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Wind资讯土地市场年度报告(2013)（2014年01月）Wind资讯金融情报所2土地市场综述-土改元年，全面回暖政策要览：2013年为土地市场制度改革元年，破围的方向是工业用地和农用地入市。从十八届三中全会决定到城镇化工作会议的表述，盘活存量、提升效率，直接指向工业用地，减量供应、提高地价、提升容积率、改造转性；而一号文件对则在集体经营性建设用地入市上开了一道口子。不过像农村宅基地流转、小产权房等问题依然悬而未决，同时工业用地转性如何操作、集体经营性建设用地入市具体又如何操作，都是2014年土地改革需要重点解决的。具有操作层面意义的制度是“三旧”改造。从广东三旧改造试点的情况来看，深圳、佛山等地针对工业用地改造已经积累了相当的操作经验，而城中村改造却因涉及集体土地问题难以展开。国务院7月发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，规划了五年的改造目标，这可能成为土改操作层面突破口。2013年土地市场回顾：2013年，40大中城市土地市场供给量和成交量同比分别减少9.69%和1.13%，平均溢价率回升至28.41%，土地均价上升55.61%。其中一线城市供给和成交量分别增长10.71%和19.34%，均价上涨了133.08%，三线城市成交量和均价双双回升。整体看，2013年土地市场呈现全面回暖的势头，但二线城市的供给不足将开发商局限在几个重点城市的同时，也带热了三线城市。南京、厦门、上海、温州、北京、苏州、深圳、合肥的土地成交均价涨幅均超过90%；而厦门、北京、佛山、上海、南昌、合肥、成都、深圳、南京、福州、东莞、苏州、长沙的平均溢价率超过20%。从用途类型看，商住用地和住宅用地市场成交量分别增长29.21%和10.27%，成交均价同比分别上涨37.18%和29.65%，商服用地市场成交均价则迎来历年以来最大幅度的上涨。各类土地市场全面回暖。3目录1年度土地市场回顾2季度土地市场回顾3月度土地市场回顾44土地市场政策-2013年为土改元年2013年是新一届政府执政元年，也是土地制度改革的元年。土地制度的破围主要在工业用地和农用地流转制度上。1)、工业用地减量供给，提高低价，关键是如何实现“转性”。新的政策强调逐步减少工业用地和划拨用地等“免费午餐”的供给，提高工业用地价格的关键是破除使用限制的藩篱，提高使用效率，比如东莞等工业用地新政允许工业或仓储用地打破原有的容积率限制。在打破工业用地藩篱过程中，升值利益分配关系成为关键因素。2)、土地集约利用，三旧改造加速扩围。深圳、广州等地的三旧改造是工业用地转性、提高使用效率的试点城市，政府改造－补偿“地主”与自行改造－补缴地价是两种基本的方式。比如深圳，工业区改造工业用途，增加建筑面积补缴50%，不过转性住宅、商业用地，需补缴实时基准地价，虽然扣除工业地价款，转性本身的唯一的好处就是可以底价拿地；相对而言，厦门允许“地主”自行改造功能性质，协议出让供地，相对宽松。7月国务院出台《关于加快棚户区改造工作的意见》，去年年末东莞等地出台三旧改造相关文件，在“盘活存量”的背景下，2014年三旧改造将成为工业、农用地转性破题的操作关键。3)、集体经营性建设用地入市敲定。1月19日中央一号文件提出，农村集体经营性建设用地与国有土地同地同权，即将出台的城镇化规划中可能提出经营性用地“由农村集体经济组织与开发商直接谈判地价”，相当于集体经营性建设用地供地权下放，该类土地有望直接入市。4)、宏村宅基地流转广泛“试点”。12月17日，发改委对宅基地的基本表态还是局限在试点，1号文件中也未明确提及宅基地流转的制度安排。从去年末国土资源部透露的信息来看，小产权房2014年开始将全面清查，到2018年清查完毕。对于存量小产权房的态度是“分类整理”，意味着小产权房有转正希望，但不是全部。在小产权房清理完毕之前，农村宅基地的流转可能继续处于试点状态。5)、农村集体土地所有权、承包权和经营权“三权分离”，承包经营权可以设抵押、担保。5新型城镇化规划相关-经营性用地不再由政府直接征地时间标题城镇化相关政策1月20日国家新型城镇化规划即将出炉1月20日，据中国证券报报道，《国家新型城镇化规划》已修改完毕并上报，预计将于近期发布，其中明确了新型城镇化的建设目标、战略重点和配套制度安排。权威人士表示，未来将根据城市规模和综合承载能力，并以就业年限或居住年限、城镇社会保险参加年限为基础，各类城市因地制宜地制定农民工落户标准。这样做的好处是，有利于农民工根据不同条件选择落户地区。未来的城市群发展中，我国将注重培育长江中游城市群、中原城市群以及山东半岛、成渝城市群等地区的发展，并在东北有条件的地区发展城市群。权威人士表示：1.在未来城镇化建设中，人口管理方面拟实行全国统一的居住证制度，取消居住证领取门槛，以居住证为载体，统筹人口管理和公共服务提供。2.在土地管理方面，将坚持管住总量、严控增量、盘活存量的原则，完善城镇建设用地标准，强化人均建设用地标准控制，深化征地制度改革，逐步缩小征地范围，经营性用地将不再由政府直接征地，而由农村集体经济组织与开发商直接谈判地价。同时，严格耕地总量保护。3.在行政区划创新上，将改革设市模式，启动设市工作，以建成区常住人口为基准，完善设市标准，同时探索大市场、大社会、小政府为框架的行政管理体制。4.在建立多元可持续融资体系方面，拟通过地方政府债券、市政债券、城投债、政策性贷款等，拓宽城市建设融资渠道，提高地方政府融资透明度，同时，鼓励和推动民间资本参与市政公用设施建设。12月12日中央城镇化工作会议全方位布局城镇化工作中央城镇化工作会议12月12日至13日在北京举行，会议提出了推进城镇化的主要任务，包括：推进农业人口市民化，强调解决落户问题，发展特色城市产业体系，提高服务业比重；提高城镇建设用地利用效率，严控增量，盘活存量、优化结构、提升效率，强调减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地；建立多元化可持续的资金保障机制，强调逐步建立地方主体税种，财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机构，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构，放宽市场准入，鼓励社会资本参与城市公用设施投资运营；优化城镇化布局和形态，提出了“两纵三横”的城市化战略格局，一张蓝图干到底，在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群；提高城镇建设水平，强调让城市融入自然，融入现代元素；加强对城镇化的管理，强调各地区要研究提出符合实际的推进城镇化发展意见，城市规划要由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划。