成都房地产市场4月分析报告

成都房地产市场4月分析报告一、近期出台房地产政策分析央行决定4月16日起再次上调存款准备金率紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。国土部拟推出土地调控指标体系长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来”土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。”开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。二、08年成都楼市整体分析1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。★我方观点：房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂的市场环境，是“需要把真正的能力体现出来的时候”。目前这种状况，让开发商感受到比较大的压力，这在过去几年里成都市场是没有遇见过的。但在压力比较多的同时，成都开发商还是积极乐观的，市场总体上还是积极向上的。我方观点，觉得市场还是比较健康的。所谓的这次调控，不仅仅针对房地产，而是为了整个经济更加健康长远的发展。不管是现在GDP增长，还是通货膨胀压力，以及银行信贷，不管从哪方面看房地产业都还是有一个比较大的发展空间。对于08年，面对比较复杂的经济形势和国际形势，房价波动或者变化方向及调控的深度会比较难以去判断和预测。对开发商而言，压力主要在于资金方面，现在资金回笼速度明显放缓。2、在GDP继续高速上涨的经济环境下，如何看待国家的政策面调控？★我方观点：一系列的政策出台，其意在把房地产发展速度控制在一个合理平稳的节奏之下，让趋热的地产投资回归到一下合理的状态中。国家大的调控是从07年开始的，第一个是3月份的两会，第二个是2007年下半年，提出了住房保障，而最大政策影响是08年银行政策，其影响是极其深远的。一系列的政策出台，其意在把房地产发展控制在一个合理平稳的节奏之下，让趋热的地产投资回归到一下合理的状态中。3、成都本地房地产业现状如何？★我方观点：目前成都市场的转变经历了三个阶段：缩量上涨、缩量下跌以及量涨价跌。目前市场在经历一场持久的拉锯战。春交会后市场不会回转，同时房价也不可能回到两三年前。成都房地产市场近期的变化分几个阶段。第一个阶段从去年9月份开始，成交量逐渐下滑，但价格没有下滑；第二个阶段是在万科11月份降价之后开始的，这一阶段是成交量和房价都在下滑，也就是量价齐跌的阶段；第三个阶段，是今年三月份以后，价格继续下滑，但是成交量开始反弹。在这个过程中，我们看到一种现象，即，凡是开发商降了价或者打折比较多的，销售速度明显加快。如三月份蓝光销售楼盘排在前几名，这就说明成都房价是能看得到底的，所以我觉得成都房价下降15%购买者就能接受了。但同时，经过将近半年的等待或者观望，开发商心态都发生了很大变化，因为发现市场回转速度比较慢，或迫于资金的压力，可能在近期开发商还会进一步加大打折力度。从这种情况看，我们预测在08年第三、第四阶段将是先观望后放量的一阶段。但在今年第三季度成都房价还会出现小幅下滑的可能。我们认为，这一次的调控是持久性拉锯战，房价不会在短期内明显反弹，当然也不会大幅度下滑，这个拉锯战有可能持续到10月秋交会后或者明年。4、目前购房者是什么样的心态？★我方观点：目前现象是，市场上持币观望状态比较多。这跟当前房价走势是息息相关的，消费者总觉得还没有到底，还要等。对于开发商而言，却又各不相同：有些开发商去年拿地比较多，要走量，以缓解资金压力，促销不会太大；另外有60%的开发商会有一些促销手段；还有一些开发商根据他自己项目情况，如说去年卖的差不多了的，留下的小部分慢慢卖。从今年的春交会即可看出是降价促销的会，到时都是硝烟弥漫。5、总结预测08年市场走向★我方观点：经济发展的持续向好，市场的刚性需求以及从资金的出路角度看，成都房地产市场也将继续走强。首先看到GDP，虽然说今年调控控制在8%左右，但对房地产行业大家知道8%意味着什么，意味着房地产高速发展，因此我们已有的GDP一定会带动未来的增长。第二就是城市化率，我国的城市化率是42%，我们要走到70%的中等发达国家水平，这段路还很远。所以从这个角度看，我们的需求是有的。第三点我们的资金流动性，第一、外资资金投资成都可享受人民币20%的增长空间，第二点是中国经济持续向好，大有发展前景。同时，现在已经看到有些银行有些松动了，有些银行可以贷第二套了，一旦这一块松了，9月27日（2007）筑起的高门槛要下降，对投资性楼盘价格都会有所影响。再看看从销售一线传回来的资料，看看买房的人是谁，这些人还会推动房市走强。我们中国经济是不断向好的。今年的宏观调控还是为了稳定持续发展，这个是基调，只要市场产品注意差异化，用心做足产品，提升产品品质才是房地产市场持续发展之道。2008年的情况是一个持币观望的状态，08年房地产在宏观调控之下，其实对市场来讲，应该是一个养鱼的过程，所以成都房地产市场不要失去信心。