结构须完成二分之一以上，预售不得分层分单元申请，不得收取定金、预定款等细化条款”。厦门市政建设政策篇2013年8月《“美丽厦门”战略规划》讨论稿出炉，厦门将实施“大海湾”、“大山海”、“大花园”三大发展战略。城市目标：国际知名的花园城市美丽中国的典范城市两岸交流的窗口城市闽南地区的中心城市温馨包容的幸福城市数据来源：《“美丽厦门战略规划”讨论稿》发展战略大海湾大山海大花园以“山-海”联系为核心,通过空间结构的调整、交通骨架的引导、生态通廊的构建、城乡发展的协调，建设美丽中国的典范城市。发挥经济特区制度创新优势，打破行政壁垒，加快厦漳泉的同城化过程，以厦漳泉为核心，促进沿海发达地区和西部山区的区域协调发展。秉承“海上花园”城市结合自然与文化的传统，把社会经济发展融入到“青山碧海、红花白鹭”的自然特色之中，建设温馨包容的幸福城市。《“美丽厦门”战略规划》要点：厦门市政建设政策篇交通方面取得重大进展，加快推进厦漳泉一体化建设，实现与发达地区全贯通，迈向轨道交通时代。厦漳大桥通车向莆铁路正式通车翔安南岸同城对接地铁一号线动工城轨三线开始规划厦深铁路正式通车5月9月10月11月11月12月厦漳隧道完成设计3月5月28日，厦漳大桥正式通车，伴随着大桥的正式开通，厦门到漳州的车程从原本的2小时飞速提高到了40分钟。形成厦漳“半小时经济圈”。11月，随着厦门市轨道交通1号线工程陆续开工建设，将从根本上改变城市的交通结构、通行效率，意味着厦门正式迈向“轨道交通时代”。12月28日，厦深铁路开通运营，意味着珠三角、海西和长三角三大经济圈的交通全贯通，厦门也必将通过各大经济体的串联优化资源，高速发展。2市场篇市场篇住宅市场办公市场市场土地市场市场部分商业市场【2013年土地市场回顾】1.2013年厦门土地市场全年供应收紧，年末集中放量，热市助推地王频现；2.岛内进一步商服化，时隔两年再推商住用地解渴楼市；3.岛外加紧外拓，翔安新城、马銮湾新城成商住用地出让新热点。18378683653860939110759966321522616651.3293.8297.6134.5156.4187.6200820092010201120122013近年厦门住宅总体供销统计图总出让面积居住地块出让面积总出让金额2013年土地供应收紧，全年出让用地391万㎡，同比2012年下跌36%；吸金156亿元，平均楼面价高达4802元/㎡，大幅上涨87%。2013年总共出让49块地块，成功出让48地块，成交率高达98%；成交总建面积为391万㎡，同比下跌36%；总出让金额187.6亿元，平均楼面价高达4802元/㎡，同比大幅上涨87%。商住地块出让面积为166万㎡，同比下跌27%。金额单位：亿元注：数据来自新景祥数据库面积单位：万平米土地出让总量土地市场2013年翔安成为新晋土地出让大户，商住用地较2012年占比大幅增加。商住43%综合体19%商业、办公31%办公4%酒店3%其他1%2013年厦门出让土地分用途情况用地性质建筑面积（万㎡）土地宗数商住166.414综合体72.74办公、商业121.317办公14.36酒店13.94其他2.13总计39148海沧24%湖里14%集美9%思明18%同安5%翔安30%2013年厦门出让土地分区域情况区域建筑面积（万㎡）土地宗数海沧9210湖里559集美344思明695同安215翔安11915合计39148注：数据来自新景祥数据库2013年出让土地翔安区占比30%，为新晋土地出让大户，海沧区紧随其后，与2012年集美区占半壁江山不同，集美今年土地出让量大幅缩减，厦门加紧外拓远郊区域趋势明显；2013年供应收紧，商住、商办用地供应量均有所收缩，商住用地供应166.4万㎡，商办用地供应136万㎡，与2012年相同，商住用地与综合体依旧是中坚力量。土地成交结构土地市场2013年成功出让的14幅商住用地，多分布于待成熟片区；马銮湾板块异军突起，将成新一热点区域。2013年出让商住用地中岛外占据12块，多处于成熟度较低的片区，商住地块进一步边缘化分布。马銮湾新城和翔安新城成未来热点区域。2013年岛内仅出让商住用地2块，但已是时隔两年再次出让商住用地，土地稀缺性愈发凸显。分别位于五缘湾及后埔片区，五缘湾地块楼面价直逼三万。土地市场商住用地分布特点8马銮湾板块厦门2013年出让商住用地分布厦门北站板块2013G052013P102013P152013JP022013JP03H2013P08H2013P072013XP10X2013P01X2013P02T2013P04T2013P022012XP08H2013P042013年商住用地重点板块出让情况片区地块数总建（万㎡）占比岛内221.8413%翔安新城351.8631%马銮湾新城352.0631%厦门北站21911%翔安老城17.054%同安314.579%翔安新城板块全市整体市场表现土地市场商住用地成交楼面价由于开发商对楼市预期看好及整体供地减少，2013年厦门商住土地市场异常火热，全年共成交14块商住用地，创造了6个单价地王，岛外楼面地价首破万元；高地价涌现，将倒逼房价进一步上涨。2013年厦门土地市场一出商住地块便引来20家以上大型开发商竞拍，且轮拍次数多数过百轮，竞争激烈，溢价率高涨，让人不禁感叹“面粉贵过面包”。2013年厦门地王一览表片区成交地块楼面地价（元/㎡）溢价率%翔安首开2012XP087020131%招商2013XP1012547128%同安舜弘T2013P049249131%厦航T2013P02533192%海沧泰禾H2013P0410834185%海投H2013P0814310139%岛内建发2013P1529935126%火爆2013年厦门地王争夺战主角【2013年住宅市场回顾】1.政策出台影响预期，上下半年供销局势陡转；2.集美供销独占鳌头，翔安新城异军突起；3.供不应求加剧，可售余量持续低位；4.刚需托市，首置首改领跑市场;5.限购从严，短期影响客户结构。历年住宅市场表现住宅市场注：数据来源于新景祥数据2013年住宅市场持续火热，整体市场表现为供不应求，价格持续攀升。2721952703533884001043922472574784499627875310901137181348215701200820092010201120122013近年厦门住宅总体供销统计图供给量(万㎡)销售量(万㎡)成交均价（元/㎡）月度住宅市场表现住宅市场注：数据来源于新景祥数据上半年受国五条出台影响，供销两旺；下半年来地方行政干预加强，影响供销局势，量价持续走低。33155960496226261912162461327940494244343026931381913985151911725916014152601836116242167681617614627991513.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.12近期厦门住宅总体供销统计图供给量（万㎡）销售（万㎡）均价（元/㎡）国五条下发市场恐慌情绪蔓延，供销暴涨地方行政干预加强进入政策缓冲期住宅市场分区市场表现思明区,10%湖里区,14