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金辉枫尚及金辉悦府营销策略报告思源经纪合肥公司2013.06在房地产领域，我们一直在帮助客户成功致金辉集团安徽房地产有限公司：感谢金辉集团安徽房地产有限公司给予思源集团合肥公司关于金辉枫尚&金辉悦府项目营销顾问提报及合作的机会。我司成立专业的服务团队，结合思源集团强大的房地产信息资源整合能力和专业优势，为贵公司的营销顾问业务需求提供精准、详实的市场分析及专业策略意见。本次报告共分为七个章节（第1-5章节是金辉枫尚营销策略报告、第6章节是金辉悦府营销策略报告、第7章节是思源优势），以风水学中峦头派的寻龙、点穴作为引词，串联各个章节。风水：风无常形，水无常势；气，乘风则散，界水则止，聚之使不散，行之使有止，地产营销亦是如此！思源集团合肥公司策划顾问部2013-05-2801觅龙—目标理解觅龙：知其始，才能觅其果，一切策略皆有此发。目标理解目标体系双项目VI设计、提升调性销售提速提高来访2014年中清盘重塑形象实现溢价2014年底清盘金辉枫尚金辉悦府通过上述项目的形象提升、销售提速，实现利润最大化，最终提升金辉品牌价值和影响力基于上述思考，本次提报在市场与客户的分析中寻找项目各自目标的解决方法，最终实现项目与品牌的共赢！思源认为：以品牌形象的树立和价值的解析统领项目的发展，同时项目的成功热销又为品牌注入新的价值和内涵；目标理解金辉枫尚营销策略报告02察砂—市场分析察砂：知各山峰之势，才知环境之所然，知彼联己，亦能明方向。Part2:市场分析区域认知住宅市场分析竞品分析小结目录项目所在区域处于城市向东发展主轴上，属于城市重点发展区域，发展潜力较大“一核一圈五轴”发展格局，瑶海区处于未来向东的发展主轴上；合肥拟整合省级新站开发区、瑶海工业园区及肥东和长丰两县部分地区，申报为国家级开发区，必将提升整个东部和瑶海区的工业水平和发展能级。瑶海区老城区区区域认知十二五期间瑶海区将依托旧城改造打造大东门高档商务区；以现代物流为引领建设中国合肥（国际）农产品物流园区；强化特色打造城区中部的综合特色街区；同时提升龙岗商贸商居区和专业市场。2012年全年全区实现地区生产总值329亿元，增长15%；城镇居民可支配收入24448元，农民人均纯收入10923元，分别增长17%和16%。目前常住人口约93万，未来区域将集聚更多产业人口、进城人口和教育人口。十二五期间瑶海区服务产业群集、经济发展势头强劲高档商务区文化创意产业街区区域认知龙岗板块东七板块东大街板块：城市中心，以旧城改造为主，已接近饱和，后续存量少，公共交通发达，商业配套成熟，38中学区。东七板块：中心城区的边缘地带，城市副中心、上一代商贸居住区，土地储备较多，未来供应主力板块，区域目前多为品牌开发商开发，配套设施欠缺。龙岗板块：起步较晚，形象差，目前城市感欠缺但集中开发竞争格局现已形成，承担城郊居民居住品质升级，目前公共交通较差，配套不完善，将来地铁二号线规划利好。裕溪路板块：区域主要以专业市场为主，居住和商业氛围差；合裕路高架修通提升区域交通能级。目前只有少量楼盘分布，尚未形成集中开发规模，认知度较低。随着区域中心不断的东移，东七板块可能是兑现政府规划速度最快的板块，成为未来房地产开发的热点板块区域认知区域配套设施比较完善但大多档次偏低，缺乏中高端商业配套商业配套：苏果便利、满天星超市、合肥汽配城、长江批发市场、美容美发用品城、圣大国际商业广场、沃尔玛；教育配套：十二中、三十一中、物流学校、新安路小学、五十五中、裕溪路学校；医疗配套：安化医院、市二院、龙岗医院；金融配套：工行、交行、合肥科技农村商业银行、邮政储蓄银行、农业银行长江东路长江东大街第55中学安化医院市二院新区合肥裕溪路学校合肥常胜小学汽车东站十二中三十一中长江批发市场美容美发用品城金泰汽配城居然之家环宇合肥汽配城马岗实验小学物流学校新安江路小学圣大国际商业广场龙岗医院苏果便利满天星超市沃尔玛区域认知2013年3月30日，合肥市“国五条”细则出台，对于“限购”及“20%个人所得税”等条款并未提及，整体市场相对平稳，但并不排除后续会有新政出台的可能性合肥市国五条细则：1.