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2013年8月郑州市房地产市场月度报告（终稿）内部资料，禁止外传2本报告是严格保密的。Contents目录第一章楼市资讯第二章郑州市土地市场情况第三章房地产市场运行情况第四章典型案例3本报告是严格保密的。1.市场动态2.建筑法规3.城市规划4.行业资讯5.本地快讯第一章楼市资讯4本报告是严格保密的。市场动态：地产再融资开闸指向棚户区改造和保障房2013年8月1日，新湖中宝公告称，公司拟定向增发不超过17.91亿股，募资不超过55亿元，用于位于上海的两个棚户区改造项目，同日，海印股份也对外公布拟融资8.34亿元用于其商业地产项目。从2010年10月15日上市房企再融资暂停，如果新湖中宝或海印股份融资被批准，则意味着关闭3年之久的房地产企业再融资正式开闸。2013-8-5中房网尚正行评论：随着以万科、招商、绿地、万达等龙头房企为代表的企业在香港上市，开拓海外融资渠道，融资渠道的多样化使得行政化干预的政策效用进一步降低，因此地产再融资开闸，是政府调控去行政化的表现，有利于资本市场直接融资畅通，长期来看有利于政府建立市场长效机制。另一方面新湖中宝此次募资投向是棚户区改造项目，符合国家政策导向，说明政府对符合国家政策导向的融资方案实行有条件的放开以及对房产调控“有保有压”的态度。从目前政府对募资投向的设定和监管的严格程度来看，对于中小型房企来说，其项目体量不大，可以进行小规模融资，从而增加市场流动性。5本报告是严格保密的。市场动态：土地市场成交火热，10家房企前7月掷1353亿元抢地，拿地金额已近去年全年根据目前已经公布销售业绩的26家房企，前7个月合计销售业绩为5901亿元，同比涨幅高达31.3%。在良好销售业绩的支撑下，房企们加大了对土地市场的投入，包括万科地产、保利地产、恒大地产、中海地产、富力地产、华润置地、金地集团、绿城中国、雅居乐以及招商地产在内的10家标杆房企，前7个月的拿地金额便达到了1352.7亿元。2013-8-13中国经济网尚正行评论：在库存压力减小、资金充裕的前提下，开发商拿地热情高涨，尤其是在北京上海等重点区域，市场消化能力强，吸引了大型房企在此拿地的意向。从开发商的积极拿地现象，可以看出房企的资金充裕程度，以及对未来房地产市场的良好预期。但在销售良好、融资环境改善的背景下，开发商的发展战略应该谨慎规划，不可轻易扩张，还需以消化库存为主。6本报告是严格保密的。市场动态：温州楼市“限购令”松绑，成为中国首个放宽楼市限购令的城市根据温州新规，温州市户籍居民家庭如果已经在温州市区拥有一套住房，现在可以再购买一套市区住房，而2011年3月出台的限购令不允许购买第二套住房，温州成为中国首个放宽楼市限购令的城市。2013-8-14新华网尚正行评论：温州限购政策的调整或与其经济整体形势低迷有关。据温州市统计局最新数据显示，今年上半年温州市地区生产总值(GDP)为1695.30亿元，同比增长7.4%，增速较一季度回落0.3个百分点，低于全省8.3%的增速。全国100个城市中八九十个城市楼市基本面已经复苏，但温州楼市基本面仍未出现好转，温州新建商品房价格下半年极有可能继续下跌。除房价持续走低外，温州楼市还面临着不小的库存压力。因此在国务院要求执行的限购标准内，调控政策上的宽松微调对温州经济的复苏会起到一定的作用。7本报告是严格保密的。建筑法规：新高层建筑消防法规出台，屋顶可设置直升机停机坪或者供直升机救助设施尚正行评论：随着经济的快速发展，河南省高层建筑数量急剧增加，加强对高层建筑的消防安全管理显得尤其重要。此次《办法》的出台紧密结合河南实际，针对高层建筑消防安全管理中的重点、难点问题，明确了高层建筑消防安全管理的职责和具体措施，界定了政府及相关部门的职责，规定了物业服务企业等管理单位的职责，着重加强对高层人员密集公共场所管理。2013年8月15日上午，河南省人民政府第十一次常务会议召开，审议通过《河南省高层建筑消防安全管理办法》，这是继江苏、浙江、重庆之后，全国第四个省份出台此类规章。