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正(副)本“浦江坤庭（125-3）”住宅小区物业服务投标文件（技术标书）标书编号（注:本编号由监标人填写）1目录第一章物业服务费用的收支预案...............................................2第二章开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向............................17第三章项目管理服务理念和目标..............................................19第四章物业服务分项指标目标与承诺..........................................22第五章物业服务早期介入方案（物业服务交接方案）............................23第六章项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法....................26第七章物业的综合服务、维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案..41第八章物业维修和管理的应急措施............................................56第九章物业服务用房及相应管理设施的配置方案，物业服务用房的使用计划........63第十章加强业主相互沟通的具体措施..........................................64第十一章物业服务特约经营服务方案...........................................65第十二章为提高物业服务品质，需要招标方配合的要求和建议.....................662第一章物业服务费用的收支预案一、投标报价单物业服务收费方式：包干制投标日期：2015年10月23日投标人编号：（本项编号由监标机构随机编号）投标商务报价单项目报价单位高层（二层以上）住宅物业服务费报价3.73（元/M2·月）高层（底层）住宅物业服务费报价3.40（元/M2·月）商业物业服务费报价3.73（元/M2·月）提取的停车管理费成本比例25.00%分综合管理服务费29013.33（元/月）项公共区域清洁卫生服务费37714.66（元/月）费公共区域秩序维护服务费209538.67（元/月）公共区域绿化日常养护服务费8559.27（元/月）用公用设备设施日常运行、保养、维修服务费93960.13（元/月）利润1041.36（元/月）税金18048.29（元/月）项目服务人员配置总数86（名）备注：3二、物业服务费收支结余预算汇总总物业服务费收支/结余总额（元）月度物业服务费收入407802.02年度物业服务费收入4893624.24月度物业服务费支出456360.66年度物业服务费支出5476327.93月度停车管理收入49600.00年度停车管理收入595200.00月度物业服务费结余1041.36年度物业服务费结余12496.314三、住宅预算表1、住宅管理处财务收支预算汇总表（单位:元）项目月预算额（元）年预算额（元）备注单价1、管理处费用支出14279.56171354.67（详见表一）0.282、秩序维护服务支出91076.891092922.65（详见表二）1.803、环境保洁服务支出17307.57207690.83（详见表三）0.344、绿化养护服务7250.9387011.20（详见表四）0.145、工程维修养护服务费用9926.67119120.00（详见表五）0.206、给排水系统4300.0051600.00（详见表六）0.087、消防系统保养3500.0042000.00（详见表六）0.078、技防监控系统4000.0048000.00（详见表六）0.089、电梯能耗及保养16578.95198947.40（详见表六）0.3310、公共照明10093.51121122.15（详见表六）0.2011、管理成本2796.8333561.99管理成本按2%计算0.0612、税金8059.0796708.87税金按5.65%计算0.16合计189169.982270039.743.7352、住宅管理处费用支出明细表1项目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备注小区经理（1人）4032.004032.0048384.00包含误餐费、加班费福利等经理助理（1人）3456.003456.0041472.00客服接待（2人）3168.006336.0076032.00办公室水电费200.002400.00服装费88.891066.67800元四季分三年分摊管理软件166.672000.0010000元按5年分摊小计14279.56171354.6763、住宅秩序维护服务支出明细表2项目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备注秩序维护主管（1人）3456.003456.0041472.00共计25人，包含误餐费门岗（12人）3024.0036288.00435456.00巡逻（4人）3024.0012096.00145152.00监控室人员(8人)3024.0024192.00290304.00国定假日加班费秩序维护员132.763982.7647793.1011天×24小时/天×3倍×5×（2100元/月÷174小时/月）÷12月超时加班费秩序维护员293.008789.91105478.88（365天÷2÷12个月×12小时-167小时）×（2100元÷20.83÷8）×1.5物料费用50.00600.00警示牌，路障，指挥棒等服装费用22.22555.566666.67每人800，按三年分摊高温费66.671666.6720000.00按每人800元一年分摊小计91076.891092922.6573、住宅环境保洁服务支出明细表3项目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