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二零一一年七月汇一东业项目思路沟通报告二零一二年五月前言很荣幸为贵司服务！随着星沙经济发展的提速，星沙房地产市场也迎来一片欣欣向荣的景象。城市每发展到一个不同的阶段，总会出现更高层级的产品。既是城市衍生了高等级的建筑，也是建筑使得城市有了更大的变化，两者相互依存。城市综合体，这个最高等级的建筑形态，已经在星沙初露端倪。我们尊敬的发展商计划打造星沙最具影响力的城市综合体。我们相信发展商一定能够实现宏伟的目标，并且，有了我们的协助，相信发展商能实现得更为轻松！PART1：城市综合体的开发意义PART2：项目本体属性分析PART3：各物业市场机会研判报告提纲PART4：项目整体定位PART5：项目物业发展建议PART1：城市综合体的开发意义PART2：项目本体属性分析PART3：各物业市场机会研判报告提纲PART4：项目整体定位PART5：项目物业发展建议物业特征价值比较单一功能物业功能单一使用者单一建筑综合体相对于单一功能物业和功能混合体：物业功能众多，能为周边区域提供服务，吸引更广泛的使用者各物业功能之间相互补充，有效降低各种活动的时间和交通成本物业在一天中的使用时间更长，能充分利用土地的价值功能混合体功能相对复合使用者来源范围较窄建筑综合体功能多元化使用者来源更广泛建筑综合体的出现能够为城市或社区带来更多的人流、提供更多的服务以及创造更多的就业机会等等在政府或市场的推动下，越来越多的建筑综合体项目出现在国内外的城市中。单一功能物业功能混合体•功能单一的单体建筑或建筑群•由两种不同功能的建筑组成的单体建筑或建筑群建筑综合体•由三种以上不同功能的建筑组成的建筑群城市综合体是什么？由三种以上不同功能的建筑组成的建筑群城市综合体开发理念通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体。办公酒店居住餐饮展览文娱商业会议写字楼酒店公寓高档住宅会展中心商业体都市综合体办公酒店居住餐饮展览文娱商业会议写字楼酒店公寓高档住宅会展中心商业体都市综合体功能物业类型图例功能物业类型功能物业类型图例城市综合体中可能包括的物业功能多种不同的功能空间进行有机组合，空间依存，价值互补城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益巨大的社会效应城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响巨大的增值潜力各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用标志的中心的多功能的高价值的……综合体意象城市综合体的物业组合模式——分核心功能型和均衡发展型两种核心功能型：在项目的整体定位、物业规模比例、物业经营状况、建筑布局设计等方面凸显以某种功能物业为核心、带动其他功能物业发展的组合模式均衡发展型：各种功能物业相对均衡发展的模式物业组合类型案例核心功能型以写字楼为核心广州中信广场以酒店为核心上海商城以商业为核心深圳华润中心均衡发展型香港朗豪坊广州中信广场：定位为广州最顶级的超高层写字楼物业三种物业类型的建筑面积比例约为7：2：1，写字楼物业占主体地位。在空间布局和建筑设计上突出写字楼的核心物业地位。高档公寓和购物广场为写字楼提供高端的配套，进一步提升写字楼的形象和价值，同时也充分利用写字楼带来的高端商务客源。物业类型建筑面积具体情况中信商业大厦约20万m280层高的中信商业大厦是甲级智慧型商厦，是广州的顶级写字楼中信公寓约5.8万m2由两幢38层的大楼组成中天购物广场约3.2万m2位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米，以经营世界品牌精品和流行、时尚的品牌为主上海商城：以五星级酒店为核心物业，带动整个项目的发展项目占地约1.7万m2，建筑面积约18.5万m2，定位为上海顶级国际化综合体五星级酒店是项目的核心物业，通过引入国际品牌管理公司打造成当地酒店行业的强势品牌物业类型面