进一步稳定新建商品住房价格2.加快推进保障性安居工程建设3.增加普通商品住房及用地供应4.加强房地产交易秩序监管5.严格执行商品房价格明码标价规定合肥版新‘国五条’细则对二套房贷首付比例及利率提升、二手房交易20%增值税、单身限购等问题没有涉及，受其影响，楼市价格涨幅有所缩窄，成交量也出现下滑，但整体浮动程度较小。宏观政策市场预测2013年整体市场会稳中有升，但不排除在市场持续回暖和地王频出的情况下，政府可能会加大调控力度，快速出货在2013年仍将是主旋律合肥土地市场1月2月3月4月5月供应面积（亩）666.85302.03750.023356.58678.51成交面积（亩）1437.7367.83704.11000.181948.2成交总金额（亿）48.214.2348.2239.1415.630102030405060050010001500200025003000350040002013年合肥市土地供求分析07年08年09年10年11年12年供应量（亩）6900490665505145485011316成交量（亩）5780279858224599391910559成交总金额（亿）9761167198137266050100150200250300016003200480064008000960011200128002007-2012年土地供求对比2012年合肥土地市场成交量达到5年以来的高峰，2013年土地市场继续集中放量，后续竞争压力大2013年合肥土地市场持续升温，其中4月集中供应3356.6亩，成交1000.2亩，土地出让金39.14亿，成交价格逐渐上升；5月成交面积达到峰值，成交1948.2亩，随着项目的开发入市，后续市场竞争激烈。合肥住宅市场2012年市场继探底之后出现了量价小幅上扬，2013年延续市场走势，供需两旺0100020003000400050006000700002004006008001000120014002008年2009年2010年2011年2012年2008-2012年合肥市商品住宅市场分析供应量成交量成交均价6200630064006500660067006800690070007100720002040608010012014012041205120612071208120912101211121213011302130313042012年4月-2013年4月合肥市商品住宅市场分析供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）受国家调控政策的影响，合肥市住宅市场从2009年开始呈现成交量逐年下降的局面，但价格稳中有升，2012年市场开始回暖，量价齐升；2013年市场呈现“供需两旺”态势，受国家调控政策影响，住宅市场出现小幅波动。17合肥市场成交总价段、面积段集中在首置及以上需求，刚需产品是市场主流，高总价段产品存在一定市场潜力0200040006000800010000120000%5%10%15%20%25%30%2012年5月-2013年5月合肥市住宅市场分面积段成交分析（单位：㎡）销售套数占比成交均价（元/㎡）合肥住宅市场近一年合肥市住宅市场总价段去化速度较快的分别是50-60万、60-70万、40-50万，70-80万的产品需求同样旺盛；从面积段角度分析，去化速度较快的是80-120㎡的产品，其中80-90㎡的刚需产品占据市场主流。