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11——芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划——芜湖恒大华府项目组2012年12月秉持执着续往开来2前言“2012不是世界末日，我们应秉持执着，续往开来”，2012是一个不平凡的一年，芜湖恒大华府在受产品结构因素，外受国家宏观调控，芜湖市场供大于求的环境下，渡过了365天，可谓是饱经风霜、栉风沐雨，然芜湖恒大华府项目组，秉承合富人的坚韧、坚强、刀锋执行力及满腔热情，执着的2012年已经过去，新的一年2013年，即将到来，芜湖恒大华府，将秉承这份执着创造新的辉煌。有人说：在现阶段,现金比利润更重要!我要说：比现金更重要的是信心和勇气!3目录【CATLOG】第一部分市场回顾第二部分营销回顾第三部分2013年营销策略及货源组织4第一部分市场回顾全国市场回顾芜湖市场回顾13年楼市预测5行政手段47个限购城市,600多个限贷城市,30个城市限价税收手段600多个城市二手营业税和2个城市开征房产税,严格执行房地产增值税。市场手段保障性住房十二五期间建设3600万套总量和价格控制目标宣布城市达到657个，一房一价，打击捂盘惜售房贷手段首套首付由20%上调30%再上调到40%,七折利率取消,二套由30%上调50%再上调到60%,三套停贷,开发与地产及个人贷全面收紧金融手段三次加息,六次上调存款准备金率（自2011年11月底到2012年上半年，二次降息和三次降准）,土地抵押和融资限制土地手段提高拿地门槛,首付50%;打击囤地,空置土地和小产权房及禁止新建别墅项目。政府调控政策多管齐下，决心稳定房地产市场，楼市调控从严，但严中有松2012年延续强化2011年房地产宏观调控政策，但2011年全国657个城市宣布年度房价控制目标的盛况形成反差的是对外公布了年度房价控制目标的城市寥寥无几。在住建部关于今年房地产调控任务的文件中，也寻觅不到这项政策的踪影，2012年楼市政策从严，但严中有松。全国市场回顾6全国市场回顾地产调控陷入两难“地方vs中央”博弈频现，但房地产宏观调控基调已定，地产辉煌难现，地方楼市微调已获默认概述主题内容区域免免或减征购房的契税或退税马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州调调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。变改变普通住房价格的标准天津、增城、中山、上海、南昌提提高公积金贷款额度合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等户重启购房入户的政策从化市、长春市补补贴首次置业青岛、重庆、芜湖放放松限购的条件佛山、成都、上海绑土地的松绑北京、广州、成都、昆明2011年8月份始截止2012年7月6日,全国52个城市房地产调控微调,有45个城市通过,7个城市叫停,其中5个城市涉及限购放松,2个城市调整幅度过大。其中被叫停的政策有“2月芜湖市新政”、“2月上海新政”、“5月扬州新政”，上海市和佛山市属于“限购”城市，其中上海市是在对“限购令”松绑被叫停后又重新推出对“限购令”收紧的政策。7楼市严中有松，相关部门表态房地产调控政策2013年未做放松打算，强调楼市调控大调已定123房地产调控保障房建设建设资金监管住建部表示，下一步各地区各部门将继续贯彻中央部署，做好房地产市场调控工作，不断完善政策体系，抑制投机投资购房需求，支持居民合理自住需求，巩固调控成果，促进房地产市场平稳健康发展；房地产市场调控政策仍不放松。中央政府定的是“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，2012年开工了700多万套。财政补贴、银行贷款、民间资本，以及保险资金、住房公积金等其他社会资金的参与，已初步保证了保障房建设资金的供给。在大规模进行的城镇保障性住房建设过程当中，大的资金问题到现在为止还没有发生过。全国市场回顾11月12日，十八大新闻中心举办第四场记者招待会，住建部表示房地产调控政策未做放松打算8宏观市场回顾住房和城乡建设部的最新统计数据显示，今年1至10月份，中国城镇保障性安居工程新开工722万套，完成投资10800亿元，基本建成505万套，提前完成年初预定的“500万套”任务。，据住房和城乡建设部部长姜伟新介绍，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年保障房计划开工数量不会低于500万套保障房/保障房作为国家遏制房价措施之一，2012年保障房提前超额完成目标，2013年预计将建设600万套保障房。专家点评：5年来大规模保障性住房建设的推进，对市场起到了“镇静剂”的作用，不仅为稳定房价发挥了基础性作用，而且从长远看有利于管理好通胀预期，将经济平稳较快发展的好势头保持下去。9•今年我国前三季度GDP总值353480亿元，累计增速为7.7%。分季度看，第一至三季度单季增速分别为8.1%、7.6%和7.4%，第3季度增速创近14季以来新低。•虽然同比数据再创新低，但从环比数据看，三季度经济仍有其“积极”一面，三季度单季GDP增速环比上胀2.2%，较一、二季度的1.6%和1.8%有明显提升，从环比数据来看，三季度经济“见底”迹象已比较明显。宏观经济相对低迷，三季度单季GDP创14季新低,刺激经济增长，确保经济“软着陆”成为政府当务之急，经济刺激政策频繁出炉全国市场回顾10国际经济环境恶化，国内CPI持续走低，银行政策频繁出炉，为经济增长注入新的动力下调存款准备金率中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行在今年2月18日首次下调存款准备金率后，再次下调，也是08年以来第三次下调。