积比例具体情况五星级酒店45％五星级的波特曼酒店是上海最高档的酒店，内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓30％位于两栋辅楼的服务式公寓只租不卖办公大楼15％办公面积达3万多平方米，能迎合不同种类、不同规模公司的需要商业体10％建筑面积25000平方米，上海最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅会议、娱乐、餐饮和零售等商业活动的引入有利于完善五星级酒店配套，共同成为区域的活力中心华润中心：深圳万象城的成功运营迅速提升项目整体的认知度和形象项目占地约8万m2，建筑面积约55万m2，是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能为一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群万象城拥有一流的国际管理运营团队，准确的商业功能规划和整体定位营造项目的特色物业名称建筑面积具体情况万象城（商业体）18.8万平方米华润中心最核心的部分，业态丰富，功能齐全，囊括世界各类商品与商业服务以及丰富多彩的购物和娱乐设施商业步行街是一期万象城的延续与补充，业态包括奢侈品名店、高级餐厅、酒吧、茶屋等华润大厦（写字楼）4.2万平方米甲级写字楼其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅君悦酒店5万平米左右包括491间豪华客房及套房，设有全新概念多元化餐饮，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，中式和意式等应有尽有酒店式公寓//住宅11万平米由3栋49层的超高层住宅组成，楼高165米核心功能型的城市综合体的发展特征总结核心功能以写字楼、酒店和商业三类为主，核心物业建筑规模最高能占到60%-70％以上；核心功能是项目定位和推广围绕的中心；核心物业的形象突出，标志性和昭示性非常强烈；核心物业往往拥有一流的管理团队，出色的经营状况带动其他物业的发展香港朗豪坊：各功能配置合理，物业之间紧密联系，形成有机整体项目占地面积约1.6万m2，建筑面积约17.3万m2，是九龙地区的城市标志建筑三种物业皆定位为九龙地区最高档次的商用物业，且各种功能之间紧密联系、相互补充，形成有机的空间系统物业类型建筑面积具体情况朗豪办公大楼7.4万m2共59层，是区内最高级的甲级办公室大楼，九龙最高的商业大厦朗豪酒店4.3万m2共42层，是旺角区唯一的五星级酒店，有665间房间，由朗廷酒店集团管理朗豪购物商场5.6万m2高15层，汇集年轻时尚品牌，最大特色是连接4A字楼与8字楼的“通天电梯”，这可算是香港最长的商场扶手电梯之一朗豪购物中心入口朗豪购物“通天电梯”朗豪坊办公大楼朗豪酒店不同价值的用地布局不同的物业，整体建筑与周围城市肌理充分融合商业零售和办公高层部分布置在A地块，以求达到与九龙整体商业的有机结合，吸引人流的进入；将酒店部分布置在相对较为适合酒店功能的B地块。亚皆老街钵兰街上海街朗豪酒店朗豪办公大楼朗豪购物中心弥敦道旺角商住街区旺角老居住街区人流人流人流人流AB亚皆老街钵兰街上海街朗豪酒店朗豪办公大楼朗豪购物中心弥敦道旺角商住街区旺角老居住街区人流人流人流人流AB朗豪坊合理的建筑布局避免了建筑对旺角地区原有条状、零碎的城市肌理的破环，很自然地与周边环境相融合，减少了周边居民和游客对其的心理抗性均衡发展型的城市综合体发展特征总结各类物业的建筑规模保持在50％以内项目定位和推广更注重整体均衡性项目在建筑形态上也显得更加稳重和均衡产品及管理和服务水平都处在较高的档次，各类物业的经营状况良好城市综合体的特征及价值总结城市综合体作为“有机功能体”,其核心理念主要表现在以下四个方面：①物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合②土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用③内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性④建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性有机整体的价值个体价值的叠加城市综合体开发前期策略需要解决的核心问题1、项目物业功能如何确定：发展什么物业？