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前期介入培训万科物业关键业务流程标准化系列课程目标通过前期介入课程讲解，使学员：了解并掌握前期介入关注的要点和难点，为公司创造更优质的项目提供专业支持。万科物业关键业务流程标准化系列目录ACBDE了解项目整体规划项目图纸审核关注要点各业务模块介入要点智能化系统关注要点现场施工工程关注要点F精装修工程介入要点万科物业关键业务流程标准化系列项目总体规划一、获取地产土地开发信息，确定各项目物业前期介入人员，并申请将邮箱加入地产各新项目工作群组，以便随时掌握项目最新开发信息。二、获取地产公司各新项目开发计划相关资料，制定相应的物业前期介入工作计划。项目开发计划表A万科物业关键业务流程标准化系列三、了解地产对项目的定位、设计风格、客户目标人群等。四、定期参加项目规划方案会议，收集小区整体规划指标（用地面积、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、住宅面积、商业面积、会所面积、规划户数、产品类型与面积、容积率、绿化率等），了解产品类型、设施设备配套（供电形式、消防系统供给形式、排水系统、给水系统、燃气系统）等信息。五、收集园区规划总平图、设计说明与区位分析、项目运营信息简表、项目运营计划表等资料。项目总体规划A万科物业关键业务流程标准化系列六、根据收集的信息与资料，从便利客户、便利服务、提升客户居住感受角度，提交物业服务建议书。七、需重点关注以下内容：1、项目整体的围合管理2、道路交通布局3、出入口设置4、配套用房（另需关注新业务配套用房的争取，如幸福驿站、第五食堂等）项目总体规划A万科物业关键业务流程标准化系列1、项目整体的围合管理根据已掌握的信息，与地产设计沟通物业公司针对该项目的管理模式。明确出入口数量、位置、形式，以及小区的内外组团方案、形式。沟通结果需双方当事人签字确认。（沟通完成后，仍需与地产相关人员保持密切沟通，物业管理方案需根据地产最新的设计方案做出相应的调整）。项目总体规划A万科物业关键业务流程标准化系列2、道路交通布局住宅与公建配套用房（如幼儿园、小学）的出入口应分开布置。小区优先考虑人车分流形式，道路布局合理，形成网状、环状布局，主干道能满足消防、救护车辆的使用;消防通道高度、宽度能满足消防通道进出要求，消防通道宽度不小于4M。项目总体规划A万科物业关键业务流程标准化系列3、出入口设置住宅小区出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），住宅区域宜实行全封闭式管理。车辆出入口设置双行车道（固定卡、临时卡分离)。小区主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离（满足条件的不小于10米），市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。项目总体规划A万科物业关键业务流程标准化系列4、配套用房物业用房①面积：依照地方法规及集团标准，审核方案，面积是否足够。②位置与环境：办公和住宿不应设在地下室，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准；物业服务中心应设置在住户方便到达的位置。水电、计量要求：具备水、电、供热、通讯等条件，且能够单独计量。项目总体规划A万科物业关键业务流程标准化系列垃圾收集站在项目首期工程就要考虑建造垃圾收集站，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设施，满足首期业主入住使用需要。垃圾收集站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置。