物业服务方案

1物业服务方案本服务方案无基础数据仅供参考目录2第一章项目概况及配套第二章物业管理整体构思第三章人力资源配备第四章客服管理构思第五章安全管理构思第六章工程管理思路第七章环境管理第八章风险规避及收支预算第一章目概况及配套提要：项目概况主要经济技术指标项目设施设备配置情况一、项目概况：3二、二期主要经济技术指标规划建设用地面积积积高层栋数规划总建筑面积电梯数量地上面积小区人行出入口其中：住宅面积停车场出入口商业面积容积率会所建筑面积绿化面积会所中物管用房建筑面积:绿化率地下停车面积:园区硬铺及道路面积地下设备用房建筑面积:建筑基底面积地下物管用房面积其他面积总户数(住宅)（商业）停车位数量总建筑栋数车位数三、项目设施设备配置情况3.1给水设施设备配置状况。3.2雨水、排污设施设备配置状况。3.3消防系统3.4供电设施设备配置状况。3.5通信设施设备配置状况：3.6小区智能化设备的配置3.7特种设备状况。业主公摊部位明细对照商品房买卖合同确认1、房屋承重结构2、房屋主体结构43、公共门厅4、公共走廊5、公共楼梯间6、风井7、户外墙面8、屋面；9、电梯机房10、设备用房11、公共管理用房12、电梯井第二章物业管理整体构思一、项目管理定位我们的物业服务追求“高品质”的服务理念，在做好基础物业服务的同时，更强调人性化和个性化，同时注重服务细节，追求“情感悉心服务”。倾心打造项目的物业服务，将其营造成安全、舒适、环保、温馨的生活环境。1.1安全：“外松内紧”的管理模式，严密防范，构筑业主放心、满意的安全舒适生活空间。1.2舒适：开展多种综合性的代办服务，业户足不出户就能满足日常的生活需求。1.3环保：花红草绿，营造人文与自然完美结合的现代住宅小区生态环境。1.4温馨：和睦的邻里关系，高品味的文化氛围，微笑挂在每一个人的脸上，将成为大连甘井子一枝温馨的花朵。二、管理目标服务标准:本物业服务参照建设部《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试5行）》特级标准执行客户年度综合满意率：90%以上。三、管理优势（一）理念优势——“品质”服务理念践行“细节铸就品质”的服务理念，落实“以人为本、情感悉心”的服务标准，以“务实、学习、创新、提升”的精神为业主提供高品质的物业服务。（三）资源优势——大连亚航物业管理部提供管理指导和协助大连亚航物业管理部为业务指导机构，我们将同其保持密切联系与协作，充分借鉴各地兄弟公司的先进经验和成功作法。在本项目的物业管理中，我们将结合物业的实际情况，将各地先进做法予以精彩呈现，提供优质的综合服务，以不断满足广大物业使用人的需求。●细化服务、规范管理、顾客满意、持续改进以客户需求满意为导向，关注服务细节，规范内部管理，达到并保持行业的领先地位，实现跨越式发展。珍惜环境资源，遵守环境法规，为业主创造安全温馨的生活环境。●务实、专业、创新、提升、通过学习行业内先进的管理方法，结合项目特点，提炼出独具特色的管理方法。将新的方法运用到实践中，进一步升华提炼，达到管理水平不断提高并领先于行业的理念。●换位思考凡事都要先设身处地站在业主需求的角度进行考虑，再反过来考虑如何满足业主的需求，把业主的满意作为工作的出发点和最终目标。“业主想到的我们已经做到，业主未想到的我们要有超前思维”，从而提供更适合业主需要的服务，超越业主的需求。四、工作重点（一）整体形象本小区是大型住宅小区，建筑档次高，配套齐全，环境优美，塑造小区整体形象成为物业服务公司一项重要任务。通过我们的倾心打造，将充分展示其：“安全、舒适、环保、温馨”的良好外在形象。6（二）物业安全维护社区良好的公共秩序，实施有效的安全防范，这是物业服务的重要工作。对治安、消防、交通控制实行有效的管理是工作的重点。（三）装修管理装修控制直接影响住宅区的整体形象，因此，装修控制成为我们管理好坏评判的重要的工作。（四）社区文化及便民服务实施物业服务的目的是使物业保值增值，让业主安居乐业。