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安徽房地产市场研究报告6月刊安房网房地产研究中心马鞍山南路1000号新都会环球广场1206室电话：0551-4683818安徽房地产交易网房地产研究中心版权所有11导读声明监测市场：安徽省及合肥市统计时间：2010年6月1日—6月30日发布频率：一月/1次编写发布部门：合肥房地产交易网房地产研究中心撰写人：陈伟刘国生孙幸钰数据统计说明：●实际销售数据：发布的销售数据是备案数减去备案撤销后的实际销售数据，即（本数据=总备案数—撤销备案数）。●可售套数和面积统计住宅、商业和办公，不含其它类商品房，不含尾盘和结束销售楼盘的可售量。●实际新增量：本研究中心运用实际新增量而非预售供应量来研究房产的供应量，更能代表市场供应变化趋势的本原。※预售供应量指的是周期内以预售证为考量标准的供应量。※实际新增量是指周期内房产市场实际供应体量，考量方面有预售供应量、上周期库存发生变化（如自己持有、抵押、备案撤销等）和预售证供应的时间滞后性（实际入市时间迟于预售证供应时间）等。●由于尾盘和结束销售的楼盘的可售量小，且最重要的是无新增量和销售时效性差，故为更准确、更时效地反应市场变化，在可售量数据统计方面，不含尾盘和结束销售楼盘的可售量。●本研究中心的公布的总数据，在无特殊说明条件下，均指涵盖住宅类商品房、商业类商品房和办公类商品房之和，不包含其他类商品房。●本部门数据统计原则是，最大化还原房地产市场本原，追其本原，研其规律是合肥房地产房地产研究中心的始终追求版权所有：合肥房地产交易网，安徽房地产交易网，合肥同步营销策划有限公司地址：合肥市马鞍山南路1000号新都会环球广场12层电话：0551-4683818网址：备注：如有遗漏敬请见谅，仅作市场参考，投资需谨慎，如有雷同，纯属巧合。安徽房地产市场研究报告6月刊安房网房地产研究中心马鞍山南路1000号新都会环球广场1206室电话：0551-4683818安徽房地产交易网房地产研究中心版权所有22第一章、房地产行业6月份政策1、合肥鼓励建百米以上高层建筑新规6月执行《合肥市建筑面积和容积率指标计算有关规定》正式施行，6月正式执行，明确合肥在推进节约集约用地试点市建设中，鼓励建设“超高层建筑”。《规定》适用于合肥市行政区范围内的各类建设项目。对合肥市建筑面积和容积率指标计算进行了规定。高、多层民用建筑底层设架空层(无围护结构)用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等共用空间的，其建筑面积可纳入不计容积率建筑面积，但架空层不应封闭起来改作他用或出售、出租。新出让土地项目应在设计条件中明确奖励办法，没有明确的不享受奖励政策。奖励建筑面积土地价款按办理时的市场评估楼面地价的40%缴纳。2、三部门发布二套房认定标准以家庭为单位住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，暂停发放住房贷款。为坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院近期决定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。安徽房地产市场研究报告6月刊安房网房地产研究中心马鞍山南路1000号新都会环球广场1206室电话：0551-4683818安徽房地产交易网房地产研究中心版权所有333、国税总局：《关于加强土地增值税征管工作的通知》6月3日国税总局公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，对土地增值税预征率设定了下限，土地增值税征收监管力度升级。目前全国大部分开发商未严格预提土地增值税，各地实际的预征率普遍在1%右，而实际清算的很少，如果按照两个通知严格实施，对于开发商的利润和现金流都会有较大的影响。明确税收底线楼市调控加码《关于加强土地增值税征管工作的通知》要求核定征收率原则上不得低于5%，区分不同房地产类型制定核定征收率。我们知道由于遗留问题，以致没办法精确的计算项目应缴纳的土地增值税。早在06年出台的土地增值税通知对此种情况做出了明确要求，要求按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。目前大多数地方核定征收率规定在1%—2。5%之间。如果本次严格执行核定征收底线将会大大提高企业历史遗留项目的清算成本。据测算，如果项目毛利率达到40%，土地增值税率在6。6%左右。《关于加强土地增值税征管工作的通知》要求各个地方有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。在过去由于没有对地方做出要求细则使得各个地方在执行中大打折扣，而且土地增值税是个国家税，地方在执行上的主动性不强。有专业机构对部分公司土地增值税在营业收入中的比例进行过统计，发现征收情况大大低于实际情况。《关于加强土地增值税征管工作的通知》还提出：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1。5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。目前各地对土地增值税大多采取预征方式，各地预征税率在0。5%-2%之间。因此这个预征政策实际变化的内容不大，但是对各个区域以及房型区别对待。《关于加强土地增值税征管工作的通知》的出台对高毛利、低周转重资产型的公司不利。有专业机构曾测算过不同毛利率下的普通住宅对应的土地增值税率，如果毛利率超过35%可以明显的发现土地增值税税率大幅度的提高。政策的效果应该是打击通过囤地、捂盘的开发商，这些开发商通过这样的方式以获取高毛利，政策有利于促进开发商加速周转，鼓励开发普通型住宅。