项目总体规划尽量推动地产或政府在小区建设垃圾中转站A万科物业关键业务流程标准化系列目录ACBDE了解项目整体规划项目图纸审核关注要点各业务模块介入要点智能化系统关注要点现场施工工程关注要点F精装修工程介入要点万科物业关键业务流程标准化系列B万科物业关键业务流程标准化系列图纸审核依据国家法律法规建筑行业规范集团发文及相关标准公司发文及相关标准公司管理经验或案例B万科物业关键业务流程标准化系列认识图纸专业内容B1万科物业关键业务流程标准化系列总平面图审图要点总平面图审核要点总体经济指标（总占地、总建面、容积率、各物业类型面积、总户数、总车位等）项目功能结构（商业、公寓、办公楼、会所、学校、别墅等物业类型及分布）围合方式及出入口设置（开放式、封闭式？围墙范围、出入口数量）小区人、车行交通流线管理用房（位置、面积、标高）设备房（位置、面积、标高）垃圾房（位置、面积、标高、水电）项目红线范围（了解周边状况），是否被市政设施分隔？B2万科物业关键业务流程标准化系列建筑施工图审图要点建筑施工图审核要点---地上部分公共通道：关注有无无障碍通道；商铺：具备餐饮条件的商铺有无隔油池、排烟、给排水设施；电力（照明）负荷是否能满足须求，消防设施配置，空调位：空间可否容纳空调主机，有无排水设施，有无专用空调插座；中央空调的供冷方式，冷凝水的排放。空调冷水及冷却水系统均设有水处理装置电梯位：不应紧邻卧室布置。当受条件限制，电梯不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声、减震的构造措施。后期增加的无障碍通道B4万科物业关键业务流程标准化系列水电管井：不宜设置在住户家中；管井的空间是否能满足操作及维修，井内标高是否合理。外墙：顶层住户露台有无防雨飘板；关注外墙结构（玻璃幕墙、磁砖、涂料等）楼栋出入口防坠落：位于阳台、外廊及开敞楼梯平台下部的公共出入口，应采取防止物体坠落伤人的安全措施。天台：电梯机房门口有无防雨飘板，有无设计楼梯机房空间可否容纳人员操作；天台有无消防补水水池；有无防雷接地设施，女儿墙和护栏，下水口，排气口，排风口等。建筑施工图审图要点天台电梯机房有楼梯，门口上方有防雨飘板空调位无法容纳空调B4万科物业关键业务流程标准化系列建筑施工图审图要点下列设施不应设置在住宅套内，应设置在共用空间内：1.公共功能的管道，包括给水总立管、消防立管、雨水立管、采暖（空调）供回水总立管和配电和弱电干线（管）等，设置在开敞式阳台的雨水立管除外；2.公共的管道阀门、电气设备和用于总体调节和检修的部件，户内排水立管检修口除外；3.采暖管沟和电缆沟的检查孔。B4万科物业关键业务流程标准化系列1.楼梯间、电梯厅等共用部分的外窗，如果窗外没有阳台或平台，且窗台距楼面、地面的净高小于0.90m时，应设防护设施。2.公共出入口台阶高度超过0.70m并侧面临空时，应设防护设施，防护设施净高不应低于1.05m。建筑施工图审图要点窗台和护栏阶梯护栏窗户护栏B4万科物业关键业务流程标准化系列地下室部分排水沟：有导水沟、集中排水；电梯井：有集水井，集水井位置不能设置在车道和人行道上，后期配备排水设备；设备房：位置避免在水景、泳池、排水管密集地的下方；设备房的位置要考虑设备的运行对住户和商业影响，关注发电机房排烟设施，水泵房标高、有无维修空间、有无排水设施设备，配电房不应与水泵房相连通、房间内严禁有水管通过，消防设施的配置；建筑施工图审图要点电梯井底的集水井和排水泵B4万科物业关键业务流程标准化系列停车场：净高不小于2.2米；出入口设置排水沟集水井：位置、深度，是否与车位冲突？不占用公共走道,电梯集水井不能与其他集水井排水沟相连，有多部电梯可多部电梯底部相连在接集水井。建筑施工图审图要点集水井与车位冲突井盖选用复合材料，便于开启B4万科物业关键业务流程标准化系列电气部分施工图审核要点小区供电方式，发电机的功率，双电源的供电设备和回路情况，物业的设计负荷总量及供电负荷的分配情况，供电线路是否起过长度范围。商住分开设计、分开控制、分开计量、办公、商业、地下室照明和配套设施按建筑分隔计量;对建筑物的景观灯光、路灯草地灯、地下车场照明是否采用智能控制，满足不同时间、不同照明的需求；商业用电：商业用电总容量是否充足，有冗余；商业大容量变压器可否分隔为多个小容量变压器或增配一台小容量变压器专供交付初期使用；电气施工图审图要点公共用电单独计量B5万科物业关键业务流程标准化系列变压器的问题商业大容量变压器分隔为多个小容量变压器；商业变压器设置冗余容量，以备后期使用；公共变压器与住宅变压器连接混合使用，免基本电费；变压器高温报警，信号连接至监控中心；变压器降噪。