优秀的物业服务应该让业主住在小区感到环境怡人，生活安全、便利，邻里关系和睦融洽，有一种归宿感、认同感。而社区文化及便民服务就是这样的实现平台。五、主要措施（一）严谨的管理制度在物业管理中，我们以全面质量管理方法为基础，通过反复策划论证，制订出规范科学的公司运作体制。通过专业规范的管理，针对物业管理的安全管理、设备设施管理、建筑物管理、环境管理等内容进行全程有效控制。把小区创建成高品质、环保型物业。（二）严密的安全管理a)以“外松内紧”的管理原则，以治安管理、消防管理、车辆管理为主线，以训练有素、行动迅速、果断干练的秩序维护员队伍为载体，利用现代化的手段，依靠先进的技术设备与工具，精心组织日常管理，迅速协助处理突发事件。b)治安状态管理：根据报警信息反映的不同事件，定义一级、二级、三级、四级安全状态，并相应规定一级、二级、三级、四级反应力量，建立以监控中心为指挥调度中心，相关部门负责人为分状态、分阶段现场指挥的指挥体系，针对不同的状态，调动不同的反应力量，采取相应的处理程序，分级应对，限时到位。通过完善各状态应急处理的调度、组织、协调，确保及时、迅速、有效地处理各类异常情况。（三）科学的人力资源管理物业服务行业提供的产品是“服务”，物业服务的过程是服务人员向业主提供服务的过程，物业服务人员素质的高低直接影响到服务的质量和效果，其形象直接代表着物业的形象。7●定员、定岗、定编、定岗位工作标准。通过精干的人员达到高效运作的目的。●秩序维护员实行半军事化管理。练就其过硬的思想和身体素质。●实行人性化管理和“传帮带”制度。着力培养员工的团队精神，提高团队的整体管理水平，增强企业凝聚力，使员工始终保持积极进取的心态。●系统化培训。通过岗位培训、集中培训、岗位轮训、跟班培训、参观考察和专题讨论，让员工随时掌握行业的发展动态，积极学习最新的服务技能与方法，总结工作中的经验教训，不断提高服务标准。●量化考核和绩效管理。转正考核、月考核、年终考核、不定期考核和内部上岗证考核等。专业技术工人和秩序维护员每半年进行一次考核；各部门负责人、工程技术人员、管理人员每年进行一次考核。（四）严格的监督管理采用“闭环+激励”管理控制体系，通过个人、班组、管理层三级小闭环控制和公司大闭环控制，及时发现问题，及时改进纠偏，控制每一项工作按计划和标准实施。在具体执行中实施逐级负责制，将工作目标和标准分解落实到班组和个人，所有工作都有相应责任人，下级对上级负责，上级检查、监督下级的工作，管理一环扣一环，形成一个有机结合的闭环。做到有部署、有检查、有评价，从而保证管理有效性和可操作性。（五）温馨的微笑服务物业管理是传承现代文明的有效手段。通过物业管理服务人员对业主、对同事保持温馨的微笑，给业主提供真诚的服务，增加业主对我们的信任度和住在小区的自豪感；通过社区文化活动和便民服务，建立和睦的邻里关系，融洽业主与物业管理服务人员的关系，塑造高品味的文化氛围，创造文明社区。以我们的真诚，换来业主的微笑，让微笑挂在每一个人的脸上。六、项目保险策划a)公众责任险b)第三者责任险c)财产一切险8第三章人力资源配备一、物业服务中心组织架构（共人）二、人员定编原则：客服主管1秩维主管1环洁主管1项目文员1客户助理强电维修3弱电维修综合维修给排水秩维领班地面固定地面巡视中控值班车场巡视强电维修物业经理1工程领班人客服领班人环洁服务：人电梯工工程主管19按需定编：服务中心岗位设置类别、场所、定编人数，着重要符合现场需求。按价定质：即价格决定服务品质，各岗位员工的作息时间、工作频次、服务标准将适当高于委托合同内容及管理费收费标准要求，尽量提供超值服务。按量定编：根据确定的岗位工作量（包括作息时间、工作频次、服务标准等）分配人员编制。部分岗位的工作量需实地测试，并定期进行工作量评估，适时对部分岗位进行合并满负。合法定编：人员定编操作不得违反国家及当地劳动法规规定。三、职责类型：本物业管理项目根据专业需要，涵盖的主要职责包括：内勤：负责部门内部的人事事务操作、行政后勤、人员培训、绩效考核、信息管理等内部管理工作。