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BeijingCityLabZhengS,XuY,WuJ,YuD,XuJ,ZhangX,ZhangB,2014,Jobs-housingbalance:Measurement,patterns,andsocialCosts——AcasestudyinBeijing.BeijingCityLab.Workingpaper#53.职住平衡：度量、规律与社会成本以北京市为例的实证研究清华大学恒隆房地产研究中心2014年11月项目负责人：郑思齐清华大学恒隆房地产研究中心教授,主任清华大学建设管理系副主任，博导项目技术团队：徐杨菲（技术负责人）清华大学恒隆房地产研究中心博士研究生吴璟清华大学恒隆房地产研究中心副教授清华大学建设管理系博导于都清华大学恒隆房地产研究中心硕士研究生许俊彦清华大学恒隆房地产研究中心本科生张晓楠清华大学恒隆房地产研究中心本科生张博清华大学恒隆房地产研究中心主任助理本项目得到了下述专家学者的宝贵建议，特此致谢：清华大学公共管理学院院长薛澜教授、城市中国计划（麦肯锡）研究总监张耕田先生、北京市城市规划设计研究院杜立群、龙瀛、张晓东、张宇。1简介目前，中国主要城市正在进入一个整体性交通拥堵的时期。这不单纯是交通系统本身的问题，其本源是土地利用格局所带来的巨大交通需求与交通供给不足之间存在矛盾。就业和居住的空间分离（也称“职住分离”）就是其中的典型原因，它带来了偏高的交通需求和交通成本，在交通设施供给不充分和城市管理效率偏低的情况下，就会造成交通拥堵。2006年北京的平均单程通勤时间是43分钟1，随后5年中又增加了约10分钟2。这一单程通勤时间远大于美国（费城最长，为38.3分钟）和欧洲（英国最长，为22.5分钟）的主要大城市。2014年北京市PM2.5污染源调查显示，机动车为本地污染排放的主要来源，贡献达到31.1%3。在此背景之下，城市规划学者提出了“职住平衡”（jobs-housingbalance）的思路，即认为居住与就业应当尽量靠近，在土地利用上体现为产业用地和居住用地的混合。从而实现减少交通拥堵、鼓励公共交通、降低能耗和环境污染的目的。这种理念也影响了许多政策制定者和社会公众。然而，尽管“职住平衡”的理念在城市规划界非常流行，但在现实中推行土地混合利用（特别是在较小尺度上的混合利用）的努力往往得不到好的效果，“职住分离”的趋势反而愈加明显。实际上，职住分离有其内在合理性。产业集聚能够带来经济效率，因此“职住分离”的空间格局有利于企业更加有效地集中，享受集聚经济优势。这正是原先计划经济时代职住合一的“单位大院”逐步瓦解的重要原因。更进一步，“职住平衡”在真正实施时还存在一个关键的问题——“职住平衡”真的是指某个空间范围内，就业机会与住房机会的数量相等（即“职住比”为1）吗？在城市中的不同位置是否会有区别？实际上，城市空间结构存在明显的不均匀特征，人口和产业的规模及结构在空间上都具有不同的分布形式，因此“职住比”在不同区位间也必然呈现出差异性，不应在所有的位置上都追求“绝对”意义上的数量平衡，或者说是相同的“职住比”。正因为如此，目前城市规划界亟需具有理论支撑并有可操作性的“职住平衡”测度方法，并把握其在空间分布上的规律性，以指导其在具体规划业务中的居住用地和产业用地的面积配比、各类用地开发强度设定等各项工作。本报告致力于回答以下三个递进的问题：如何度量“职住分离”？城市职住空间关系形成的内在规律是什么？它会造成怎样的社会成本？我们将以北京市为例，对城市职住平衡的现状进行定量测算，从居民、产业、交通等角度分析城市职住关系在空间上的差异性；并定量测算北京市目前职住分离和优质公共资源过度集中所带来的社会成本，包括拥堵成本和由此引发的环境成本。北京市职住关系的定量测度“职住平衡”的含义并不仅在于就业岗位和居民人数的平衡，更在于两者之间的匹配。