注意点：电气施工图审图要点B5万科物业关键业务流程标准化系列给排水施工图审核要点商住给水分开设计、分开控制、分开计量；物业的供水方式、供水分区，生活用水量的标准及分配，水箱空积，雨污分流；公共用水分开控制、计量;室外园林绿化用水、楼层清洁用水、地下车库清洁用水单独计量;设备房：每台水泵均设置控制阀，不可只按区设置总阀；每个分区应安装泄压阀；发电机房内应设置给水点和排水明沟；用水压力：市政压力是否充足？住宅和商业纳入变频加压供水（入户管的供水压力不应大于0.35MPa）。给排水施工图审图要点B6万科物业关键业务流程标准化系列坑、沟、井、池1.检查井不宜设置在主出入口；化粪池尽量远离人群集散地；地下室集水坑位置不占用公共通道；2.生活水箱的分隔利用（防止水箱清洗时停水）；3.楼层清洁用水（高层楼宇每隔数层设置清洁取水点、排水槽）；4.排水立管：不应设置在卧室内，且不宜设置在靠近与卧室相邻的内墙；当必须靠近与卧室相邻的内墙时，应采用低噪声管材。5.厨房和卫生间的排水立管应分别设置。排水管道不得穿越卧室；6.无存水弯的卫生器具和无水封的地漏与生活排水管道连接时，在排水口以下应设存水弯；存水弯和有水封地漏的水封高度不应小于50mm。给排水施工图审图要点井盖常常出现在道路上B6万科物业关键业务流程标准化系列改造前：雨水管、污水管混流地产改造后的雨水管道常造成管道堵塞，返水到住户家中。改造后：雨污分流给排水施工图审图要点B6万科物业关键业务流程标准化系列车库地面出入口设置挡水坎、导水槽车库出入口排水问题•车库地面出入口设置挡水坎、导水槽；•车库地下进出口处设置导水槽、集水井。给排水施工图审图要点B6万科物业关键业务流程标准化系列水泵吸水管未安装分阀，维修水泵时，总需关闭总阀给排水施工图审图要点B6万科物业关键业务流程标准化系列暖通施工图审核要点设备房优先考虑自然通风，配置机械补风、排烟设施；风机房位置、空间；有无室外吊装风机（后期用软质材料包边，规避隐患）；地面或天台风机需设置弹簧减震器；排烟风机电源复查是否设置双电源系统；中央空调系统（冷却塔减震、降噪）；地下室优先考虑自然通风条件，配置送风系统；住宅集中采暖的设计，应进行每一个房间的热负荷计算；无外窗的暗卫生间，应设置防止回流的机械通风设施或预留机械通风设置条件。暖通施工图审图要点B7万科物业关键业务流程标准化系列电梯机房的通风，降温措施暖通施工图审图要点B7万科物业关键业务流程标准化系列风机口未安装防护栏中央空调冷却塔位置、包装、减震降噪冷却塔对住户的噪音控制在45分贝以下暖通施工图审图要点B7万科物业关键业务流程标准化系列消防施工图审图要点消防施工图审核要点消防供水方式（分区供水、自下而上、自上而下等）配电控制须有独立分隔的配电间;消防水泵的选型（关注扬程电机功率是否充足等？）;消防水箱位置、大小；消防中心与监控中心设置在一起，消防报警信号连接至中心；喷淋系统（每个区设置试水装置，商铺区域试水装置应在公共区域）；有无消防稳压系统；消火栓（室外消火栓连成环状）；消防设备用电要求双电源供电。室外设置水泵接合器与地下室的消火栓环网相连。B8万科物业关键业务流程标准化系列消室外消火栓系统：室外采用低压制消防给水系统式消火栓取水，加压后对建筑物进行室外消防。满足室外消防给水的要求，消防、生活合用管网，成环状布置。室内消火栓竖向为分区地下消防水泵房消火栓泵加压供水地下室卷帘门高度应在地下车库限高以上消防施工图审图要点地下卷帘门高度——容易被忽略的“伤痛”B8万科物业关键业务流程标准化系列景观施工图审核要点小区围合方式（围墙形式、高度、材质、安全巡逻道等）；岗亭设置（主要出入口可否设置一体化雨棚）；泳池形状、面积、水深、配套、照明（尽量避免使用水池灯，如有必须使用安全电压照明，洗手间、更衣室、浸脚池、强制喷淋等配置齐全，泳池可围合，满足封闭