三、5.12汶川特大地震对成都房地产市场影响预测1、川渝地区房地产业短期内受地震影响显著四川汶川地震已造成四川、甘肃、陕西、重庆、云南、山西、贵州、湖北8省市倒塌房屋50余万间。分析人士指出，地震会对“红五月”房地产销售情况带来一定阴影。短期来看，川渝地区的房地产业受此影响尤为显著。四川汶川县5月12日发生8级特大地震。地震波及四川省境内成都、德阳、都江堰等地区。四川、重庆地区属于前期房地产投资的热点地区之一。地震出现之后，由于受到心理层面的影响，短期内对该地区的固定投资有可能受到影响。而从微观方面，由于地震发生属于不可抗逆因素，在自然灾害发生之后当地生产经营活动的积极性和热情将受到影响。在房地产方面最主要的影响可能是由于担心地产余震影响，减小购房热情，从而使成交量有所下降。此外，对于投资型购房者而言，有可能因为该事件而减少购房需求。因此，四川、重庆地区房地产销售有可能在本季度受到影响。来自搜房网的一份数据显示，南京楼市5月12日认购住宅215套、成交282套，实现近500套的日销量。但地震后第二天，南京楼市销量速降，截止5月13日17点50分，该市认购住宅115套、成交187套，总销量302套，跟前一天相比，下降了近200套。另据搜房网一份震后调查显示，85%网友将因地震改变购房计划。由此可见，全国市民已因四川地震而开始重新审视购房计划，购买热情因此受到冲击。根据历史经验，往年第二、三季度房价涨幅较大，成交量放大，但08年面临不确定因素较多。从近期看，自07年第四季度以来，全国各大城市一手住宅市场都出现了浓厚观望气氛，销售面积同比明显萎缩。但08年3月以来市场转暖，一线城市成交量均有回升。特别是进入5月后，以深圳、上海、北京为代表的一线城市成交量再上台阶。原本市场普遍看好全国5-6月房地产市场。但我方认为，此次四川大地震的突发，恐将对“红五月”的销售情况带来阴影，而购房者心理层面上的影响在短期内仍将存在。2、地震灾害对成都楼市较为不利5月11日——5月17日，中西部地区由于受地震影响，楼市成交量下降较大。大地震一夜之间使成都在中国众多大城市中原有的居住价值排名大幅度下降，给成都房地产市场前景蒙上阴影。影响最大的是成都，环比下降61%。长沙、西安、北京、天津、南京、杭州成交量也出现下降。东方证券报告显示，短期来看，地震灾害对成都房地产市场有重大不利影响，对其它城市的房地产市场只不过是短期心理影响。从中期来看，成都房地产市场可能由于地震灾害而激发出新的换房需求，人们可能会更关注居住条件的改善和提高，未来可能面临新的发展机遇。成都：本周（5月11日～5月17日）成交752套，环比上周下降60.98%。本周受四川大地震影响明显，成交量大幅萎缩。（1）、对外地投资者的影响根据成都市房地产管理局统计，目前该市外地购房者已占购房总人数的50%以上，其中20%系在成都工作的外地户口人群，30%为考虑子女教育，或希望退休后享受更好的城市配套，以及一些房地产投资人士。这些外地购房者当中，有来自邻近四川的西藏及青海等西部省区的，也有来自省内甘孜、阿坝、凉山三州的，他们大多数视成都为养老目的地，其刚性需求很大程度上支撑着近几年来成都房价的持续上涨。而来自东部沿海较发达地区甚至境外的购房投资者，更让成都一时成为物业投资的热土和乐园。由于前段时间严厉的调控政策，成都楼市中外来投资者本来就有所减少，现在他们很自然会感觉到生活在一个随时可能发生地震，居住安全得不到保证的城市，会产生心理的恐惧。外来投资者集中的高档住宅市场将首当其冲受到影响，这些人有可能逃离成都。此次大地震中灾情最先为外界高度关注的都江堰及青城山一带，因其风景优美且邻近成都市区，开发了相当多的高档项目，大灾之后，楼市肯定会迅速衰退，其中青城山高档别墅受到的打击将特别大，不仅新项目今后销售受阻，已购买的业主也会考虑尽快脱手。成都房地产界的主流声音普遍悲观，认为房地产市场信心的恢复，可能需要至少几个月至一年的时间，特别是一些品牌知名度不高的开发商，将直接面临产品滞销，资金回笼慢的严重危机。一位外来开发商坦言，他们会降低对成都未来楼市潜力的预期，将减缓一度急速的扩张步伐，或遇到有更好条件的城市可以进入时，撤出成都。整体楼市在短期内呈现一个萧条的状态，市场可能回到两年前。面对如此环境，应调整年度目标，同时要敢于出手，以调价促销等方式来缓解日益严峻的市场压力。当价格下降到一定程度，外地购房者可能会抄底，呈现回流的情况。（2）、“安全”成头号指标更多的担心与建筑质量和城市规划有关。按照国家标准，建筑物设防烈度分成1°~12°，6°以上地区为地震区，成都为7°设防地区(换算成地震强度大概是6级)，建筑物都应进行抗震设计，对于建筑企业的品质要求会很高。而从目前得到的初步信息看，成都有多个新楼盘出现了不同程度的裂缝等，有些业主担心安全不敢回家。这对政府主管部门和相关开发商，无疑会造成很大的压力。但在如此强烈的地震波及下，成都市并没有受到太大的创伤，实际上证明了城市中绝大部分建筑基本是可靠的，或许会给人们带来信心。另一个引起争议的话题是，去年春节后成都市规划局曾提出一个未来的“高密”城市远景：“成都将鼓励城区建筑向两三百米高度发展，原则上不再批7层楼以下的多层建筑。”去年9月20日，香港九龙仓(0004.HK)拍出每亩8800万元天价的市中心红星路步行街“地王”