我们的研究团队充分考虑就业和居住之间的空间关系，从名义和实际两个维度对北京市职住平1根据零点咨询2006年研究报告。2根据国家统计局2010年大样本调查。3根据北京环保局2014年研究报告2衡的现状进行测算。具体而言，我们利用北京市人口普查和经济普查数据对北京市各个街道的居民人数和就业岗位总数进行统计，测算各个街道的职住平衡名义指数；同时，利用北京市第四次交通综合调查所得的数据对居民就业-居住的联合选择结果进行统计，分析“职住”之间的实质匹配关系，测算各个街道的职住平衡实际指数。平均而言，北京市城八区各街道名义职住平衡指数（“职住比”）为0.68，经劳动参与率调整后为1.02，这意味着北京市城八区范围内为就业人口提供的居住机会和就业机会总数基本平衡。研究成果速递1北京市城八区各街道职住比*紫色越深代表职住比越高然而，这样的名义“平衡”并不代表个体的居住地与就业地在空间上临近。为了解决名义职住平衡指数的这个缺陷，我们构造了反映居住和就业实质性匹配的“就业者平衡指数”（就业者在本街道居住的比例）和“居住者平衡指数”（居住者在本街道就业的比例）（见成果速递2）。利用北京市第四次交通综合调查的数据，我们发现，真正实现了职住平衡——即任意一个实质平衡指数超过80%——的街道仅有5个。而在城八区范围内，只有16.03%的居民实现了本街道就业，以及26.61%的就业者实现了本街道居住。一个典型的代表是，建外街道所有就业者中，仅有4.62%能在该街道居住，这与我们对CBD的直观印象是一致的；而如天通苑和回龙观，仅有不到20%的居民就近就业，80%以上居民的就业地集中在五环以内，这也正是一个“卧城”的形象4。成果速递2北京市城八区“实际”职住平衡指数居住者平衡指数*绿色越深代表居住者本地就业率越高就业者平衡指数*蓝色越深代表就业者本地居住率越高4天通苑和回龙观位于昌平区，并不在本报告的研究范围之内3成果速递2北京市城八区“实际”职住平衡指数居住者平衡指数*绿色越深代表居住者本地就业率越高就业者平衡指数*蓝色越深代表就业者本地居住率越高北京市职住关系的空间差异分析如前所述，职住关系在城市内部存在很大的空间差异。我们利用计量经济模型来分析这种差异性及背后的原因。就“就业者平衡指数”而言，我们发现，第一，高技能劳动力（及相应行业）会对应较低的就业者平衡指数，这是因为与之匹配的就业机会越稀疏（thinjobmarket），需要就业者在较大的空间范围内进行搜寻以寻找到合适的工作机会。实际上，街道就业者的平均受教育程度这一个变量在我们的方程中的解释能力就达到近40%。第二，如果该区块有较为完善的交通基础设施（我们用该街道地铁站可达性来度量），能够有效的降低通勤成本，那么就业者平衡指数有可能会被进一步拉低。更进一步，中国特有的一些制度因素和转型经济特点也会影响该指数的空间差异性。一个典型的例子就是原先单位制下的“大院”模式，人们在单位内部或附近居住，职住平衡的程度非常高。目前这种“大院”模式正在逐步瓦解，但历史路径依赖性仍然存在。我们发现，如果一个区块里的国有企业和事业单位比重较高，那么“就业者平衡指数”也会比较高。就“居住者平衡指数”而言，我们发现，与上一指数相似，高技能劳动力的居住和就业位置会距离较远，该指数较低；国有企事业单位占的比重越高，该指数则会越高。地铁会降低该指数，使得人们可以在离家较远的地方工作。同时，对于该指数空间差异性的分析更需注重除了劳动力人力资本水平外的其他家庭特征。如果一个家庭人口较多，那么在选择居住地时就需要去权衡家庭内多个就业者的工作地，这会拉长每个就业者的职住空间距离。家庭责任越重的就业者，会选择在较近的位置工作，这会抬高该指数。我们的实证研究的确发现，街道的地铁可达性、居民的平均家庭规模也在5%的置信水平下与居住者平衡指数负相关，如果街道内女性和家里有学龄儿童的就业者比重较高，则会显著提高居住者平衡指数。北京市职住失衡的社会成本测算职住分离存在其必然性，同时我们的研究表明各个区位的分离程度也会存在较大差异。