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商丘市房地产市场报告1商丘房地产市场报告第一部分：商丘市整体研究第二部分：商丘房地产市场第三部分：商丘商业市场第四部分：本项目地块调研2第一部分：商丘市整体研究一、商丘城市素描二、商丘区位状况3一、商丘城市素描1、商丘区位2、商丘史志3、商丘人口4、商丘经济4商丘区位1、商丘位于河南、山东、江苏、安徽四省交界处，中原经济区东部中心城市及对外开放前沿城市，豫鲁苏皖接合部区域性中心城市，地域核心区位优势明显2、河南省中部战略规划布局中，以郑州为中心呈“十”字型规划，商丘处于最东端3、全国主体功能区构建“两横三纵”为主体的国家级城市化战略格局中的“一横”亚欧大陆桥通道贯穿商丘东西全境。4、中国重要的综合交通枢纽和国家东西南北经济联系的“十字路口”。国家南北、东西交通大动脉陇海铁路、京九铁路、商杭高速铁路、徐兰高速铁路、连霍高速公路、济广高速公路、105国道、310国道等均在商丘市区纵横交汇，5商丘史志商丘为六朝古都，早期华夏文明的中心之一商丘是中国夏、商朝最早建都的城市，有5000余年的建城史、1500余年的建都史。现代化起步较早，发展快速城市1948年11月全区解放后为豫皖苏第一行政区，1949年3月改为商丘专区1967年改为商丘地区2011年5月，商丘新区（副厅级）正式获河南省政府批复建设文化名城、历史名城现代化工业起步较早，发展快速城市。未来房地产机遇明显6商丘市区人口分布区域面积/km2人口/万梁园区67380睢阳区913757商丘市总面积为10704平方公里，商丘市辖4区1市6县，总人口为736万人左右。其中商丘市辖区面积2165平方公里、市区人口182万人，市区建成区面积105平方公里、非农业人口105万人，为河南省三座百万人口特大城市（郑州、洛阳、商丘）之一主城区位于梁园区和睢阳区。按照规划到2020年全市总人口控制在920万人以内，城镇人口460万人，城镇化率50%。商丘人口1、人口的导入是促进房地产市场繁荣的重要支撑，2、城市人口偏少，需逐步走向平衡，未来城市发展前景广阔商丘经济商丘近年来的GDP都保持了较高的增长速度，经济增速达到了两位数以上；由于人口较多，人均GDP在全省处于中下游，据规划到2020年，GDP总量为2022亿元，人均GDP21978元。城市化进程必将快速发展，对房地产行业来说机遇明显8人均可支配收入2010城镇居民人均可支配收入郑州18897元商丘15106元9人均可支配收入相对郑州差距不是很大，消费能力较强三产业比重2007200820092010201132.130.627.326.225.940.741.244.744.744.227.228.228.129.129.9三产业比重第一产业第二产业第三产业第一产业不断下降，越来越多的人口将进入城市，促进城市化发展，带动服务业发展，第三产业未来总体占比会越来越大第二产业比重大，起到产业支柱作用，支撑商丘城市化发展；随着三产业比例不断优化，第三产业的比重增加，城市发展前景良好，逐渐扩大了房地产市场化的进程10河南煤业化工集团、神火集团及商丘科源电子铝箔等为核心的煤电铝及铝深加工产业；以龙宇化工、商丘中亚化工等为依托的化工产业；以科迪集团等大型食品企业为支撑的农产品深加工产业及以香雪海、冰熊、兆邦电器、松川汽车等制冷基地和五金家电为龙头的装备制造业及机械制造业。2011年，河南煤业化工集团跻身世界企业五百强，河南煤业化工集团、神火集团、商电铝业集团在中国企业及制造业五百强中的位次进一步提升。能源精深加工业、汽车及装备制造业、医药化工业、冶金建材业、食品精深加工工业、新能源新材料工业、纺织服装业等为商丘的支柱产业商丘主导产业111、地域核心区位优势明显2、历史文化名城3、人口基数大4、经济发展处于高速增长期5、三产业比重不断优化6、经济主导产业行业优势明显城市经济发展进入加速期，城市房地产发展前景良好，可发展空间巨大。