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销售说辞第一部分：第一部分：销售动线各节点介绍顺序1、销售动线：预接待区→品牌介绍→区位图→沙盘区→户型模型区→客户洽谈→客户离场（上门后均要求发送统一模板的服务短信）第二部分：迎宾询岗（基本接待制度）一、客服问岗：A/B/C/D岗位听岗“您好！欢迎光临保利和光尘樾！(客服要主动开门，微笑迎客）客服询客：请问您是第一次过来看房吗？客服：请问您之前有没有收到过我们的电话或短信邀约？客服：请问您之前家里人有没有来看过？A岗接待情况：客户第一次来，没有收到电话或者短信邀约，家人未来看过，A岗接待。A岗接客标准动作：“您好，我是置业顾问xxx，这是我的名片（双手递上名片）您可以叫我xxx，请问您贵姓？”xxx女士/先生，您这边请（请客户向品牌墙区域走），过程中询问：您是如何知道我们项目的呢？第三部分：品牌第四部分：区位介绍**先生/女士，您这边请，给您介绍下我们保利和光尘樾项目所在的区域情况。方位上是上北下南、左西右东，您看到的这个范围就是滨湖新区。那么我们项目是在这个位置（以激光笔示意），项目于上海路以东、紫云路以北，地处滨湖区域省府板块核心位置。您是从哪边过来的?对合肥这座城市了解吗？对滨湖新区了解吗？省府板块了解吗？合肥，是安徽省省会，长三角城市群副中心，综合性国家科学中心，“一带一路”和长江经济带战略双节点城市，具有国际影响力的创新之都，国家重要的科研教育基地，现代制造业基地和综合交通枢纽，合肥都市圈中心城市，皖江城市带核心城市，G60科创走廊中心城市。有“江南之首”“中原之喉”的美誉。2017年中国百强城市排行榜排29位。2018年9月，被授牌成为“海峡两岸集成电路产业合作试验区”，2018中国内地城市综合排名17名。您目前所在的区域就是我们的滨湖区域，俗话说“安徽发展看合肥，合肥发展看滨湖”，滨湖新区是合肥城市空间发展战略的重要组成部分，不仅是合肥打造“大湖名城、创新高地”目标的关键，也是合肥实现通江达海，迈向国际化大都市的前沿要地。省府搬迁就是政府对发展滨湖的决心。12年前，这里是一片贫瘠的土地，地图上甚至找不到名称。12年后，滨湖已经发展成为有着“国际都市范儿”的生态宜居魅力新城。随着省政府的搬迁及地铁1号线的运营，滨湖新区已然成为安徽新中心，聚集了全市乃至全省顶级的教育，商业，交通，医疗，生态资源，目标就是将滨湖打造国际化都市生活圈。滨湖整体分为4个板块：1.0的启动板块；2.0板块以金融业后台基地为主；3.0板块就是我们项目所在的省府板块；4.0板块称之为环湖CBD板块。其中1.0板块是以世纪金源为中心的滨湖启动区，现在各个方面都比较成熟，不过由于建设时是由政府主导引入滨湖世纪城，住宅以低价倾销为主，住户多为回迁户，整体居住环境相对较差；2.0板块为金融板块，位于整个滨湖的西南角，该区域现有的发展板块交通生活商业配套比较匮乏；4.0板块就是目前以万达文化旅游城为主的环湖板块，从长远来看，这个区域未来已经没有土地可以供应了，缺乏后续的发展空间。而我们项目所处的3.0省府板块区域，因为省府的搬迁，为省府板块的发展，奠定了夯实的基础与保障。2016年10月1日安徽省政府重要行政部门陆陆续续搬迁到滨湖新省府大楼开始办公，标志着滨湖的发展迎来的又一个高峰期，每个省份只有一个省府核心办公区，而我们项目就位于省政府板块中轴线上，离省府的直线距离不到1公里，随着省府搬迁后期整个滨湖的发展一定是以中轴为核心往周边扩展，省府将来会是整个滨湖乃至合肥市，全省人改善的首选之地，而我们作为省政府中轴的小区，现在的关注度已经远远超过了安徽省乃至全国的很多新楼盘。现在买房都十分重视周边环境怎么样，而滨湖是生态资源最丰富、最适合居住的天然氧吧！整个滨湖区的绿化面积达到1480万㎡，绿化覆盖率达到57%，人均绿化面积26㎡，居合肥各区之首！项目周边拥有一河四公园的绝佳居所环境，从区位图上可以看出，项目是被公园、河、湖等生态资源包围的状态，生态及居住价值极高。