如何组合？2、在物业确定的前提下，项目整体价值如何最大化：如何构建项目核心竞争力，提升项目形象，实现开发价值最大化？物业2物业n物业3物业1物业4建议组合1建议组合2建议组合3优选组合备选组合市场可行分析技术可行分析物业组合1物业组合2物业组合3物业组合n经济可行分析综合权衡与甲方沟通与甲方沟通与甲方沟通物业功能组合建议工作流程由于城市综合体开发的复杂性，本次沟通我们先从市场需求角度出发，提出建议，聆听开发商对开发目标更进一步的阐述。详细研究工作与物业建议将在后续合作中深入展开。本项目首先需要解决的是第1点——产品组合问题，是均衡发展型还是核心功能型？报告提纲PART1：城市综合体的开发意义PART2：项目本体属性分析PART3：各物业市场机会研判PART4：项目整体定位PART5：项目物业发展建议本案位于长沙市芙蓉区隆平高科技园，园区科研人才集中，经济实力强劲，根据“十二五”规划，园区将建设成为都市工业的示范区、高新产业的集聚区、和谐稳定的新城区。长沙高新技术产业开发区隆平高科技园位于“三湘第一区”芙蓉区东部，园区东起长沙县，南临浏阳河，西抵京珠高速，北接长沙经开区，规划面积18平方公里。园区有湖南农业大学、湖南省农业科学院等30多家科研院校，科研人才和科研成果非常集中。2006年园区被国家发改委认定为“长沙国家级生物产业基地”。2007—2009年分别实现技工贸总收入102亿元、130亿元、165亿元，2010年突破200亿元，工业总产值达195亿元，产值规模跻身湖南省78个省级以上工业园区前十位。园区连续六年获长沙市工业园区目标管理考核一等奖（推进新型工业化红旗单位）。项目认知1:区域价值隆平高科技园长沙经济开发区长沙县县城本案本案紧邻长沙经开区，是长沙市乃至湖南省的经济核心，经开区开发已进入成熟期，工业发达，汇聚纵多高端人才，带来高端消费的迅速发展，为片区住宅及商业开发提供良好发展机会项目认知2:区域价值本案物业发展经济状况人口特征区域发展规划期1997-2000建设期2001-2003发展期2004-2008成熟期2009-政府大幅征地兴建基础设施启动招商引资基础建设基本完毕市政配套开始完善各类企业入驻建厂区域形象大幅改善区域发展迅速城区建设完毕投资环境优良显现城市功能新城区已具规模城市经济增长点高端人才吸引增强高消费发展迅速汽车产业、制造业发展迅速，商业、房地产也开始兴起高新产业发展迅速，高附加值行业比重大幅增长主要以工业为主，三一重工、远大等产业结构不断优化，二三产业齐头并进原住居民，规模较小，不足万人安置房自建房人口增长较慢，主要是工厂招工房地产业开始发展，住宅和商业初窥市场人口增速加快，中高端人才逐渐增多房地产业发展迅猛，住宅、商业、商务大量开发，渐成板块效应区域环境的改善吸引了大批外来人口各类物业发展均衡，板块价值大幅提升星沙经开区发展历程：规划总面积60平方公里，总人口20万人，与国内开发区发展类似，规划建设期为4年左右，目前已进入成熟期，汇聚纵多高端人才。2010年底，全区有企业437家，规模以上企业128家，年产值亿元以上企业48家，过10亿企业10家，上市公司20家，世界500强企业21家。星沙工业总产值占了全市的29%，进出口总额占全市的55%。星沙经开区发展轨迹区域规划：大东新城以长沙县城，长沙经济技术开发区（星沙）为中心的经济圈，与隆平科技示范区、高铁-空港城区域共同整合，打造成国家级交通枢纽、工业示范区、适宜人居的长沙市大东新城区。项目认知3:区域价值本案50多亿元为大东新区“铺路”按照大东新区的有关规划，长沙县和长沙经济技术开发区下达了2008年度重点工程建设项目计划。在该计划中，长沙县和长沙经开区共安排重点建设项目107个，重点服务项目21个，共计划投资54．4亿元。将重点新建特立西路、博览路、湘龙