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扬州新景祥2014年01月04日2014年度营销推广报告Part12014年推售建议Part22014年媒体推广思路目录Part32014年1月推售策略Part.12014年推售建议按楼栋位置优劣排序：12#13#11#9#10#15#14#四期楼栋位置分析•根据各楼栋位置好坏，搭配推售楼栋位置•四期主力面积集中在140m2、100m2、180m2，为锁定有效客户，减少客户分流，搭配推售不同面积，不同户型，客户选择多样化。产品多样化•结合蓄客情况，分批分量推售，保证每批房源去化率。控制推售货量•采用小步快走的推盘节奏，在前期产品去化达到一定比例的条件下，加快后期产品推售。推盘节奏四期房源推售原则10#9#11#12#15#14#13#第一批第一批第二批第四批第四批第三批第三批第五批第五批第四批四期房源推售建议四期推售房源概况批次栋号户型主力面积（m2）套数占当批次比例第一批标准层B1/B2138-1428291%10#/14#东单元顶层复式B1/B2186-19467%底层复式B1/B224522%小计90第二批标准层B1/B2138-1429091%9#顶层复式B1/B2186-19466%底层复式B1/B224533%小计99第三批标准层B31301514%12#三单元/15#西单元C1/C21803029%A1/A2100-1085149%顶层复式C1/C2/B3186-23033%底层复式C1/C2/B3/A1/A2185-32666%小计105第四批标准层B1/B2/B4130-1426751%11#/14#西单元/15#东单元A1/A2100-1085139%顶层复式B1/B2/B4186-23054%底层复式B1/B2/B4/A1/A2186-24586%小计131第五批标准层B1/B2138-1429053%12#一、二单元13#C1/C2/C31806035%顶层复式B1/B2/C1/C2/C3180-230106%底层复式B1/B2/C1/C2/C3245-326106%小计170合计5952013年12月28日2014年3月（拟定）2014年5月（拟定）2014年7月（待定）第一批10#14#东单元第一批次10#、14#东单元已于2013年12月28日开盘，根据第一批房源去化情况，调整宣传推广策略，加快去化速度。建议第二批房源于2014年3月推出，第三批房源建议2014年5月推出，第四批、第五批待定。以上推售节点及推售量将根据各批销售情况及时调整。第二批9#第三批12#三单元15#西单元第四批11#14#西单元15#东单元1.3万方1.8万方1.4万方1.6万方四期放盘策略2014年9月（待定）2.7万方第五批12#东单元13#Part12014年推售建议Part22014年媒体推广思路目录Part32014年1月推售策略Part.22014年媒体推广策略•内部环境优势推广力弱•外部环境配套弊端抗性奶牛有罪•户型面积较为单一•产品竞争力支撑不足户型高贵牛的问题？！草的问题？！牛吃草拉屎的问题？！户型没得选啊！没得选总价还高啊！高总价的心理安慰在哪啊！2013年四期产品销售抗性因为没有必须要选择的理由So，牛粪成为了放弃的主要借口其实，我们的项目真的没得挑与一般的开发企业不同与一般的住宅社区不同与一般的居住空间不同ppppLOADINGLOADINGGIL中信泰富地产21年幸福家庭2100户三期售罄四期远航根植扬州10年中信泰富集团锦苑构建城市理想锦苑项目锦绣扬州一路锦苑4期第一期创造历史，第四期开启新篇，将许多奇妙新功能集于一身，中信泰富进驻扬州以来最激动人心的事情，就是锦苑四期的诞生。