厦门观音山写字楼地块投资分析报告_55PPT_XXXX年10月

xxxx地块投资分析报告2010P17观音山写字楼地块投资分析报告第一章：宏观分析第二章：写字楼市场第三章：地块分析第四章：项目定位第五章：投资分析※地块规划出让条件※区域规划与建设※地块环境分析※地块SWOT分析※写字楼市场板块分析※写字楼土地市场分析※写字楼销售市场分析※写字楼租赁市场分析※开发销售计划※成本估算※起拍价效益分析※投标报价分析※投标竞争分析※风险分析汇报内容框架※客群定位※形象定位※产品定位※价格定位※宏观经济分析※厦门经济环境※宏观政策分析※厦门政策环境1宏观经济环境分析2厦门经济环境分析3宏观政策环境分析4厦门政策环境分析第一章：宏观环境分析全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现宏观经济2006年—2010年各季度GDP增长率走势10.4%11.5%10.4%11.1%9%6.1%7.9%6.8%10.1%10.6%10.6%11.9%11.5%11.2%8.9%10.70%10.30%11.90%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%06年1季06年2季06年3季06年4季07年1季07年2季07年3季07年4季08年1季08年2季08年3季08年4季09年1季09年2季09年3季09年4季10年1季10年2季启示：今年第二季度全国GDP增长率为10.3%；比第一季度下降1.6%；改变了联系四季度增速上升的发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现；因此，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。3.23.634.279.64.8402468102006年2008年2010年上半年近年新增贷款供应量（单位：万亿）各月份货币供应量（万亿）020406080广义货币（M2）56.8957.3157.6758.5458.6659.4661.0262.5663.6164.9965.6666.3467.39狭义货币（M1）19.3119.5920.0420.1720.7521.2522.1422.9622.4322.9423.3923.6524.06流通中现金（M0）3.363.423.443.683.573.633.824.084.293.913.973.873.892009.62009.72009.82009.92009.1O2009.112009.122010.012010.022010.032010.042010.052010.06货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在上半年新增货币供应量为4.84万亿元，超过2009年的一半，达到全年货币供应预估值（7.5万亿）的65%。因此，下半年货币供应量可能逐步下降；广义货币与狭义货币余额呈现逐月增长趋势；适度宽松货币政策得以体现，流动性过剩依然存在。在流动性过剩和通胀预期作用下，房地产宏观调控可能再次面临失效。宏观经济制造业采购经理人指数（PMI）53.9%55.7%55.1%52%55.8%56.6%53.3%54.0%55.2%55.2%54.3%51.2%52.1%45.0%50.0%55.0%60.0%2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落宏观经济CPI和PPI从2010年1月开始一直保持增长趋势，6月CPI、PPI增长率双双回落；7月CPI再度上升，达到一年来的最高点；PPI回落明显；PMI连续4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，创下了17个月的新低，房地产调控、信贷控制效果已得到体现；CPI、PPI、PMI数据反映上半年全国经济发展总体较好，房地产调控已对整体经济产生影响。CPI与PPI走势3.3%2.9%3.1%2.8%2.4%2.7%1.4%1.9%0.6%-0.5%-0.8%-1.2%-1.8%5.9%4.3%1.7%-2.1%6.8%7.1%6.4%4.8%5.4%-5.8%-7%-7.9%-8.2%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%2009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.7CPIPPI厦门与发达城市及省内城市三次产业结构情况1121.312.14423.2403756.416075.8596131.453648.450.3050100第一产业第二产业第三产业第一产业1121.312.144第二产业23.2403748.456.4160第三产业75.8596150.331.4536北京上海广州厦门福州泉州厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理厦门GDP近年保持了约16%的增长速度；受金融危机的影响，2009年增速为为历史新低；2009年，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，第二产业增加值785.9亿元，增长3.5%，第三产业增加值816.2亿元，增长14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4.0个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展2001-2009年厦门GDP分析图（单位：亿元）556.39648.33760.12883.211029.551162.371623.211560.021375.268.0%11.1%16.1%16.7%16.0%16.0%17.2%12.0%15.5%05001000150020002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%GDP同比增长厦门经济城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，城市居民生活富裕购买能力强厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增长，2009年已达到26131元。