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房地产抵押估价报告项目名称:广西壮族自治区某工程总公司拟抵押位于南宁市中华路**号某大厦（酒店、办公）房地产抵押价值评估委托方：广西壮族自治区某工程总公司估价方：广西某某房地产评估有限公司估价人员：************估价作业日期：2010年12月16日至2010年12月21日估价报告编号：(桂)某某（2010）(房)字第144号广西某某房地产评估有限公司1目录一、致委托方函┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄2二、估价师声明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄3三、估价的假设和限制条件┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄4四、估价结果报告┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄6五、附件┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄12六、估价技术报告（仅供估价机构存档和有关政府主管部门查阅）┄13广西某某房地产评估有限公司2致委托方函广西壮族自治区某工程总公司：受贵公司委托，我公司于2010年12月16日至12月21日对位于南宁市中华路**号某大厦（酒店、办公）房地产抵押价值进行估价，估价目的是为解押后的估价对象确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。根据国家有关法律法规和技术规范要求，我公司估价人员对估价对象进行认真的实地勘察，收集必需的房地产市场信息资料，选择适宜的估价方法，对估价对象进行科学、公正的估价。估价对象房地产建筑面积33336.79平方米，国有建设用地面积7643.88平方米，于估价时点2010年12月16日在满足本报告已说明的全部假设限制条件下的抵押价值估价结果为：房地产单价：7516元/平方米；房地产总价值：25055.93万元（大写：贰亿伍仟零伍拾伍万玖仟叁佰元整）；币种：人民币。广西某某房地产评估有限公司法定代表人：二○一○年十二月二十一日广西某某房地产评估有限公司3估价师声明我们郑重声明：1.我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行估价；因专业职责范围，我们对建筑面积也未进行实地测量。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.我们依据委托方提供的资料进行估价，委托方对其所提供资料的真实性、合法性负责。8.本估价报告及估价结果仅限于估价目的是为解押后的估价对象确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。估价方不为委托方在估价目的界定范围以外使用本报告及估价结果的行为负责。注册房地产估价师签名：广西某某房地产评估有限公司4估价假设和限制条件一、本次估价的假设条件1.本次估价以南宁市房地产市场在估价时点为自由开放、完全竞争状态下的公开市场为假设前提。2.本次估价以委托方提供的资料真实、合法、有效为前提。3.受专业所限，本次估价无法、也不可能对估价对象房屋内部结构进行测试，因此不能确定估价对象房屋内部结构是否存在受损情况；本次估价设定估价对象房屋的结构、设施和设备质量合格，且处于正常、合理的使用和维护状况；如出现与该设定不符的情况，估价方概不负责。4.估价对象实建设地上29层和地下2层建筑面积33516.09平方米，批建地上28层和地下2层建筑面积33336.79平方米，估价建筑面积以委托方提供的《房屋所有权证》复印件上登记的合法建筑面积（33336.79平方米）为准；估价土地面积以委托方提供的《国有土地使用证》上记载的使用权面积（7643.88平方米）为依据；估价人员进行了实地查看，但未进行实地测量。