这一次，改变一切。瘦西湖畔蜀冈龙脉皇家园林里的全能居住空间板块价值地块价值房产价值全能地段全能资源全能园林全能选材全能户型全能物管2014年四期产品定位WOW!!!ItisaBugattiVeyron全能布加迪威龙它是工程学上的杰作一件能以每小时253英里在路面飞行的艺术品部分飞机，部分汽车，雕塑与速度的非凡组合量产仅300台，不含选装件起价175万美元超强的价格适用于一辆超强的车它就是BugattiVeyron和任何一辆车都大不相同，被誉为跑车中的跑车中信泰富·锦苑它是建筑学上的杰作一件能以盎司计量的地面艺术品部分亲地多层，部分速度高层，部分花园洋房，繁华与静谧的完美融合限量50套，仅少数人拥有超强附加值换取市中心与新城西区、蜀冈风景区超强功能的居住空间它就是中信泰富·锦苑和任何一处住宅都大不相同，被誉为住宅中的全能住宅NobleManorVSBugattiVeyron城市中央，文昌阁的十点钟方向正牌好地段，交汇新城西区、市中心、5A风景区。不是所有土地，都有资格蕴藏锦苑唯营造者的敬畏之心与土地之上的母系基因与产品层面父系基因的共同造化方能让一席作品遗世独立城中繁华太闹，城南缺少配套，城北人气不佳，城西离城路遥。锦苑四期升级标准一、全能地段社区内街商业配套、外部商业配套、教育资源、医疗配套……愈是全能的产品，愈是有极致的城市资源与之匹配。中信泰富深知，真正的城市豪宅，所拥有的绝不仅仅是满足基本的生活配套。与城市顶级资源相生相伴，享有整座城市。邗江中学、育才小学、翠岗中学、美琪学校、扬州职业大学,多所中小学集聚,市人民医院、东方医院优质医疗资源，为健康保驾护航,不仅如此社区内部还配套多元化高端商业。锦苑四期升级标准二、全能资源新古典主义式园林景观注重“健康、自然、典雅、大气”富有文化气息，极具生活情调。在满足居者需求之上，营造出城市中所罕见的自然，是匠心造园的初衷。三重景观，全冠移植，以独到的造园技艺为城市奉上一处至美风景。让自然回归城市，让家的露台满是花香。锦苑四期升级标准三、全能园林一、电梯品牌三菱电梯（一线知名品牌）二、铝合金窗断桥隔热双层玻璃；东、南、西三面的铝合金窗设内置百叶窗；建筑一、二层所有对外铝合金门窗设置红外幕帘安防系统三、建筑外墙保温采用A级防火保温板四、入户门甲级防火钢木复合安全门五、周界安防系统采用电子围栏，更安全六、入口门禁系统人行、车行均采用远程读卡系统（即类似高速公路上的ETC系统）锦苑四期升级标准四、全能选材繁华里的全能住区买X㎡，实得X+N㎡动静分离、干湿分区、户型方正、全明通透、三阳台配置、玄关设计分类户型分类解析……锦苑四期升级标准五、全能户型物管服务的升级，在客户看房过程中即能享受体贴入微的品质服务。锦苑四期升级标准六、全能物管2014年1月大事记标题中信泰富，锦绣扬州中信泰富进驻扬州10年感恩回馈以此为事件的各类营销主题【72变分类营销】全能住宅的精准活动营销点对点精准营销活动业主口碑宣传，老带新挖掘扬州大市乡镇活动宣传长期固定拓客圈层挖掘业主维护乡镇拓客常规拓客完成任务1－2月第一阶段：四期形象升华期第二阶段：9#加推期，圈层营销促销售5－7月3－4月8－9月10－12月第三阶段：11#12#14#15#加推热销期，产品价值升、企业联动第四阶段：12#13#狂销期，线上、线下双管齐下第五阶段：持续销售期，节点活动配合当期销售政策加速去化2014年度工作安排此时间轴为暂定，具体根据当期推售节奏拟定。每个阶段围绕推广主题进行大型公关活动，每周辅以小型暖场活动。营销活动节点形象升华进驻扬城十年，醇熟社区呈现。制造热议，吸引关注。