内容主要包括：1.高层建筑是指10层以上的居住建筑（包括首层设置商业服务网点的住宅）和建筑高度超过24米的公共建筑。建筑高度超过100米或32层以上者，称为超高层建筑。2.高层建筑不经消防验收，不得投入使用。3.建筑高度超过100米的公共建筑，应当设置避难层（间）。建筑高度超过100米，且标准层建筑面积超过1000平方米时，应当设置屋顶直升机停机坪或者供直升机救助设施。4.高层建筑内不应设置托儿所、幼儿园。5.高层建筑内不许使用液化气罐。8本报告是严格保密的。城市规划：郑西高铁客运专线荥阳站10月底建成，拉近郑州与荥阳间距离尚正行评论：荥阳站的建成，意味着从荥阳到郑州的距离再次被缩短，同时将带动荥阳经济的发展。在中原经济区的建设背景下，高铁线路将会在未来数年内，实现郑州市与周边各地市的无限畅通，促进半小时经济圈的形成。客运专线荥阳站位于豫龙镇，规划建设有站房、站台、雨棚及进出站天桥。其中，主站房为多层，建筑总高度18.4米，主体结构为钢筋混凝土框架结构体系；主体屋面采用网架结构，建筑面积3998.8平方米。车站设两座侧式站台，站台雨棚为带拉杆的悬挑钢架结构形式。截至目前已完成工程总量的85%，预计10月底建成并投入使用。2012-8-28中国高速网9本报告是严格保密的。住建部等7部委印发通知称要把对2004年公布的全国重点镇进行增补调整，从此前的1887个增加到2800多个。除了进行增补调整外，住建部也会同国土部等有关部门研究扶持重点镇的支持政策，促进小城镇的持续、健康发展。2013-8-2321世纪经济报道行业资讯：住建部研究小城镇支持政策政企合作破解资金问题尚正行评论：我国小城镇人口占整个城镇人口的比重最高时也仅仅为27%，远远落后于欧美国家。相比大城市，小城镇发展具有先天性缺陷，以土地指标为例，大城市国家土地指标肯定是省会城市先满足，然后到地市一级，到乡镇几乎没有。过去十年，我们的城镇化主要是围绕大城市和一些中心城镇进行，大城市也面临房价、地价高涨、交通拥堵、资源稀缺等问题，促进大中小城市和小城镇协调发展是未来的一个方向。解决新型城镇化资金问题的关键在于走政企合作的路径，政府需要投入，但依靠政府投入却远难实现，可以吸引企业进入。10本报告是严格保密的。2013年7月中国房地产指数系统最新发布的十大城市房地产价格指数（十大城市涵盖北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都）显示，十大城市综合指数（新房）同比全部上涨，环比涨幅开始扩大，同比涨幅继续扩大。环比来看，十大城市平均环比涨幅为0.96%，涨幅较上月扩大0.07个百分点，10个城市继续全部上涨。同比来看，平均涨幅为8.81%，较上月扩大0.78个百分点，10个城市仍全部上涨。与此同时，十大城市住宅指数（新房）平均同环比涨幅均扩大；二手住宅销售价格指数同环比继续上涨且涨幅扩大；住宅租赁价格指数全部上涨。2013-8-19新华网行业资讯：十大城市的房价均出现上涨，带动全国房价持续上升尚正行评论：总体来看，在宏观环境经济不确定性增强，调控政策收紧预期市场萎缩的大环境下，7月份大城市房价在热点城市的带动下有所扩大。由于第二季度GDP增速环比出现下滑，经济下行的苗头已经显现，房地产调控和货币政策收紧开始退缩，同时住宅市场方面，全国范围内多数城市的房价已经出现回落，但是主要热点城市的房价持续上涨带动了全国平均涨幅扩大。11本报告是严格保密的。有媒体报道，广州部分银行暂停房贷，首套房贷利率也基本维持在基准利率之上。郑州目前尚没有发现银行暂停房贷，不过首套房房贷利率普遍上调5%～10%，二手房更是上调10%～20%。2013-8-27中国日报网本地快讯：郑州首套房房贷利率普遍上调，购房成本增加，或误伤刚需尚正行评论：房贷利率的上调，与银行今年6月出现的“钱荒”有很大的关系。