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伟业香堤湾10月月报1政策资讯2土地分析3区域竞争分析4报广活动分析5竞争个案分析1政策资讯2土地分析3区域竞争分析4报广活动分析5竞争个案分析宽融资严用地房地产调控长效机制初露端倪由于多地房价近期快速上涨，在十八届三中全会后房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面,房地产调控长效机制正在加快建立。另据了解，正在酝酿的房地产调控长效机制中，有关房地产企业直接融资的政策可能会得到明确，房地产企业融资将进一步市场化、多元化。其中，备受市场关注的房地产投资信托基金(REITs)政策方案，已被相关机构提交至决策部门。在房产税、个人住房信息系统建设和供地政策等方面，有可能在短期内取得一定突破，在房地产调控长效机制中被明确。其中，供地政策可能将要求各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。以限购为主的行政手段恐仍将在一定时期内存在。多项长期措施有望推出对于房地产调控长效机制，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一曾表示，更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，同时，在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。此外，土地供应政策也有可能被纳入房地产调控长效机制中，其原则与国土部现有要求大体类似，即各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。其中，热点城市应高于上述标准。业内人士认为，与融资层面的松动不同，未来的土地供应政策仍将趋紧。其中，推进城镇化将可能带来大量房地产用地需求，但为防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加严格。直接融资政策或逐步放宽中国证券报记者近日从权威人士处获悉，有关机构已将REITs相关政策方案提交至主管部门，该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。作为房地产融资证券化的重要手段，REITs在国外已较为成熟，被不少业内人士看好。多数业内人士认为，若未来房地产融资政策有所放开，REITs就极有可能随之开闸。多数业内人士认为，从当前房地产再融资政策的变化不难看出，促进房地产业融资市场化、多元化和规范化，将是政策方向。因此，未来的房地产直接融资政策将可能倾向于逐步放松行政管制和限制。行政手段短期难退房地产调控长效机制的确立，是否意味着以限购、限价为代表的短期行政手段迅速退出市场？多数分析人士认为，当前行政手段不具备大规模退出房地产调控领域的条件。据中国指数研究院统计，9月，全国百城新建住宅平均价格为10554元/平方米，涨幅比8月明显扩大，且自2012年6月以来已连续16个月环比上涨。当前，房价仍处于上涨通道中，业界普遍认为此时不宜对政策进行松绑。业内人士表示，在国庆长假前后的这波楼市上涨热潮中，除改善型需求释放的影响外，因地价上涨和政策松动传闻而引发的房价上涨预期，也成为重要推动因素。因此，从预期管理的角度，相关政策不会在短期内有大的调整。上述专家表示，由于涉及多方利益，房地产调控长效机制建立是渐进的过程。相应的，以“限购令”为代表的行政手段退出，也应是渐进的过程。否则，在缺乏有效替代政策的情况下，大规模放开限购，意味着楼市调控松绑，对市场稳定有害无益。曾有专家认为，房地产调控长效机制建立需5年时间。业内人士认为，在短时间内，楼市调控政策总基调不会发生大的变化。虽不排除个别城市再度尝试松绑政策，但对热点城市来说，行政手段甚至有加码的可能，如“限价令”、“限房价竞地价”等手段范围可能扩大。十八届三中全会后房地产调控升级预期将趋浓一是加强限购政策社会监督，组建限购监督委员会，严厉打击骗购行为。限购监督委员会邀请人大代表、政协委员、业内专家和购房代表等参加，抽查限购资格审核情况。对弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单，5年内不准在京买房，对企业协助造假的，冻结全部在京项目的手续办理，涉嫌犯罪的，移送公安机关查处。二是严格资金监管，加强审查和税收稽查。进一步强化预售资金监管，对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管，重点审查地价款来源和开发成本，并加强税收征管和稽查。三是强化价格引导，严查变相涨价项目。参照前期和周边项目价格，引导开发商合理定价，对定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市。四是进一步严格差别化住房信贷政策的执行。进一步强化购房人贷款资格审核，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。相关部门将联合开展执法检查。五是切实增加供应，有效满足居民刚性自住需求。通过“限房价、竞地价”方式，加大自住型商品住房供应力度，满足中端需求和夹心层家庭需求。今后年度这类住房用地在土地供应计划中单列。六是加强市场监管，部门联动，严厉打击各种违法违规行为。对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等违法违规行为的房地产开发企业，采取禁止其参加土地竞买、不对其发放新开发项目贷款、强化土地增值税征收管理等措施。七是加强市场信息公开，提高市场信息透明度，防止误导误读。加强房地产市场信息公开，防止不当言论和错误数据信息误导市场预期，对恶意制造和散播谣言、严重扰乱市场秩序的，严肃查处。京七条内容10月23日出台小结北京本次房价干预措施一方面稳定了购房者预期，另外一方面，则对开发商直接施加压力，从房企的土地购置，融资，税务，以及销售资金等各个关键环节加强管控，迫使房企降低定价和利润水平，对房企的经营能力影响较大。房企的定价权有所减弱，提价能力也有所降低，预计将会有更多的房企被迫快速周转，平价出货。