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资产评估第一章总论第一节资产评估的含义一、资产评估的概念资产评估：指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。资产评估六大要素：主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。主体：是指资产评估由谁来承担，评估工作进行的重要保证客体：评估的对象，内容的界定特定目的：资产业务发生的经济行为，决定和制约价值类型和方法的选择价值类型：是对评估价值的质的规定，评估方法的选择具有约束性。方法：是确定资产评估价值的手段和途径。二、资产评估的特点（一）现实性现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现的以下三个方面：（1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况；（2）以现实状况为基础反映未来；（3）现实性强调客观存在。（二）市场性（三）预测性用资产的未来时空的潜能说明现实。未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。（四）公正性资产评估行为对于评估当事人具有独立性。（五）咨询性是为资产业务提供的专业化估价意见，无强制执行效力三、资产评估与会计计价的区别会计学资产评估（一）发生的前提条件不同资产计价严格遵循历史成本原则，以企业会计主体不变和持续经营为假设前提是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。（二）目的不同是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实行价值量。是就资产认权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入和确定它在新的组织、实体中的权益的依据。（三）执行操作者不同由本企业的财会人员完成由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成第二节资产评估的对象一、资产的含义资产作为被评估的对象，可以从几个方面理解：（一）资产是一种权利（二）资产是一种获利能力（三）资产必须为某一主体所拥有和支配二、资产的分类按资产是存在的形态有形资产，无形资产按资产是否具有综合获利能力单项资产，整体资产按资产能否独立存在可确指，不可确指按资产的流动性短期资产，长期资产除商誉以外都是可确指的资产。从西方发达国家资产评估历史分析，最初的资产评估对象主要是不动产。第三节资产评估的价值类型一、资产评估的特定目的资产评估的特定目的对资产评估的影响表现在两个方面：一是：在什么样的条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该评估和可以评估；二是：不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，引致资产评估结果的差异。资产评估的特定目的主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押；担保；企业租赁；债务重组等等。二、资产评估的价值类型（一）价值类型的作用价值类型：是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。2.价值类型制约资产评估方法的选择。3.明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。（二）价值类型的类别1.市场价值市场价值的理解从三个方面把握；（1）公开和公平的市场条件；（2）当事人是理性的；（3）市场价值是价值估计数额。2.在用价值在用价值：是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。3.投资价值与市场价值相比，投资价值是个人的价值，它未必是市场价值。4.持续经营价值如果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。5.清算价格清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。清算价格一般取决于下列几个因素：（1）资产的通用性；（2）清算时间的限制。6.保险价值保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。7.课税价值（三）价值类型决定因素主要因素包括：1.评估的特定目的（经济行为）；2.市场条件；3.资产功能及其状态。上述三项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的，因为特定目的确定以后直接影响市场条件，进而也影响资产功能和状态。资产评估特定目的不同，评估价值也不一样，这是由于特定目的引致的价值类型不同。同样评估目的，不同价值类型的评估值所表现的实际交易值与评估值的差异程度不同。第四节资产评估的假设适用资产评估的假设有以下几种：一、继续使用假设；继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件：①资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益；②资产尚有显著的剩余适用寿命；③资产所有权明确，并保持完好；④资产从经济上、法律上是否允许转作他用；⑤充分地考虑了资产的使用功能。二、公开市场假设;公开市场假设在假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖。最大最佳效用：指资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。由资产所在地区、具体特定条件以及市场供求规律所决定。三、清算（清偿）假设；清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。第五节资产评估的原则一、资产评估工作原则（一）独立性原则；评估机构独立（二）客观性原则；评估结果应有充分的事实为依据（三）科学性原则；资产评估的科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适当的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。还要求资产评估程序科学合理。（四）专业性原则。二、资产评估的经济原则。（一）贡献原则;贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。要求：评估一项由多个资产的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产中的重要性。（二）替代原则；替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。要求：评估时，某一资产的可选择性和有无替代性是需要考虑的重要因素。（三）预期原则；预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。要求：评估时，必须合理预期其未来的获利能力能及拥有获利能力的有效期限。第六节资产评估的程序一、资产评估程序的定义狭义的资产评估程序：是从资产评估结构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束。按照广义的资产评估程序分析，资产评估程序包括以下主要环节：（1）明确资产评估业务基本事项；（2）签订资产评估业务约定书；（3）编制资产评估计划；（4）资产勘查与现场调查；（5）收集资产评估资料；（6）评定估算；（7）编制和提交资产评估报告书；（8）资产评估工作档案归档。狭义的资产评估程序包括：编制资产评估计划；评定估算；编制和提交资产评估报告书。二、资产评估程序的重要性（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证（二）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。（三）恰当执行资产评估程序是资产评估结构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。三、资产评估程序的内容（一）明确资产评估业务基本事项资产评估结构和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基本资料、进行必要初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确一下资产评估业务基本事项：（1）委托方和相关当事方基本情况；（2）资产评估目的；（3）评估对象基本情况；（4）价值类型及定义；（5）资产评估基准日；（6）资产评估限制条件和重要建设；（7）其他需要明确的重要事项。资产评估结构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目：（1）评估项目风险。（2）专业胜任能力。（3）独立性分析。（二）签定资产评估业务约定书是资产评估机构与委托人共同签订的，确认资产评估业务的委托与委托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。（三）编制资产评估计划（四）资产勘查与现场调查（五）收集资产评估资料资产评估机构人员应当对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性。（六）评定估算（七）编制资产评估报告书主要内容包括：委托方和资产评估机构情况，资产评估目的，资产评估结论价值类型，资产评估基准日，评估方法及其说明，资产评估假设和限制条件等内容。（八）资产评估工作档案归档四、履行资产评估程序的基本要求资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。第二章资产评估的基本方法第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法含义市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。最简单最有效（二）市场法应用的前提条件：（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场；（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。二、运用市场法进行资产评估的方式一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。采用市场法时：一方面是选择确定参照物价格，选择的参照物应具有相关性和代表性，而且足够多。另一方面是分析确定参照物的差异调整因素。参照物差异调整因素主要包括三方面：（1）时间因素；（2）地域因素；（对房地产价格影响最突出）（3）功能因素。（资产本身具有的功能与购买者的功能需求）三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点运用市场法评估资产时的程序：（1）明确评估对象；（2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；（4）把被评估资产与参照物比较；（5）分析调整差异，得出结论。优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：（1）需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用。（2））不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件成本法：是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。理论依据：1、资产价值取决于资产的成本。2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。除了市场价值以外，还有（1）实体性贬值：（2）功能性贬值：（3）经济性贬值：3、由于资产以外的外部环境因素（政治因素或宏观政策因素）等变化引致资产价值降低。二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产价值＝重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值（一）重置成本及其估算重置成本：是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出复原重置成本：原来的材料原来的工艺原来的功能更新重置成本：是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。同时获得更新重置成本与复原重置成本时，选择更新重置成本。更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异。对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。重置成本的估算一般可以采用下列方法：（1）重置核算