造成“钱荒”的主要原因是美国退出QE政策导致大量热钱回流，以及地方政府参与到生产、融资领域，大量钱流到泡沫、产能过剩的领域导致出现结构性的流动性资金紧张。房贷利率的上调不会对房产市场造成太大的影响，但是会放缓房屋销售速度，一定程度上遏制了刚性需求。同时银行放款速度的缓慢，也是造成二手房成交量下滑出现的原因，一些急需用钱的业主会选择其他手段置卖房屋。12本报告是严格保密的。本地快讯：郑州市出台楼市新政未满20岁单身不能买房郑州市从2013年9月1日起开始实施楼市新政，主要内容包括：1.外地人购房所持居住证的年限，由原来的1年改为3年2.单身人员的购房年龄，从18岁调整为20岁，且限购1套住房3.分期开发项目，必须一次性申报销售价格，并按规定备案4.对预售房价高于上一期或者比周边卖得贵的，不核发预售许可证5.对不按申报价格销售或者销售价格月环比上涨的，暂停买卖合同网签6.对超过144平方米的住房项目，完成主体结构封顶方可申请预售许可2013-9-3东方今报尚正行评论：郑州市此次实施的楼市新政，首次将调控目标定位“零增长”，即房价只许降不许涨。其中的外地人购房的居住年限由1年改为3年，需要注意的是郑州的住房限购政策中所列的三项条件是并列关系，即居住证、社保证明和纳税证明符合一项即可。本次新政调整的仅是居住证时限，社保和纳税证明的时限没有调整，仍然是1年以上。新政的出台是针对郑州市房价上涨过快作出的政策调整，但是政策的严厉会压制一部分刚性需求，这部分需求主要来自来郑务工的中等收入人群。13本报告是严格保密的。1.土地供应情况2.土地成交情况3.各类型土地成交情况4.商品房地面价与楼面价情况5.重点地块解读第二章郑州市土地市场情况14本报告是严格保密的。土地供应：8月份新供应6宗土地，占地面积183295㎡，环比下降80%，主要供应在中原区区域宗数（宗）占地面积（㎡）住宅郑东新区218030中原区4165265合计618329502040608010005010015020025030011月12月1月2月3月4月5月6月7月8月郑州市全部类型供应情况供应面积（万㎡）供应宗数（块）郑州市8月份新供应土地6宗，占地面积183295㎡，环比下降80%，上半年房地产市场形式较好，7月份开发商纷纷拿地，各地频现地王地块，8月份只有少量供应。8月分郑东新区供应2宗，占地面积1.8万方，中原区新供应4宗，占地面积16.5万方，占土地供应的主要区域，近几个月中原区供应较其他区域较大，政府正在大力发展该区域。15本报告是严格保密的。土地成交：8月全部类型用地成交2宗土地，成交面积4.65万方，环比下降96%郑州市8月份新成交土地2宗，占地面积46572.19万方，环比下降96%，近三个月来首次下降；8月份住宅用地成交1宗，占地面积1.4万方，商务金融用地1宗，占地面积3.26万方，本月河南建业体育不动产有限公司竞得经开区商务金融用地一宗，成交金额18378万元，成交单价5642元/平米。02040608005010015020011月12月1月2月3月4月5月6月7月8月全部类型土地成交情况成交面积（万㎡）成交宗数（块）区域土地类型宗数（宗）占地面积管城区住宅114000经开区商务金融132572.19合计246572.1916本报告是严格保密的。各类土地成交情况：8月份住宅用地成交1宗，占地面积1.4万方，商业办公用地成交1宗，占地面积3.26万方，工业用地无成交8月份住宅用地成交1宗，占地面积1.4万方，环比下降98%；8月份商业办公用地成交1宗，占地面积3.26万方，环比下降85%；8月份工业用地无成交，近三个月来首次下降。020406005010015020011月12月1月2月3月4月5月6月7月8月住宅用地成交情况成交面积（㎡）成交宗数（块）05101520010203040506011月12月1月2月3月4月5月6月7月8月商业办公用地成交情况成交面积（㎡）成交宗数（块）051015020406011月12月1月2月3月4月5月6月7月8月工业仓储用地成交情况成交面积（㎡）成交宗数17本报告是严格保