国信证券房地产行业1月动态跟踪报告(1)

行业研究Page1请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧房地产行业资深分析师：方焱注册会计师，注册房地产估价师，建筑工程师，19年房地产开发管理和研究经验，曾获03年度《新财富》房地产行业最佳分析师。电话：[phone]Email：[e-mail]研究助理：陈林电话：[phone]-1843Email：[e-mail]近一年收益率比较-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%04-1205-0105-0205-0305-0405-0505-0605-0705-0805-0905-1005-1105-12房地产指数上证指数资料来源：国信证券经济研究所相关研究报告：《《警惕风险留意机会(05下半年策略)》05/7/15《销量回升，投资价值渐显》05/10/19《估值偏低，维持“招万金”的投资评级》05/11/10《销售量继续回升，留意地产股战略性投资机会》05/11/19《地产股表现印证我们前期判断》05/12/20《地产股刚刚启动，未来将演绎辉煌（06年策略）》05/12/28行业动态跟踪报告房地产行业房地产行业1月动态谨慎推荐（维持评级）行业月度回顾地产股：调整过后是辉煌房地产投资增速出现反弹，行业景气度趋稳1-11月份，城镇固定资产投资63260亿元，比去年同期增长27.8%；房地产开发投资13240亿元，同比增长22%，其中11月份单月同比增长27.2%，增速回升明显。11月份国房景气指数未能改变持续了近一年的下滑态势，但降幅明显趋稳，当月指数为101.08，环比下降0.02点，同比下降3.53点。从各分类指数看，房地产施工面积指数上升1.3，房地产开发投资指数、土地开发面积指数和空置面积指数均有所下降，但幅度都在1个点之内。房价稳定上涨，结构性调整带动市场走向均衡11月全国70个大中城市房价同比上涨6.6%，涨势趋于稳定。上海房价稳步回升，同比上升7.6%，商品房销售面积环比上升9.4%，竣工面积回落了26%，市场由前期的供大于求逐步走向均衡。北京楼市价格稳定，基本于上月持平，竣工面积与销售面积呈现出46%和35%的高速增长。11月深圳房价增长有所放缓，涨幅回落0.7%，但市场结构性调整难掩真实需求依然强劲。在大涨之后，11月广州房价出现高位回调，下降了5.9%，但在旺盛需求的推动下，交易量大幅增长48%。11月天津房价平稳上升1.1%，销售量增长明显，达40%。重庆楼市表现依旧平淡，成交均价2026元/平方米，环比微降0.7%，中低价位房源仍是稳定市场的主导因素。地方政府措施仍是未来政策调控的重点继深圳之后，广州市从2006起，对个人转让房产据实征收20％个人所得税。再次表明，虽然今后一段时期内不大可能有全国范围的紧缩政策出台，但地方政府仍可能会制定相应调控措施来控制本地房价。地产股短期调整有利于中长期行情的演绎，维持行业“谨慎推荐”评级近一月地产板块表现略逊于大盘，主要原因是地产股前期上涨较多，客观上有整理的要求，来消化浮动筹码，但短期调整难改中长期上升的态势，相信经过充分的消化整理以后，优质地产股将会演绎更为精彩的行情。我们维持对行业“谨慎推荐”的评级。EPSP/E证券简称06/1/20收盘价04A05E06E04A05E06E本期投资评级上次投资评级G万科Ａ4.550.390.370.4716.6211.659.15推荐推荐招商地产12.340.580.610.8815.7714.9810.39推荐推荐G华侨城10.120.320.550.8531.5918.3211.86推荐推荐金融街11.080.680.610.9917.9213.288.17推荐推荐金地集团6.810.670.510.6914.7810.847.96推荐推荐G华发5.920.430.500.6524.3512.329.46谨慎推荐推荐G栖霞8.510.760.750.9913.128.866.72谨慎推荐谨慎推荐2006年1月23日请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page2行业总体运行情况房地产投资增速出现反弹1-11月份，城镇固定资产投资63260亿元，比去年同期增长27.8%；房地产投资重新加速，共实现13240亿元，同比增长22.2%，增速较1-10月份提高0.6个百分点；其中11月份单月投资同比增长27.2%。虽然增速仍低于固定资产投资增速，但增长明显加快。行业景气度趋稳，房价稳步上升11月份国房景气指数未能改变持续了近一年的下滑态势，但降幅明显趋稳。11月指数为101.08，比10月份轻微下降0.02点，比去年同期回落3.53点。从各分类指数看，房地产施工面积指数上升1.3，房地产开发投资指数、土地开发面积指数和空置面积指数均有所下降，但幅度都在1个点之内，反映出在供给与需求的双重调控下，行业发展渐趋平稳。1-11月，全国商品房平均销售价格为3039元，同比上涨10.1%；其中，商图1：房地产投资与固定资产投资规模图2：房地产投资与固定资产投资累计增长0100002000030000400005000060000700001997199819992000200120022003200405.1-110%5%10%15%20%25%固定资产投资房地产开发投资占FAI比重2025303540455055F-03M-03A-03N-03F-04M-04A-04N-04F-05M-05A-05N-05FAI同比增长率房地产投资同比增长率资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理数据来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理图3：“国房景气指数”走势图4：各分类指标走势9698100102104106108110M-03J-03S-03D-03M-04J-04S-04D-04M-05J-05S-0580859095100105110115120125130M-03J-03S-03D-03M-04J-04S-04D-04M-05J-05S-05房地产开发投资指数土地开发面积指数房屋施工面积指数商品房空置面积指数商品房销售价格指数资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理数据来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page3品住宅平均销售价格为每平方米2846元，同比上涨10.3%。