总结：12二、商丘区域状况1、城市功能发展定位2、现状与未来规划3、规划条件分析13商丘市是豫鲁苏皖结合部区域性中心城市、商贸物流中心和重要的交通枢纽；豫东现代工业基地和国家级历史文化名城。城市功能定位《中原经济区建设纲要》明确了商丘构筑中原经济区东部战略支撑的定位，商丘据此提出“一中心一枢纽三基地”的战略构想“一中心”，即按照全省构建新型城镇化体系的总体部署，把商丘建设成与郑汴核心城市相呼应、与周边省市相连接的豫鲁苏皖接合部区域性中心城市；“一枢纽”，即以建设商丘中心火车站和郑徐、商杭客运专线为重点，加快构建以铁路网、公路网、机场和沱浍河航运为骨架的综合交通体系，尽快形成中原经济区综合交通枢纽。“三基地”，即打造国家重要粮食核心区生产基地、新兴工业基地、现代商贸物流集散基地；一中心一枢纽三基地14中心城区：人口密度高，以传统商业街区为依托的商业服务区，集中了百货、步行街等多种商业业态，为目前商丘最繁华区域；未来规划依托火车站，以商业重新改造为主。日月新城区：商丘新区CBD起步区，城市新的规划核心区。商丘最早住宅集中开发区域，也是目前最热区域，城市面貌较好，但是配套有待完善。未来规划高档住宅区、未来新的商务中心区。经济开发区：轻工企业集中区，与之相配套住宅开发逐渐兴起，但配套不足。未来规划仍以电子技术等产业为主。梁园产业区：老的城市区域，但是随着梁园区政府的西迁，区域发展加快；未来规划冶金、纺织、食品加工、医药四大产业集群为主。豫东综合物流区：是商丘市“一中心一枢纽三基地”发展定位中三个基地之一，是商丘市城市总体规划“一体两翼”发展战略的重要组成部分，对于商丘市打造中国商贸物流集聚基地、建设国家区域性中心城市具有重要的意义。古城分区：商丘古城，未来规划历史文化游览区。现状与未来规划城市发展方向：“东进南扩”南扩东进15日月新城即商丘新区CBD起步区，因以月亮湖为中心组团开发而得名，位于商丘市归德南路以东、睢阳大道以西、北海路以南、华商大道以北，面积约6平方公里，建成后将是商丘市区“东跨南拓”的重要组团、商丘新区重要的活力板块。日月新城按照“一年有突破、两年大变样、三年出形象”的开发标准，将商丘新区起步区建设为现代化复合型功能区、园林水体为主的生态功能区和商丘新区城镇化精细增长的先行区，围绕“一线、一面、六带、五珠、十点”组团开发，“一线”即月亮湖北岸；“一面”即月亮湖；“六带”即六条网格化主干道；“五珠”即五个串珠式广场；“十点”即中央商务区、CBD、金融、科技、商贸、公共建筑等十大商丘新区起步区标志性建筑。日月新城区介绍16中心城区：未来规划依托火车站，以商业重新改造为主。日月新城区：依托中心区行政功能体的建设，发展居住和商业、文化、体育等公共服务设施建设，发展为城市新的核心区。未来规划高档住宅区、未来新的商务中心区。经济开发区：加快基础设施建设，促进高新技术产业的集聚发展，建设科研基地，形成城市东部中心。未来规划仍以电子技术等产业为主。梁园产业区：未来规划冶金、纺织、食品加工、医药四大产业集群为主。豫东综合物流区：打造中国商贸物流集聚基地古城分区：商丘古城，未来规划历史文化游览区。规划条件分析17处于全国交通枢纽，与各县市交通非常完善。区域通达性非常好，加快人口流动和经济发展，对房地产业来说机遇明显。商丘交通18总结：1、豫鲁苏皖结合部区域性中心城市、商贸物流中心和重要的交通枢纽；2、豫东现代工业基地和国家级历史文化名城。3、城市发展方向：“东进南扩”4、交通四通八达非常便利城市定位规划明晰，工业城市定位，城市发展必将非常迅速，作为城市发展的主要推动力量房地产业必将前景广阔。本项目处于传统的行政中心，在规划中处于东进西扩的起步区，衔接新老城区的关键部位，区域价值较高19第二部分商丘房地产市场1、宏观市场分析2、竞争格局分析20一、宏观市场分析1、房地产投资情况2、房地产销售情况3、土地供应情况4、未来的供求预判21房地产投资情况1、房地产投资额逐年上升，并以两位数的速度高速增长2、住宅产品依然是房地产投资领域的主要产品，办公领域投资基本没有变化。