比08年增长9.1％；厦门城市居民2009年人均消费性支出17990元同比上年增长5.1%；2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系数为39.8%，处于富裕阶段。2001-2009厦门人均可支配收入及其增长率2613111365117681291514443164031851321503239488.3%9.8%14.0%11.8%13.6%12.9%16.2%11.4%9.1%0500010000150002000025000300002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%人均可支配收入增长率2001-2009厦门人均消费支出及其增长率8490850494591073911849141621638017117179906.5%13.5%10.3%15.7%19.5%4.5%5.1%11.2%0.2%050001000015000200002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%人均消费支出增长率厦门经济厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市厦门的经济总量相对较小，但人均GDP远远领先与福建省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市；厦门财政收入远超福建省其他地市，城市基础设施建设速度、力度明显，新区开发的进程较快；福建九地市人均GDP走势图0200040006000800010000人均GDP940075005617371730893072294524502518厦门福州泉州三明龙岩莆田漳州南平宁德福建九地市居民可支配收入050001000015000200002500030000居民可支配收入261320742291160115681730166115091514厦门福州泉州三明龙岩莆田漳州南平宁德福建九地市财政收入0100200300400500财政收入451323.8316.263.15118.563.15113.847.6244.67厦门福州泉州三明龙岩莆田漳州南平宁德厦门经济1-7月固定资产与房地产开发投资高速增长，房地产开发投资占固定资产投资42.33%1-7月固定资产投资514.59亿元，比去年同期增长38.3%；房地产开发完成投资217.58亿元，增长130.4%；进入下半年以来房地产新开工项目较多，房地产开发投资将保持快速增长；房地产开发投资比重过大。1-7月房地产投资占全社会投资的比重为42.33%。厦门经济固定资产与房地产开发投资（亿）91110214346324295218305402662928928882515020040060080010002004200520062007200820092010年1-7月房地产开发投资额固定资产投资2010年1-7月份厦门经济快速恢复增长1-7月主要经济指标类别GDP财政总收入地方财政收入人均居民收入金额1049.86亿元316.54亿元165.22亿元17453元增长率16.7%18.1%17.7%12.1%数据来源：厦门市统计局工业继续成为全市经济增长的火车头批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力政府财政支出与居民消费支出均有较快增长外贸出口实现恢复性较快增长金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长厦门经济发展主要特点厦门经济中央会议定调下半年经济工作加快推进财税金融房地产社会保障等改革；以“七要继续”促进经济平稳较快发展；下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调；增强回升向好势头提高增长质量效益；宏观政策会议解读：央行于7月30日召开支行长会议，要求落实好适度宽松的货币政策；保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性。因此，下半年房地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标。会议核心内容：厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展的意见“意见”核心内容增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设；取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源，“一房一价”和明码标价制度。销售价格调整±10％以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；厦门政策政策解读：2010年3月厦门房价与2007年底接近，而全国主要城市房价上升23—78%；因此，厦门并非房价上涨过快城市；厦门地方政策没有停止第三套房贷款；厦门地方政策未限制外地户籍购房；两次宏观调控最高点主要城市房价比较城市2007年12月2010年3月涨幅上海117142083477.86%北京130002136864.37%杭州141912302962.28%南京6030944656.65%深圳148152119043.03%天津7056926731.34%重庆4066501923.44%厦门1169911158-4.62%全国3501470534.39%近阶段厦门市获得的政策性支持城市发展特区扩大到全市2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。中央支持特区发展2010年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用。体制创新试点中国服务外包示范城市跨境贸易结算试点城市“三网融合”试点城市国家创新型试点城市国家知识产权工作示范城市城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设岛外新城建设岛内优化提升四大新城：集美新城、海沧新城、翔安南部新城、同安滨海新城建设面积：240平方公里建设目标：一流现代化国际性滨海新城旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动；综合体建设：万达城市综合体和