1政策资讯2土地分析3区域竞争分析4报广活动分析5竞争个案分析块编号地块位置土地用途土地面积(公顷)出让年限成交价(万元)受让单位2013-42号六大街东侧、安康路南侧7#、10#商务金融用地2.0420540年5054.0738开封联谊置业有限公司2013-41号六大街东侧、安康路南侧6#、9#商务金融用地2.0484940年4947.1034开封大庆置业有限公司2013-40号新区中心商务区B区4#商务金融用地1.06967740年2599.3151开封市三毛容诚置业有限公司2013-39号新区商务区B区2#商务金融用地0.91576540年2225.309河南新龙置业有限公司2013-38号新区商务区B区1#商务金融用地0.8637540年2098.9125开封国安置业有限公司2013-37号新区商务区A区15#商务金融用地0.74563240年1811.8858开封大观置业有限公司2013-36号新区商务区A区14#商务金融用地0.8883140年2131.944开封万宝置业有限公司2013-35号新区商务区A区13#商务金融用地1.0448540年2507.64河南马中置业有限公司2013-34号新区商务区A区12#商务金融用地1.0431340年2440.9242开封苏商置业有限公司2013-33号新区商务区A区11#商务金融用地0.7510240年1802.448开封永泰置业有限公司2013-32号新区商务区A区10#商务金融用地0.9771340年2183.8856河南大鹰房地产开发有限公司2013-31号新区商务区A区9#商务金融用地0.7965940年1911.816开封中州置业有限公司2013-30号新区商务区A区8#商务金融用地1.2044740年2691.9905开封市银座置业有限公司2013-29号新区商务区A区7#商务金融用地1.891840年4455.189开封市千鸿置业有限公司2013-28号新区商务区A区6#商务金融用地0.8153640年1907.9424开封侨兴置业有限公司2013-27号新区商务区A区5#商务金融用地0.8570740年1915.5515开封市润通置业有限公司2013-26号新区商务区A区3#商务金融用地0.7518840年1770.6774开封天月星成实业有限公司2013-25号新区商务区A区2#地商务金融用地0.823240年1901.592开封市多元交通发展有限公司2013-24号新区商务区A区1#、4#商务金融用地1.5605140年3768.6317开封海马商务会馆有限公司上周成交土地19幅，共计约316.35亩（210906.84㎡），成交均价约158.454万元/亩（2376.73元/㎡），全部是商务金融用地，新区商务区17幅，六大街东侧、安康路南侧2幅。来源：=262&ComName=default本月成交土地信息1政策资讯2土地分析3区域竞争分析4报广活动分析5竞争个案分析项目名称优惠开元上城无优惠蓝湾国际一次性3按揭1,特惠房一口价4个点全免配套费（天然气初装费、暖气初装费）120㎡以上房源额外优惠1万，其他房源额外优惠1个点特惠房（一口价总房款优惠4个点，均价5250元/㎡）未来湖滨花园一次性3个点，按揭一个点；二期老带新两房老客户1000购物卡、三房1500购物卡，新客户两房减1000元房款，三房减1500房款9月7日3#4#11#开盘，按揭减2%、一次性减5%21#认筹，交1万额外优惠一个点碧水蓝城每平米减260元/㎡，免配套费（天然气、暖气、地热水、水、电表、有线电视）；一次性3个点，按揭1个点；老带新老客户2000块钱，新客户1个点顶层特惠再减5%郑开橄榄城老带新新老客户减免物业费，高层1500，洋房3000，别墅10000一期一次性2个点，按揭1个；二期煕岸一次性4个点，按揭2个点；别墅优惠2000元/㎡，送配套费；找关系还可额外优惠1个点帝湖世家认购（交10万签署一份内部认购申请书，价洋房均价7000元/㎡（一层11000元/㎡），高层4500-4800元/㎡）鼎立国际城A区成交均价4650元/㎡，最高4700-4800元/㎡，层差20-30元/㎡，C区均价5000元/㎡；一次性优惠3个点，按揭1个点；老带新活动（给老客户1000元购物卡，新客户优惠1000元房款）；森林半岛正常优惠一次性3个点，按揭1个点；送双气、双水、有线电视、分流表等配套设施；老带新送老客户物业费（案场把握，总物业费价格相当于总房价的1个点左右）。楼盘名称本月来访（组）本月来电（通）成交单价(元/㎡)本月成交（套数）本月主要推广渠道本月开盘开元上城5292361#2#5600-5700元/㎡0户外、网络、短信、报纸——蓝湾国际871905300-540031网络、户外、短信、报纸、单页、车体——未来湖滨花园246------高层4800；洋房570013户外、网络、短信——碧水蓝城200160小高层5700-5800；高层5100-520030户外、派单、短信、报广、网络、现场活动——郑开橄榄城300220高层5300-5800；洋房7500-780040网络、户外、电视、短信10月19日19#开盘帝湖世家12020高层4500-4800；洋房6600-7000，一层11000；15网络、短信、户外——鼎立国际城1132304500-470032户外、网络、报广——森林半岛117125高层5200-5800，均价5532，洋房7200-7900，别墅150009围墙、短信、户外、网络----------从市场推售来看：本月是银十旺季，各竞品楼盘来访来电跟上个月比变化不大，但成交量有所下滑，主要原因是本月只有橄榄城加推了新房源，而且推出体量较少，仅20余套；其他楼盘基本都是前期剩余房源在售，楼层偏高，户型偏大，客户心里有一定的抗性从各项目营销活动来看：本月竞品项目在十一黄金周期间，大都抓住机遇，根据项目的具体情况，举行了各式各样的营销活动或者推出相应的优惠政策，吸引了客户的关注，提高了项目的知名度，提高了客户来访量认筹成交量；从成交价格来讲：本月各个竞品楼盘成交价格相对上月来说比较稳定，没有明显的涨幅；从推广角度来看：本月各项目的广告诉求以基本上以优惠为主；从推广途径来看：本月网络、短信、围墙广告、派单、户外、朋介（老带新）等成为各项目主要推广途径。户外、围墙广告、短信、网络、朋介为各个项目