11月全国商品房竣工面积与销售面积增长趋于同步，延续了10月份从供不应求向供大于求的转变，表明购房者的观望态度并没有因为供应量的增加而有所转变。11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.6％，环比涨幅0.6%，比10月份高0.1个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨8.3％，涨幅比10月份高1.1个百分点；环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。全国房价的增长幅度仍在合理范围内。表1：11月全国重点城市房屋销售价格指数房屋销售价格指数新建商品房二手住房地区同比环比同比环比同比环比全国106.8100.6108.3100.6106.5101.7北京107.6101108.2100.9109103.4天津105.6100.6106.1100.5104.8100.7沈阳106.4102105.9101.2111.3104.8大连113.4102.3115.1102.7118.4104.4上海102.199.4100.199.2105.799.7南京104.599.8105.199.7105.199.7杭州104.9100104.7100.1102.999.8合肥104.7100.9102.699.6108.2103.3福州103100.7103.8100.7102.6101.2厦门105.8100.9106.6100.7105.9102.4青岛108.5101.6109.9100.7107.9101.7郑州105100.1104.8100.2111.998.6武汉102.9100.6104.1100.8101.1100.1广州103.3101104.5100.9100.9100.7深圳111.1101.7110.9101.8110.5101.7成都107.7100.2108.799.9106.9100.4重庆106.6100.3106.8100.1103.3100.8西安104.7100.6104.4100.5109101.2数据来源：国家发改委，国信证券经济研究所重点地区房地产市场情况图5：1-11月全国商品房供求情况单位：万M2图6：1-11月全国商品房销售价格走势单位：元/M20500100015002000250030003500400045001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%商品房竣工面积商品房销售面积竣工面积增长销售面积增长28502900295030003050310031501-2月1-3月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月-8%-4%0%4%8%12%16%商品房销售价格累计增长数据来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理数据来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page4上海：房价稳步回升，供求趋于均衡11月，上海商品房销销售面积为382万平方米，环比上升9.4%，继续稳步回升；竣工面积为346万平方米，比10月回落了26%，显示出市场由前期的供大于求逐步走向均衡。商品住宅销售量、价均呈现回升态势，促使11月住宅销售额较上月大幅上升92%。前11个月上海商品住房平均销售价格为每平方米6655元，比去年同期增长7.6%，增幅比一季度、上半年和前三季度分别回落9.8%、5%和1.4%。11月上海房地产开发投资也有较明显的反弹，共实现82.4亿元，环比增长7.6%，其中商业营用房投资大幅增加，增幅达119%。11月，上海二手房指数为1661点，比上月下挫16点，环比回落0.9％。成交均价下降幅度最大的三个区分别是普陀、长宁和虹口，平均降幅达到2.3％、1.7％和1.6％。二手房市场的走低的主要原因是老工房下跌明显，这表现出目前二手房市场以自住型成交为主，梯级消费的市场表现出以小换大、以旧换新的趋势，因而出现一定量的面积小、价格低的小户型房抛售；升级后的市场需求将向经济型物业靠拢。图7：上海05年逐月销售均价单位：元/M2图8：上海05年逐月销售额情况单位：亿元200120022003200420052006200720082001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月商品房销售价格住宅销售价格0501001502002503001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月商品房销售额住宅销售额数据来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理数据来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理图9：上海05年逐月商品房供求情况单位：万M2、图10：上海05年逐月房地产开发投资情况单位：亿元0501001502002503003504004505001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%商品房竣工面积商品房销售面积竣工面积增长销售面积增长0204060801001201401-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月住宅办公楼商业营业用房其他数据来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理数据来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理11月上海房价同比上升7.6%，供求趋于均衡请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page5图11：上海二手房价格指数走势020040060080010001200140016001800Oct-03Dec-03Feb-04Apr-04Jun-04Aug-04Oct-04Dec-04Feb-05Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05-2%-1%0%1%2%3%4%5%指数环比增长幅