5.根据委托方提供的《国有土地使用证》，使用权类型为国家价出资，终止日期为2060年5月27日，至估价时点，剩余使用年限为49.5年；本评估结果包含房屋建筑物、装修装饰价格及其占用的国有建设用地使用权价格。6.本次设定估价对象维持现状非住宅用途（即：现状为酒店和办公用途）为目前合法使用前提下的最高最佳使用用途。二、本估价报告及估价结果使用的限制条件1.本报告估价结果是在满足上述全部假设条件下的房地产价格，如上述假设条件发生改变，则需重新进行评估。2.本估价报告仅对估价对象价值的公允性负责，并未考虑房地产处置及重估增值可能承担的税费等对其价值的影响。3.本评估结果为公开市场价格，包含房屋建筑物、装修装饰价格以及其占用的国有建设用地使用权价格。4.据估价人员了解，估价对象已抵押（2009年12月4日抵押给中国建广西某某房地产评估有限公司5设银行南宁新城支行），且部分房屋已出租，但本次估价未考虑抵押担保、租赁等他项权利限制对估价对象价值的影响。5.估价对象存在抵押他项权利（即已登记有已抵押担保的债权数额），至估价时点尚未注销。本次估价假设估价对象能顺利解押后再进行续贷，故未考虑该过程对估价对象价值的影响，也未考虑如果委托方进行二次抵押所带来的信贷风险。6.需提请本报告使用者注意的是：本估价结果是指设定法定优先受偿款为零条件下的房地产抵押价值，并不代表实际的抵押价值，抵押额应由当事人双方根据当地房地产市场实际情况及抵押实现时应交纳的税费和可能发生的风险并结合本报告结果综合确定。7.本次估价目的仅为确定估价对象房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得做其他诸如注资、处置等用途。未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查以外的单位和个人提供。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.未经本估价机构和估价人员同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用在其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式发表于任何公开媒体上，报告解释权为本公司所有。三、房地产风险及报告使用提示1.抵押房地产本身风险：房地产由于具有不可移动性、寿命长、价值量大、保值增值的特性，既有适宜作为担保物的一面，也有存在风险的一面。2.抵押期间可能发生的房地产信贷风险关注点：房地产相关政策、利率、房地产市场、通货膨胀等风险关注点。3.估价报告使用者应在综合考虑各种风险因素的前提下，认真通读估价报告全文，合理使用评估价值。四、估价对象变现能力分析估价对象为位于南宁市华东路**号某大厦酒店、办公用途房地产，同类房地产在市场上流通相对较多，可独立使用，也适宜分割转让。估价对象位于南宁市商业、住宅二级地段，所在区域条件较好，作为酒店、办公用房，类似房地产市场需求量较大。综合评价估价对象变现能力较强。广西某某房地产评估有限公司6房地产估价结果报告一、委托方单位名称：广西壮族自治区某工程总公司；单位地址：南宁市中华路**号；法定代表人：罗业凤；联系人：吴慈明；联系电话：0771-2108068。二、估价方估价机构：广西某某房地产评估有限公司；机构地址：南宁市竹塘路18号米兰大厦5层501号房；资格等级：贰级；注册证书编号：[2009]桂建房评字4501A0029；法定代表人：张新杰；联系人：宁顺光；联系电话：0771-5704868。三、估价对象1.估价范围本次估价范围为广西壮族自治区某工程总公司拥有产权的位于南宁市中华路**号某大厦（地下2层、地上28层）地上建筑物、装修装饰以及其占用的国有建设用地使用权，估价对象建筑面积33336.79平方米，土地面积7643.88平方米。四至：东、南面邻住宅小区、西邻阳光假日酒店、北临中华路，土地开发程度为宗地外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯，以下同）、宗地外“五通加场地平整”。