本次政策的出台有彻底解决06年以来土地增值税征收困局的态势，同时也再次向市场表明对房地产行业调控的决心。安徽房地产市场研究报告6月刊安房网房地产研究中心马鞍山南路1000号新都会环球广场1206室电话：0551-4683818安徽房地产交易网房地产研究中心版权所有444、国税总局通知：加强房屋转让所得征收管理各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局：近年来，随着我国经济的快速发展，城乡居民收入水平不断提高，个人收入差距扩大的矛盾也日益突出。为强化税收征管，充分发挥税收在收入分配中的调节作用，现就进一步加强高收入者个人所得税征收管理有关问题通知如下：切实加强高收入者主要所得项目的征收管理(一)加强财产转让所得征收管理。1.加强限售股转让所得征收管理。加强与证券机构的联系，掌握本地区上市公司和即将上市公司股东构成情况，做好限售股转让所得个人所得税征收工作。2.加强非上市公司股权转让所得征收管理。继续加强与工商行政管理部门的合作，探索建立自然人股权变更登记的税收前置措施或以其他方式及时获取股权转让信息。对平价或低价转让的，要按照《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》(国税函[2009]285号)的规定，依法核定计税依据。3.加强房屋转让所得征收管理。要切实按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)等相关文件规定，做好房屋转让所得征收工作。4.加强拍卖所得征收管理。主管税务机关应及时了解拍卖相关信息，严格执行《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2007]38号)的规定，督促拍卖单位依法扣缴个人所得税。(二)加强规模较大的个人独资企业、合伙企业和个体工商户的生产、经营所得征收管理1.加强建账管理。主管税务机关应督促纳税人依照法律、行政法规的规定设置账簿。对不能设置账簿的，应按照税收征管法及其实施细则和《财政部国家税务总局关于印发〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉的通知》(财税[2000]91号)等有关规定，核定其应税所得率。税务师、会计师、律师、资产评估和房地产估价等鉴证类中介机构不得实行核定征收个人所得税。2.加强非法人企业注销登记管理。企业投资者在注销工商登记之前，应向主管税务机关结清有关税务事宜，未纳税所得应依法征收个人所得税。3.加强个人消费支出与非法人企业生产经营支出管理。对企业资金用于投资者本人、家庭安徽房地产市场研究报告6月刊安房网房地产研究中心马鞍山南路1000号新都会环球广场1206室电话：0551-4683818安徽房地产交易网房地产研究中心版权所有55成员及其相关人员消费性和财产性支出的部分，应按照《财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》(财税[2003]158号)等有关规定，依照个体工商户的生产、经营所得项目计征个人所得税。5、合肥颁布37条军规外来建筑企业违法违规将受重罚《合肥市外地进肥建筑业企业管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）正式出台。这是自上世纪90年代合肥建筑市场开放至今，首部专门针对外来建企管理和服务出台的法规，共37条。根据《暂行办法》，外地建企在合肥施工，一年内发生2人以上死亡施工事故；恶意拖欠工程款或农民工工资，引发群体性事件影响社会稳定和秩序；违反建设法律、法规，被建设行政主管部门行政处罚；安全文明施工管理混乱却拒不整改等，将被“清出”合肥市场3年。《暂行办法》规定，外地建企进肥，必须提供2年内无重大质量安全事故及拖欠民工工资记录的证明，同时提供在肥有租赁时间1年以上、面积150平方米以上固定办公场所的证明。6、安徽省住建厅要求：保障性住房须“分户验收”省住建厅发出关于提高全省城镇保障性安居工程质量的《通知》：我省保障性住房建设，竣工验收前一律要进行“分户验收”。还将实行质量事故终身责任制以及保修责任制等新规。城镇保障性安居工程包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造等工程。按照新规，我省保障性住房全面实行“分户验收”制度，确保每套住房都达到入住即可使用的条件。施工单位要按照国家有关规定，对工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷予以修复。对因不履行保修义务或保修不及时、不到位，造成工程质量事故的建设单位和施工单位，要依法追究法律责任。安徽房地产市场研究报告6月刊安房网房地产研究中心马鞍山南路1000号新都会环球广场1206室电话：0551-4683818安徽房地产交易网房地产研究中心版权所有667、合肥公共租赁房管理办法或将出台以小户型为主住房城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。《指导意见》指出，近年来，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。合肥市正在制定加快推进保障性住房工作意见和公共租赁住房管理办法，政府审定通过后，有望出台。新建公共租赁房将以小户型公寓为主，面积不超过60平方米。合肥市已经草拟了加快推进保障性住房工作意见和市区公共租赁住房管理办法。根据计划，合肥市立足于完善市区住房保障体系，保障城市外来务工以及新就业人员的阶段性住房需求。8、合肥出台“新28条”农民工不买房仍可以落户口合肥市发布