会议指出新型城镇化要找准着力点，有序推进农村转移人口市民化，深入实施城镇棚户区改造，注重中西部地区城镇化。6土地市场相关政策-严控增量，增加居住用地日期标题土地制度相关政策12月26日国土部：明年用地规模将实施总量控制和减量供应据经济之声报道，国土资源部中国土地勘测规划院26日发布了《2013中国土地政策蓝皮书》。国土部表示，明年用地规模将实施总量控制和减量供应，另外，与房地产税密切相关的不动产统一登记制度建设已有了新的时间表。落实十八届三中全会提出“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”的要求，2014年，国土资源部将会研究起草《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等规章制度，整合建立不动产登记信息管理基础平台，做好国家层面有关不动产登记衔接工作。12月12日中央城镇化工作会议全方位布局城镇化工作中央城镇化工作会议12月12日至13日在北京举行，会议提出了推进城镇化的主要任务，包括：推进农业人口市民化，强调解决落户问题，发展特色城市产业体系，提高服务业比重；提高城镇建设用地利用效率，严控增量，盘活存量、优化结构、提升效率，强调减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地。会议指出新型城镇化要找准着力点，有序推进农村转移人口市民化，深入实施城镇棚户区改造，注重中西部地区城镇化。9月25日江苏出台土地监管新规政府不得自行收储出让土地9月24日，江苏省财政厅、国土资源厅、中国人民银行南京分行以及证监会江苏监管局联合下发《关于核定土地储备融资规模有关问题的意见》，将于今年10月1日起实施。《意见》明确规定地方政府将不得自行收储出让土地。《意见》明确指出，土地储备机构实行名录制管理，自2013年10月1日起，土地储备机构向金融机构申请融资应出示融资规模控制卡，并在核定的年度可融资规模内融资，不得超规模融资。9月23日安徽版限地令出台:限制出让规模降拍卖门槛继日前江苏省出台《江苏省限制用地项目目录(2013年本)》和《江苏省禁止用地项目目录(2013年本)》规定土地出让规模最大不得超过300亩后，9月20日，安徽省也出台《安徽省人民政府关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》。该意见规定，今后安徽省商品住宅用地出让规模将受到限制。此外，该意见还明确指出，安徽将在全省开展土地出让金和闲置土地专项清理活动，对开发商拍得土地后闲置的行为进行查处，一旦发现土地闲置满两年，将依法收回，并重新安排使用。7月4日国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》7月4日，国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》指出，2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。7工业用地相关政策-提高利用效率，不增土地价款日期标题工业用地综合利用相关政策法规6月25日征地制度方向不变，国土部初步形成土地制度改革27条政策6月25日，国土部网站消息，国土部在浙江省绍兴市召开“促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会”透露了上述调研的土地管理制度方向。国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英认为，转向存量用地改革，是下一步制度改革的重点，需要相应的制度创新，比如把目前比重过高的工业用地，如何转成商业、服务业和城市用地；把政府手中占的大量的非市场化配置的土地，占比近30%的划拨配置的城市用地转为市场化等。另悉，在提请全国人大审议的《土地管理法修正案》中，补偿原则将由原用途补偿改为公平补偿。7月4日国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》7月4日，国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》指出，2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。五年改造国有工矿（含煤矿）棚户区90万户，其中，2013年改造17万户。位于城市规划区内的国有工矿棚户区，要统一纳入城市棚户区改造范围。五年改造国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，其中，2013年改造18万户。五年改造国有垦区危房80万户，其中，2013年改造37万户。资金筹措方面，意见强调要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。其中，民间资本方面强调，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。要积极落实民间资本参与棚户区改造的各项支持政策，消除民间资本参与棚户区改造的政策障碍，加强指导监督。而在企业债券方面强调，承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。对发行企业债券用于棚户区改造的，优先办理核准手续，加快审批速度。对企业改造资金投入强调，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。另外，意见强调对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。国土部拟鼓励工业用地提高利用效率，不再增收土地价款国土部发布的《节约集约利用土地规定（草案）》明确提出，将逐步缩小划拨用地范围，工业用地将采取“先出租后出让”的供应方式。鼓励土地使用者在符合规定条件下，通过厂房夹层、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率。对符合规划、不改变用途的现有工业