4这就会带来许多社会成本，直观地看，那些充当就业中心的区块有大量就业者在其他地区居住，反之，充当卧城的区块也不得不面对大量的外向型通勤。这样，必然造成重要道路节点在上下班高峰严重的交通拥堵，通勤者必须忍耐长距离和长时间的通勤。同时，低速行驶的大量机动车也会带来更多的尾气污染。我们的研究定量地度量了这些社会成本。我们的研究团队将百度地图的实时路况数字化，测算了各个街道的拥堵指数。我们的实证模型发现，职住失衡和优势公共资源（重点小学和三甲医院）在空间上的过度集中都会加剧交通拥堵。基于这个定量模型，我们对职住平衡和公共资源空间均等化的优化效果进行了模拟测算：如果我们将公共服务设施在空间上均等化，且将那些职住分离程度较高的街道调整到一个相对合理的职住结构，则北京市城八区交通拥堵指数能够降低6.02%，同时变化最大的街道，其交通拥堵指数能够降低27.6%。这一改变将会使得市区内PM2.5浓度下降4.8%（约为8-9微克/m³）。进一步的，上述交通拥堵的缓解每天能够为上下班的通勤者节约共计83.74万小时，这将是很大的社会收益。研究成果速递3优化城市空间结构后的交通拥堵缓解量(颜色越深表示拥堵缓解量越大)5城市职住平衡指数的构造指数构造的基本思路“职住平衡”的测算看似简单，只需要统计每个空间分析单元内居住和就业的人数即可，但真正实施起来存在两个关键问题：首先，两者是否平衡对在什么样的尺度下进行度量非常敏感。比如是在一个小区，还是在更大的片区？显然在越小的尺度上，越难达到平衡。这意味着，谈到职住平衡，必须首先界定空间尺度的大小。第二，“职住平衡”真的是指某个空间范围内，就业机会与住房机会的数量相等（或两者之比为1）吗？这一空间范围内的居民很有可能在其他区位就业，反之亦然，而这显然与劳动力市场供求与住房市场供求状况有关，且涉及到微观个体的居住-就业联合选址。正因为如此，我们的报告首先基于以上两个问题明确我们的“职住平衡指数”构造思路和方法。空间分析单元的选择本报告以北京市城八区5的129个街道作为研究对象。北京市常用的空间分析单元包括TAZ（交通分析单元）、街道和区县，这三者平均的空间范围大小分别为1.52km2，10.6km2和171.0km2。由此可见，TAZ过小的空间尺度导致这一范围内的居民难以实现职住平衡，而区县的空间范围又太大，犹如对于一个城市谈“职住平衡”并无意义，因为这几乎是显而易见的事实，而街道的尺寸则最为合适。数量平衡与实际平衡两套指标体系目前国际上常用的职住关系度量指标可以大体分为数量平衡和实际平衡两类。前者是直接度量在某个空间范围内居住与就业在数量上的平衡程度，而不关注两者是否真正匹配。例如，某个区块的“就业-居住比”仅计算该区块内就业岗位与居住人口的比值，而不考虑这些居住人口是否的确在此就业。后者则会着重度量两者的匹配程度，例如“本区块内居住人口在本区块就业的比重”。可以认为，前者是从“名义”上，而后者是从“实际”上来度量居住与就业的平衡程度。本报告也沿用这两套指标体系来对北京市的职住关系进行定量测算。首先，关于“名义”职住平衡的度量指标，最常用的就是“职住比”，即“就业-居住比”（jobs-housingratio），其数值等于就业岗位数量与家庭数量的比值（或者是就业岗位数量与人口数量的比值）。本报告同样采用职住比作为“名义”职住平衡指标。而关于“实际”职住平衡指数，我们进一步将其分为两个子指数，分别反映居住者的就业选择和就业者的居住选择，即“居住者平衡指数”（在本区块居住的居民中有多少比例在本区块就业）和“就业者平衡指数”（本区块的就业者中有多少比例在本区块居住），并进行后续的研究。5即东城区（原东城区和崇文区）、西城区（原西城区和宣武区）、海淀区、朝阳区、丰台区和石景山区。6数据与方法技术为了更为全面系统的反映北京城市空间中人口和就业的分布情况，本研究采用普查数据，从第六次人口普查数据（2010年）获得北京市居民的空间分布情况，从第二次经济普查数据（2008年）获得就业的空间分布。尽管这两次普查的年份没有完全统一，但相隔时间较短，考虑到居住选址和