客户服务：负责前台接待、社区文化、特约服务、投诉处理、资料管理、公关协调、装修监控等工作。环洁绿化：负责清洁消杀、绿化维护、家政服务等工作。工程设备维护：负责房屋本体维护、公共设施维护、工程配套完善、家政室内维修、秩序维护管理：负责消防安全、车场管理、小区内公共区域治安防范、出入口管理等工作。四、各岗位工作职责五、人员招聘流程和要求（参照公司人事行政部文件）10第四章客服管理构思提要：满足住户对高品位文化的需求，实现物业服务与社区文化的良性互动，促进物业服务水平的不断提升。片区服务管理如何操作设立24小时客户服务中心，提供家政服务、房屋中介、小型搬运等便民服务。第一节客户服务部服务标准序号服务内容服务标准、时限1客户服务接待365天*24小时值班2物业报修受理接报后：急修15分钟内到现场，一般修理30分钟到现场3报修回访率100%4客户满意率90％以上5客户拜访沟通的覆盖率年度覆盖率100%116客户投诉处理24小时回复处理，处理及时率100%7客户投诉处理满意率90%8费用收缴率98％9空置房管理月覆盖率100%10客户及工程档案建立100％第二节客服部组织架构及责任片区划分一、客户服务组织架构：（人）二、任职要求：职务要求客服主管40岁以下、本科以上学历、熟悉物业服务客服流程及相关法律法规，形象气质佳，具有较强的亲和力、沟通能力和良好的组织协调能力。客户助理大专以上学历、品貌端正，有较强服务意识，具有一定的亲和力和沟通能力、能熟练操作各类办公软件。三、部门服务职责：1、业主入住、装修、搬家的管理与服务工作。2、业主的接待、咨询、建议、报修、投诉、回访等日常工作。3、业主关系的日常维护及工作协调。客服主管1客服领班客户助理124、与本项目相关的舆情监测及各类服务信息的收集。5、项目公共信息的发布工作。6、项目空置房的日常管理工作。7、客户档案的收集、建立、保管、更新工作。8、物业服务中心各项费用的催缴及收费工作。9、组织发布本项目物业费收支公告。10、有偿便民服务及特约服务的策划、组织与实施工作。11、节日布置、社区文化联谊活动的策划、组织与实施工作。12、实施定期的客户满意度调查工作。13、本项目管理区域内服务类标识的日常管理。14、协助业主大会、业主委员会的日常工作。四、岗位职责工作标准（工作流程）五、客户服务区域划分：1、客户服务时间：365天*24小时2、人员配置：主管1名、领班名、片区名。3、服务区域划分：分区服务面积及户数岗位编号姓名片区细分服务户数(户)物业服务费标准（元/平方米·月）1A2B3C4D5EB2#3##A1#4#B2#3#G13#14#H15#16#F11#12#E9#10#前台136F说明：客服中心每天留1名客服助理负责客户接待，1名收银员负责费用收取其余客户助理处理各自服务区域内的事务，并配合为服务中心的工作。客服主管负责客服中心日常事务性工作的统筹安排及人员调度。第三节客户服务部沟通计划时间内容备注每天对业主报修处理结果满意度的回访主要针对工程部的室内维修及施工单位的整改内容的回访。回访率达100％对《来电来访接待登记表》上记录事项处理结果满意度的回访回访率达100％。对客户投诉及反映问题的处理结果的回访对短时间内无法处理完毕的应将处理的过程告知客户可视为沟通。对处理的结果必须100％告知客户客户重要邮件的收发将客户重要邮件送达客户处进行签收，及时率及签收率达100%，视为沟通。对欠物管费业主的沟通对无任何理由欠费达两个月的业主报客服主管。物管费收缴达98％。旧欠回收90％。对重要客户的沟通客户领班每月至少对两户重要客户进行面对面沟通每季度抽调特别挑剔的客户对近段时间物业公司基础服务的满意程度及对服务的各项建议重要客户每月不少于一次的沟通，一般客户每季度不少于一次的沟通。可以借维修回访、业务咨询、缴费时进行。可电话预约上门沟通。14每半年对服务辖区的所有客户就物业公司的基础服务