2.物质实体状况列入本次估价范围为位于南宁市中华路**号某大厦钢混结构房地产，批建地上28层和地下2层建筑面积33336.79平方米，土地面积7643.88平方米，于估价时点的物质状况描述如下表1：广西某某房地产评估有限公司7表1估价对象物质实体状况一览表房屋坐落南宁市中华路**号（坐南朝北）建成年月2000年12竣工，现场勘察为八五成新。功能设计地下2层、地上1-11层以及28层出租给广西万成旅游开发投资有限责任公司用于恒升大酒店经营（标准四星级）；第5层出租给南宁市金都饮食休闲阁经营桑拿中心；其余楼层为广西壮族自治区某工程总公司自营办公。设计合理，能满足住宿、餐饮、办公等多种使用功能，采光、对流、通风较好；层高约3.5米。地下1层以及大楼前广场均为停车场，基本能满足该楼宇酒店、办公经营停车的需要。维护使用状况房屋基础为灌注桩基础，承重结构采用内筒外框全现浇钢筋混凝土结构，质量较好，现场勘察维护、保养状况较好。室外装修外墙正立面为玻璃幕墙和铝扣板装饰，侧面为条型瓷砖。公共配套设施状况给排水自来水已接通到各楼层，污水由地下排污管统一排入市政管道，满足使用要求。供电电力系统能保证对业主电力的正常供应。通讯已开通直线电话系统，数字电视系统。主要设备中央空调冷暧系统、消防报警系统、智能化网络系统、四部日立电梯供该大厦用户使用以及一部员工专用电梯。消防楼梯地面铺瓷砖，墙面及天棚刮腻子，不锈钢扶手。各层装饰装修情况地下1、2层地下1层为车库、地下2层为配电房、洗涤间、化粪池、水泵房；装修均为：水泥砂浆地面，内墙面、天棚抹灰，维护保养一般。第1层为酒店服务总台、旅行社、恒升商场、美容美发室、洗手间等，酒店大堂高约10米，入口为钢化玻璃，地面铺高级拼花造型的大理石，墙面贴有金花米黄云石，大堂圆柱立柱贴雪花白云石、柱座以黑金砂麻石装饰，天棚做有三级工艺吊顶。其余地面铺瓷砖、墙面贴瓷砖或刮乳胶漆，实木门，维护保养较好。第2层为名仕阁，地面铺地毯，墙面刮乳胶漆，部分墙面墙纸，天棚做有工艺吊顶，维护保养较好。第3层为金碧阁中餐厅，地面铺地毯，墙面刮乳胶漆，部分墙面墙纸，天棚做有工艺吊顶，维护保养较好。第4层为夜总会包厢，地面铺地毯，墙面贴墙纸并做有隔音墙，天棚做有工艺吊顶，装修较为高档，维护保养较好。第5层为桑拿中心，地面铺地毯，墙面刮乳胶漆，墙面墙纸，天棚做有工艺吊顶，维护保养较好。第7-20层为宾馆客房，分为总统套房、豪华套房、商务客房、标准客房，客房走廊地面铺地毯，墙面贴墙纸，天棚做有吊顶；房间内地面铺地毯，天棚做有吊顶或刮乳胶漆，卫生间地面铺防滑瓷砖，墙面贴瓷砖，天棚做有吊顶，并设有浴盆。其中7、8层为全新装修，房间使用较高档新型材料。第6、21-28层为办公室或会议室，地面铺瓷砖，墙面刮乳胶漆或腻子，并做有石膏板吊顶，实木门、铝合金窗以及防盗网。广西某某房地产评估有限公司83.权益状况根据委托方提供的《房屋所有权证》（证号为：邕房权证字第01408859号）记载，房屋所有权人为广西壮族自治区某工程总公司，产别为国有房产，设计用途为非住宅，房屋所有权人为广西壮族自治区某工程总公司，系2000年12月建，实建设地上29层和地下2层建筑面积33516.09平方米，批建地上28层和地下2层建筑面积33336.79平方米，超出部分和面积不给予确权，故估价对象为批建部分，房屋权属来源合法。又根据委托方提供的《国有土地使用证》（证号为：南宁国用（2010）第556846号）记载，土地使用权人为广西壮族自治区某工程总公司，地号为0304372，图号为长坡岭-D-4、人民-C-3，土地用途为商务金融、住宿餐饮用地，使用权类型为国家作价出资，终止日期为2060年5月27日，使用权面积7643.88平方米；该宗地由（0304002）广西壮族自治区某工程总公司宗地变更，该宗地合同约定：建筑容积率不高于3.91（住宅餐饮容积率为3.17、商务金融容积率为0.74），建筑密度不高于23.04%，绿地率不低于3.82%，建筑总面积29859.42平方米。估价对象于2009年12月4日设定抵押他项权利，权利人为中国建设银行南宁新城支行，权利范围为全部，权利价值为22015600