3、随着城市的发展，住宅投资所占物业比重有所降低，商业投资有所上升，各物业比例不断优化。221、施工和竣工面积高速增长2、受调控政策影响小，2011住宅销售面积增幅4.6%%，市场良好。房地产销售情况住宅销售面积2010年2011增长率郑州1151万㎡659万㎡-42.74%商丘258万㎡270万㎡4.6%预计商丘2011年商品住宅销量为270万㎡，比2010年略有增长。2011年新增供应约150万㎡，总体供应约300万㎡，整体上市场处于健康状态。231、在销售面积中商业占比较低，对于商业来说未来存在机遇2、在住宅销售中90㎡以下的套型占比非常低，一直处于低位。242011年土地成交分布2011年睢阳区土地成交约400亩，主要分布在东区和南区2526地块位置区域土地属性受让方总占地（㎡）成交总价（万元）东二环南段西侧睢阳区住宅商丘蓝海置业有限公司284415121县府路中段北侧睢阳区商务金融睢阳区对外经济贸易总公司82255高速路引线西侧鸿马面粉厂对面睢阳区商务金融睢阳区通置业有限公司441492648高速路引线西侧鸿马面粉厂对面睢阳区商务金融睢阳区通置业有限公司499882999东二环路北段东侧睢阳区住宅商丘市伟岸房地产有限开发有限公司13551609城关镇工业路中段北侧（职教中心北）睢阳区住宅商丘市恒业房地产开发有限公司7563297南环路中段北侧睢阳区住宅睢阳区康业房地产开发有限公司664303985高速路引线北段东侧睢阳区住宅商丘市万锦置业有限公司513494621自2010年至今，商丘市共出让土地约1000亩，按照其规划容积率计算，至少约250万的潜在供应，这些出让区域集中在商丘新区以及神火大道两侧区域，未来这些片区的竞争将会更加激烈，而商丘的城西以及道北区域土地供应量较小，这些区域内的竞争相对温和。潜在市场预测27商丘市房地产市场供需预判2012年预计年均供应商品住宅350万平方米左右2012年预计年均需求商品住宅300万平方米左右结论：未来1年商丘房地产商品住宅市场供需基本平衡如果要考虑到市场因素以及政策因素的影响，局部期间可能会导致需求降低28总结:1、经济处于快速发展通道，房地产投资逐年增加2、住宅销量逐年增加但是总量相对较少3、市场供求基本平衡，市场处于健康状态4、商业未来存在极大进入机遇29二、竞争格局分析1、竞争项目分布2、项目竞争力分析3、个案分析30在售项目的分布图在售项目非常集中，多分布在东南区域31住宅竞争市场分析·详细情况项目名称项目位置成交均价建筑形态面积段去划率建筑面积（㎡）备注怡佳百合睢阳大道南段六中南校区对面多层4500元/㎡、小高层3800元/㎡多层、小高层89-125㎡60%10万彷造绿城百合新古典主义建筑，三段式外立面；200米起伏坡地景观商都雅居睢阳大道长江路交汇处3800元/㎡小高层、高层94-150㎡50%8万40米超宽楼间距，低密度社区柏林春天睢阳大道与南京路交汇处未售小高层62-210㎡未售2.5万临河临水，周边绿地广场较多弘盛王朝睢阳大道与长江路交汇处3900元/㎡高层45-130㎡50%5万恒温、恒湿高科技住宅东方豫苑南京路与豫园路3700元/㎡多层、小高层、高层50-150㎡二期90%10万270度观景飘窗，社区幼儿园，社区小学普罗旺斯香君路与中州路交汇处3900元/㎡小高层90-147㎡80%7万地中海建筑风格。中意.御景华城中州路与香君路交汇处3700元/㎡小高层100-140㎡一期销售90%10万交通便利，周边建材市场博远名苑中州路与南京路交汇处3900元/㎡多层、小高层90-160㎡一期10万㎡销售70%20万大社区、成熟社区，位置优越爱丁堡睢阳大道与南京路交汇处未售小高层、高层90-180——20万英伦风格建筑社区32睢阳大道区域住宅竞争市场分析·详细情况项目名称项目位置成交均价建筑形态面积段去划率建筑面积（㎡）备注水木清华神火大道168号5700元/㎡多层、小高层100-170㎡目前基本售完仅剩十余