一河指的就是十五里河，十五里河是合肥市西南部的主要行洪通道之一，同时也是合肥市一条以防洪排涝、生态修复、景观绿化、旅游休闲为主，兼具文化创意、生态游憩、运动健身、滨水娱乐等功能于一体的生态文化景观廊道。四公园指的是：省府中轴公园、紫云山公园、方兴湖公园、塘西河公园。省府中轴公园和紫云山公园目前仍在规划建设中，方兴湖公园和塘西河公园是政府以方兴湖为中心打造了集城市休闲，游乐公园，健康娱乐于一体的城市休闲公园。除了优质的自然环境景观，我们项目周边交通也十分便利，项目周边的交通条件可以用”四纵三横二轨道“来概括。”四纵“，指的是徽州大道、庐州大道、包河大道和上海路。”上海路是一条南北向的城市主干道，全长13.5公里没有任何红绿灯全线双向6-8车道，能够快速到达市区，缓解省府周边出行高峰期交通压力。包河大道：北接南北一号高架，20分钟左右直通长江路市中心。庐州大道：集滨湖主干道、地铁1号线于一体，贯穿多个滨湖主要商圈，可以说是滨湖的商圈一条街，世纪金源、悦方IDMall，滨湖银泰城，首创奥特莱斯和融创茂等等都在这条路上。徽州大道：城市南北向主干道路，便捷联通老城区，途径滨湖要素大市场、高铁南站、南门换乘中心等。三横“分别是锦绣大道、紫云路、方兴大道。”锦绣大道和紫云路：连接经开区，直达大学城，紫云路就是我们项目南侧东西向的这条主干道，而方兴大道则是连通滨湖高速互通、经开、高新、新桥机场等多个区域及位置的城市主干道，是合肥规划中的南三环，目前方兴大道滨湖段正在建设高架桥，未来方兴大道将实现真正的畅通无阻。紧邻项目的项目南侧为紫云路，滨湖东西走向主干道，向西通过九万方悦方IDMALL商业、世纪金源商圈直至经开区。看一个城市的城市化进程就是看这个城市的交通规划，区域也是如此，以上这七条路除紫云路是双向六车道之外都是双向八车道的城市主干道。可见后期滨湖发展的重点一定是在省府板块，而且八车道的设计更是有效避免了老城区动辄拥堵的状况。“二轨道”指的是，地铁5号线与7号线（规划），项目南边200米处，为地铁5号线与7号线的换乘站紫云路站，北京上海等一线城市那边升值最快涨幅最高的就是地铁口旁边的房子，能买地铁上不买地铁旁，项目是真正的双地铁上盖，后期到南站和机场以及合肥市各个区域都非常方便。说到商业方面，我们项目周边约有千万平的商圈环绕，绝对可以满足您的日常需求，项目旁边就是13万方花漫里商业街区（在建），未来将满足您的一切购物、休闲、娱乐需求。项目10分钟车程范围内，还要百大心悦城、悦方ID茂等商业体，项目20分钟车程范围内有，世纪金源、滨湖银泰、万达茂购物中心、首创奥特莱斯购物中心等；而且省府东侧目前正在打造滨湖5.0的卓越城，也就是滨湖新区的创新文化产业园，引进的人才都是高、精、尖的高科技高素质人才，满足这些高端人群的生活需求，可以说区域整个商业配套是十分丰富。都说买房跟着政府走，教育医疗不必愁，项目本身将配置两个21班的幼儿园，极少项目是能在地块内配置2个幼儿园的。且项目周边遍布了师范附小、四十八中、合肥一中、寿春中学和新四中等学校，名校云集，堪称区域教育典范，且您应该也有听说，我们项目有一地块的房源是给省府机关团购的，未来跟您一个小区的都是这些省府机关人员，所以未来该区域的学区绝对是整个滨湖最好的；另外，项目周边医疗资源丰富，老合肥人都知道，省立医院和安医是整个安徽省最好的两所医院，还有目前拥有华东地区单体面积最大的滨湖医院及9所重点医疗机构，为您和您的家人保驾护航。第五部分：项目沙盘介绍①项目具体位置→②整体规划→③建筑风格与布局→④项目动线→⑤项目景观规划→⑥产品核心价值点先生/女士，通过刚才的讲解，相信您对滨湖区已有了一定的了解，您这边请，这边我再给您介绍下项目的详细情况。（配合邀请手势，让客户走前面）①项目具体位置保利和光尘樾项目地块是2019年6月27日，保利以成交单价1530万元/亩，总价46亿竞得，整个地块占地位置南依紫云路，北靠南京路，西接上海路。