央行6月8日起降息0.25个百分点中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。5月18日6月08日7月06日受欧债危机等影响，在复杂多变的内外部环境使得我国经济下行风险加大，特别是4月份以来主要宏观经济指标呈全面趋弱态势，为稳定国内经济增长，扩大内需，2012年5月、6月、7月中国人民银行采用降贷存款准备金率等措施扩大资金流动，稳定经济增长。全国市场回顾11•1-9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；其中，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积下降0.2%。•商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1-8月份提高0.5个百分点；其中，住宅销售额增长3.3%，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。数据来源：国家统计局全国商品房销售额增速持续回升，销售额更由负转正，开发商销售信心增强全国市场回顾1212年第三季度房地产开发景气指数为108.0，明显超过景气临界点100的景气区间，开发商投资开工信心明显增强，对未来预期相对积极。受欧债危机蔓延、国际市场需求减弱及国内产能过剩矛盾突出等因素影响，三季度企业景气指数有所回落，但该指数仍处于明显超过景气临界点100的景气区间，也说明目前经济总体上看还是处于正常状态；预期企业景气指数高于即期企业景气指数5.1点，说明企业家对未来的预期相对积极。12全国市场回顾13多个城市土地市场掀起推地高峰，为房企补仓、换仓和抄底土地市场带来了新的机会，在下半年楼市逐渐升温的市场背景下，土地成交优于去年同期。在年度土地供应计划的压力之下，地方政府将继续加大推地力度，销售回款较多的企业也会继续增加土地储备。2012年6-11月全国主要城市住宅用地供应面积单位：平方米2012年6-11月全国主要城市住宅用地成交面积单位：平方米土地市场/全国主要城市住宅用地供应及成交均环比有所增长，土地市场暖意明显全国市场回顾14房价趋势/百城住宅价格指数环比连续6个月上涨，且11月涨幅略有扩大至0.26%；同比则连续8个月下跌，当月同比下跌0.46%，跌幅继续缩小临近年底，多数品牌房企已接近全年销售目标，中海、绿城等企业更提前完成，11月多个城市成交量出现回升，库存量稳中有降，出清周期继续下行，市场向好趋势明显。在此带动下，11月新房价格上涨的城市个数增加。11月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月略有扩大，同比跌幅继续缩小；十大城市均价环比涨幅超出百城平均水平0.13个百分点，同比自今年1月开始下跌以来首次上涨。2011年10月-2012年11月百城住宅价格指数8560864087208800888011/1011/1111/1212/0112/0212/0312/0412/0512/0612/0712/0812/0912/1012/11-4-20246样本平均价格（元/平方米）同比涨跌(%)全国市场回顾15企业2012年10月2012年1-10月销售金额（亿元）销售面积（万方）销售金额（亿元）销售面积（万方）万科137.0127.31100.21035.2恒大142.6255.0728.31228.2保利地产77.73.3833.3742.50中海70.660.2810.1647.0龙湖38.240.4319.4340.5绿城6230413212金地36.731.2259.9222.1世茂35.3330.56392.32352.24佳兆业1825.88128207.82富力41.1545.31264.49237.25融创3618.5274153.4恒盛8.99.897.9113.8远洋3529.2271220保利置业2122193208万科、恒大领跑业绩排行榜，恒大业绩创历史新高2012年10月，重点房地产企业销售额与销售面积多出现增长，恒大与万科10月销售额分别达142.6与137亿元，领跑众房企，恒大集团单月销售额及销售面积达历史新高；受益于推盘充裕，绿城10月销售额实现62亿元，同比增长1.95倍，增速大幅高出其他企业。1-10月，绿城、保利累计销售额同比增长率均在30%以上，绿城，融创中国，富力地产的累计销售面积同比增长50%以上，全年销售业绩增长可期；土地市场房地产企业热情不减，环渤海、长三角、中西部区域均有品牌房企大手笔拿地，以期未来持续发展。全国市场回顾16今年1至11月，恒大地产累计实现合约销售金额846.3亿元，已提前完成全年800亿元的合约销售计划，并超出去年全年实际完成总量5.3%；累计合约销售面积1426.3万平方米，超出去年全年16.9%，位列全国第一；平均合约销售均价为每平方米5933元恒大地产万科地产前11个月，万科累计实现销售面积1178.8万平方米，销售金额1271.5亿元，平均售价为10798元/平方米。而资料显示，2011年万科项目平均售价为11303元/平方米，2010年平均售价为12049元/平方米。万科11月的销售额还是迄今为止全国房企单月销售额的历史次高点。历史最高点出现在2011年1月，当月万科实现销售额201亿元，该记录迄今尚未被其他房企打破。万科、恒大、世茂业绩连续飘红，今年房地产市场很即将在“暖冬”中画上句号。值得关注的是，万科和富力地产销售均价下降明显，其中万科一季度销售均价同比下降12%至每平方米10326元，富力地产一季度销售均价同比下降25%至每平方米12173元，这或许是其销售业绩大增的直接推手，恒大地产合约销售均价仅5933元/平。龙头房企低价快周转的策略效果明显。99%标杆房企完成全年销售目标低价快周转策略奏效全国市场回顾17强拆及闲置土地/芜湖认真研究并贯彻禁止强拆及土地闲置处理政策芜湖市场回顾闲置土地满一年按地价20%征闲置