0200040006000800010000120000%5%10%15%20%25%2012年5月-2013年5月合肥市住宅市场分总价段成交分析（单位：万元）销售套数占比（%）成交均价（元/㎡）区域住宅市场0100020003000400050006000700080000%5%10%15%20%25%2012年5月-2013年5月瑶海区住宅市场分面积段成交分析（单位：㎡）销售套数占比（%）均价（元/㎡）01000200030004000500060007000800090000%5%10%15%20%25%30%2012年5月-2013年5月瑶海区住宅市场分总价段成交分析（单位：万元）销售套数占比（%）均价瑶海区市场需求以首置为主，80-100㎡的产品是市场主力，总价在40-60万的产品市场接受度高近一年瑶海区市场成交产品以80-120㎡为主，其中80-90㎡的刚需产品占据市场主流，70-80㎡的产品存在一定的市场机会；从总价段角度分析，40-60万的产品市场接受度高，大于80万的产品客户承受能力较差，市场份额较小。区域土地市场2012年至今瑶海区土地成交情况时间出让方式地块编号土地座落土地面积（亩）规划用途容积率成交单价（万元/亩）成交总价（万元）参考总价（万元）受让人2012.9挂牌E1202长江东大街以南、花冲路以西47.81商业办公≤5.0260(不含契税、印花税)12430.612430.6安徽省闽商投资控股集团有限公司现场竞价E1203东一环路以西、临淮路以北20.74居住1.0＜R≤2.2435(不含契税、印花税)9021.96222安徽伟星置业有限公司挂牌E1204龙岗综合经济开发区内明皇路以南、二十埠河以东25.36居住（公租房）1.0＜R≤4.785(不含契税、印花税)2155.62155.6合肥城建投资控股有限公司拍卖E1206襄河路以北、龙岗路以西24.77居住1.0＜R≤2.6406(不含契税、印花税)10056.625944.8安徽兴业房地产开发有限责任公司挂牌E1205龙岗综合经济开发区内26.8居住（公租房）1.0容积率≤3.385(不含契税、印花税)22782278合肥城建投资控股有限公司2012.11挂牌E1207钟油坊路以西，和平路以北293.52（其中B1：137.07亩，B2：151.67亩，A1：4.78亩）B1：商业，批发市场用地比例不小于75%；B2：商住用地，批发市场用地比例不小于45%A1：商业B1≤1.0；B21.0R≤2.0；A1≤0.9185(不含契税、印花税)24949.224949.2合肥周谷堆农产品批发市场股份有限公司2013.1拍卖E1311141组团东部城区长江东路南、燎原路东419.3(居住299.3，商业120商业、居住商业（≤4.5）、居住（≤2.8）商业（240）、居住（340）商业（28800）、居住（101762）商业（7200）、居住（47888）合肥禹洲房地产开发有限公司、厦门和平里酒店有限公司、香港丰洲投资有限公司拍卖E1312141组团东部城区燎原路东、公园路北157.37居住≤2.834554292.729900.3安徽瑞泰置业有限公司2013.3拍卖E1301瑶海区新安江路以南、郎溪路以东178.99商业居住（商业建筑面积比例25%、居住建筑面积比例75%）≤4.0755(不含契税、印花税)135137.5135137.5保利房地产（集团）股份有限公司2012年至今瑶海区土地成交以商住类为主，纯居住用地较少，优质地块高溢价率的局面也逐步形成和平盛世鼎元府邸宝业东城广场柏庄春暖花开文一云河湾京冠万城华府恒大城圣地亚哥龙岗板块东大街板块保利E1301地块区域市场板块扫描目前区域市场与本案有竞争关系的主要集中在东七板块和东大街板块，龙岗板块也存在一定的干扰板块整体均价（元/㎡）东大街板块7800东七板块6700龙岗板块5600龙岗板块：在售项目较多，集中开发的竞争格局已形成，目前是价值洼地；东七板块：主要以旧城改造开发为主，目前多为品牌开发商开发，后续土地储备量较大，是未来供应量集中板块，有一定溢价空间，安徽国际新城（CRD）的规划对板块未来发展利好；东大街板块：地理位置优越，处于主城区核心边缘，后续存量有限，价格最高；21版块名称项目名称建筑面积（万㎡）建筑类别主力面积（㎡）当前均价（元/㎡）首期开盘时间月去化量（万㎡）竞争力东七板块柏庄春