备注保洁领班（1人）3312.003312.0039744.00共计5人楼内保洁员（2人）3024.006048.0072576.00楼外保洁员（2）3024.006048.0072576.00国定假日加班费保洁员265.521062.0712744.832100元÷174小时/月×11天×8小时/天×3倍÷12月物料费用400.004800.00清洁剂40，消毒剂30，大理石面剂80，不锈钢光亮剂50，水电费100，常规物料100；保洁服装费用20.83104.171250.00每人500元，2年分摊高温费66.67333.334000.00按每人800元一年分摊小计17307.57207690.834、住宅绿化养护服务明细表4项目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备注绿化维护人员（2人）2908.805817.6069811.20绿化工具50.00600.00打草机等工具配件每年600元绿化材料1000.0012000.00化肥，农药，汽油，垃圾清运等每月费用等1000绿化水费250.003000.00估每月水费250元高温费66.67133.331600.00按每人800，一年分摊小计7250.9387011.2085、住宅工程维修养护服务费用明细表6项目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备注维修主管（1人）3312.003312.0039744.00共3人，包含误餐费维修工（2人）3024.006048.0072576.00基本工具66.67800.00按三年分摊，共3套工具损耗材料200.002400.00估每月200元服装费33.33100.001200.00按两年分摊，每人800标准高温费66.67200.002400.00按每人800，一年分摊小计9926.67119120.006、住宅工程设施设备能耗及保养费用明细表5项目月预算额（元）年预算额（元）备注给排水系统水箱清洗283.333400.00100元/4.5吨*17只*2次/年水池清洗66.67800.00400元/只*1只*2次/年水箱水质检测250.003000.00150元/只*5只*4次/年水泵维保(清包)800.009600.00200元/季度*12台*4水泵维保(材料费)2000.0024000.00100元/台/月*20台*12月9供水泵能耗900.0010800.00150元/月*6台*12月小计4300.0051600.00`消防系统消防系统维保3000.0036000.00消防系统维保(材料)500.006000.00小计3500.0042000.00技防系统技防系统维保3500.0042000.00技防系统维保(材料)500.006000.00小计4000.0048000.00电梯系统电梯维保(清包)7200.0086400.00300元/台/月*24台电梯维保(材料)1200.0014400.0050元/台/月*24台电梯年检860.0010320.00[350+(14-10)*20元]*24台电梯限速器检测300.003600.00300元/2年*24台电梯能耗7018.9584227.4015KW*1.0H/天*365天*0.641元/度*24台小计16578.95198947.40公共照明系统公灯能耗(室内)6823.9881887.7535W*10H/天*365天*0.641元/度公灯能耗(小区公共)3119.5337434.4016KW*10H/天*365天*0.641元/度公灯耗材150.001800.00小计10093.51121122.15设施设备运行养护费合计38472.46461669.5510三、商业预算表1、商业管理处财务收支预算汇总表项目月预算额（元）年预算额（元）备注单价1、管理处费用支出14733.78176805.33（详见表一）0.252、秩序维护服务支出118461.781421541.38（详见表二）2.013、环境保洁服务支出20407.09244885.03（详见表三）0.354、绿化养护服务4457.3353488.00（详见表四）0.085、工程维修养护服务费用11940.33143284.00（详见表五）0.206、给排水系统1373.3316480.00（详见表六）0.027、消防系统保养4500.0054000.00（详见表六）0.088、技防监控系统5000.0060000.00（详见表六）0.089、电梯能耗及保养7133.3385600.00（详见表六）0.1210、公共照明15564.00186768.00（详见表六）0.2611、管理成本6800.0181600.15管理成本按4%计算0.1212、税金9989.22119870.62税金按5.65%计算0.17合计220360.212644322.523.73112、商业管理处费用支出明细表1项目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备注小区经理（1人）5472.005472.0065664.00包含误餐费、加班费福利等经理助理（1人）4752.004752.0057024.00客服接待（1人）4032.004032.0048384.00办公室水电费200.002400.00服装费111.111333.331000元四季分三年分摊管理软件166.672000.0010000元按5年分摊小计14733.78176805.33123、商业秩序维护服务支出明细表2项目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备注秩序维护主管（1人）4032.004032.0048384.00共计31人，包含误餐费门岗（16人）3312.0052992.00635904.00巡逻（8人）3312.0026496.00317952.00监控室人员(6人)3312.0013248.00158976.00国定假日加班费秩序维护员124.633489.6641875.8611天×24小时/天×3倍×4人×（2300元/月÷174小时/月）÷12月超时加班费秩序维护员320.908985.24107822.