北侧：项目北侧紧邻南京路，直通包河大道、庐州大道、滨湖会展中心，南侧：项目南侧紧邻紫云路，3分钟到达省立医院，10分钟即达高铁南站西侧：项目西侧紧邻上海路，与省政府一路之隔，接轨省府多种配套东侧：十五里河公园及十五里河景观带簇拥②整体规划规划理念：从沙盘上看出，项目地块非常大。整个地块的规划理念是按照“一轴一带”来进行的，首先“一轴”是沿穿过项目的泉州路打造有烟火气的社区生活轴，温馨600秒归家体验。然后“一带”为沿项目西侧的上海路打造的一条景观轴线，项目西侧与上海路隔着约30米宽（待确定）的景观带，将很大程度上过滤道路对项目的影响，同时上海路还将项目周边的5个公园串联起来，是一条真正意义上的绿色景观大道。通过“一轴一带”将打造高品质生活空间与更好的居住体验。项目规划：项目总用地面积约20万方，总建筑面积约为57万方，项目总户数为3965户；容积率：2.2，建筑密度较低：22%，绿化率40%。分为A、B、C、D、E、F六个地块。其中A、C、E、F地块规划为住宅用地，B和D地块规划为幼儿园，也就是说一个项目配备了两个21班的幼儿园。，其中我们首开的A地块是1463户，为项目一期，也是首开的楼栋区域，整个一期体块由9栋高层和7栋洋房组成。东南角位置为21班幼儿园，幼儿园东北角为社区养老及文化活动空间，项目东北角为少量商业及物业配套用房。③建筑风格与布局建筑风格：项目在造型设计上紧扣“和光尘樾”的主题，采用现代简洁的设计风格，精致中不失典雅，大量使用的玻璃让光线和景观充分的进入室内，不同的地块选用了统一又稍有不同的配色系统，在统一的形象之下又具有各自的个性和可识别性。建筑布局：整体采用南低北高分区布置方式，最大化的实现180°开阔视野和采光。楼栋错落有致的排布，最大化小区的公共空间和绿化面积、从而保证小区的品质，为业主提供足够的休闲娱乐场地，同时小区部分高层建筑采用首层架空的设计，通过后期社区绿化的渗透，将社区景观或其他设施引进小区内部。④项目动线项目一期地块的交通动线无论是内部的还是外部来说都非常出色。项目一期外部四周的道路除西侧上海路都非主干道，噪音污染轻。且一期西侧沿上海路造了一条30米宽的隔离景观带，减轻上海路的车行噪音。整体外部动线，上海路为南北向主干道路通达性好，能够快速通达东西向主干道路，通达其他区域，其他支线道路都能与上海路南北方向联通，外部交通动线优越。一期地块一个主入口，一个次入口。主入口位于东侧泉州路上，次入口位于项目北侧南京路上，整个小区采用人车分流，车行直接从泉州路主入口两侧通道进入地下车库。⑤项目景观规划待补充⑥产品核心价值点我们目前在售产品线非常丰富，高层、洋房。不知道*先生/女士您现在是重点多大面积，什么样的产品呢？（根据客户的重点意向侧重阐述产品价值点）高层核心价值点：我们的高层产品是精装修，一期地块高层G7#25层，G8#22层，G9#17层，G10#18层，面积95-125㎡。外立面采用现代风格，通过简洁的线条加上大面积的玻璃，勾勒出完美的、高品质感的立面效果，同时杜绝了传统品字楼的采光缺陷，板式楼的立面设计加上大面积玻璃，能够保证同层每一户的均匀采光。高层精装配置了地暖，地暖为国际一线品牌威能。此外精装品牌上也是用了一线品牌，如科勒、摩恩、华帝、索菲亚、世友、蒙娜丽莎等，钢制入户门加美心的电子指纹密码锁。在户型设计上基本都是双阳台设计，楼栋位置设计合理，采光以及视野好。另外高层公共空间部分，是精装修的入户大堂，部分楼栋在一层设置架空层，运用全龄段休闲空间的设计理念，为儿童区、健身区和休闲区，当下雨时，业主完全可以在架空层区域享受休闲生活，每个年龄段的业主都可以在此寻得一片安逸之所。洋房核心价值点：我们首开的洋房产品设计面积有125/135㎡，两种户型。其中Y1#11层，Y3#5层，Y2#Y5#Y6#8层，Y7#6层，Y8#7层。洋房住区为低密度的园区，外立面采用现代风格，通过简洁的线条加上大面积的玻璃，勾勒出完美的、高品质感的立面效果，同时大面积玻璃利用保证了每一户的充足采光。楼栋一梯两户，双开门电