诉求：与“十”俱进，从“新”出发时间：2014年1－2月第一阶段：四期形象升华期核心动作一、线上推广户外媒体形象全面刷新主题：与十俱进从新出发中信泰富地产进驻扬城十载新春超值感恩房源多重优惠敬献扬城推广形式：高炮、户外大牌（时代广场）、元素门头大牌更换时间：1月20日前终端渠道保持信息释放派报（海报+新春福袋，参与问卷调查者可获赠新春福袋）周边社区以及市中心繁华地段持续派报，抢夺节前返乡客短信配合年前客户回馈进行终端信息释放软文配合线下活动进行软文炒作，保持线上声音和动作看房有礼活动目的：提高案场人气，增加项目的美誉度活动形式：置业顾问电话邀约业主至营销中心领取新春福袋活动时间：春节前活动流程：置业顾问电话邀约客户——客户到访，填写客户调查问卷——赠送新春福袋+小马仔问卷调查活动目的：对客户置业偏好以及媒体喜好等进行问卷调查，制定有效的推广渠道活动对象：意向客户、老业主活动形式：春节前到访者均需填写调查问卷，赠送新春福袋和小马仔玩偶；部分老带新贡献较大的业主上门拜访，邀请其填写调查问卷赠送新年礼品（新春福袋+马仔）注：执行细案见附件核心动作二、线下活动活动目的：增加项目的美誉度增进与业主之间的感情，促进老带新，维系圈层营销对高邮宝应区域的客户进行摸底，为业主家宴做准备活动对象：高邮、宝应及高邮周边乡镇四期已成交客户活动形式：置业顾问与客户约定时间——将礼品送到客户家里——填写客户调查问卷——与客户甜蜜合影活动时间：1月25日之前活动流程：电话约定客户——在客户家周边燃放鞭炮，形成轰动效应——与客户交谈，宣传项目最新信息以及老带新活动礼品建议：实用家电+新春福袋+小马仔费用预算：每个客户300元，约20组。注：执行细案见附件核心动作三、客户回馈活动客户回馈——送礼下乡活动目的：增加项目的美誉度，有助于口碑营销增进与业主之间的感情，促进老带新，维系圈层营销活动形式：客户家宴活动地点：高邮当地知名酒店活动对象：高邮、宝应乡镇客户（含已成交、意向客户）活动流程：置业顾问电话邀约客户——确定客户人数，定酒店客户签到——晚宴开始——宣传项目最新信息，老带新活动（中间穿插节目表演和抽奖活动——活动结束（发放礼物）活动时间：1月19日18:00——21:00礼品建议：福袋+小马仔费用预算：每桌1000元标准（不含烟酒及礼品费用）注：执行细案见附件核心动作四、客户回馈活动客户回馈——业主家宴核心动作五、中信泰富进驻扬州10周年庆典活动地点：香格里拉酒店活动时间：2014年2月28日活动对象：业主、中信银行、意向客户活动目的：以10周年庆为活动契机，再次宣传项目，与客户建立感情，争取更多意向客户活动安排：品牌履历+项目宣传+老带新宣传+活动表演+抽奖礼品赠送：精美礼品一份费用预算：200000元“中信泰富·锦绣扬州”——中信泰富进驻扬州10周年庆典新品加推新品加推，撼动全城诉求：醇熟锦苑，至臻完美时间：2014年3－4月第二阶段：四期新品加推期咖啡文化→上海→Artdeco→锦苑费用预算：约5000元核心动作一、咖啡教室活动地点：售楼中心活动时间：3月8日活动目的：将咖啡文化和老上海以及Artdeco融合在一起，争取意向客户活动安排：通过邀请意向客户（以女士为主），感受咖啡文化，对锦苑增加更多感性认识推广配合：官方微博；房产网、搜房网新闻及论坛炒作：雕刻时光，太太的下午茶活动地点：草莓园活动时间：3月22日活动对象：业主、意向客户活动目的：春季万物复苏之际，绿色健康主题活动形式：采摘称重，限摘5斤活动预算：10000元核心动作二、草莓采摘活动客户回馈——草莓采摘活动地点：扬州高尔夫俱乐部活动时间：4月26日活动目的：通过与高尔夫球场高端会员联谊，争取意向客户活动安排：邀约锦苑意向客户与高尔夫会员形成联动，争取意向客户费用预算：约20000元核心动作三、高尔夫会员联动高尔夫会员联动热销、加推四期产品价值逐步深入释放诉求：不惑之年当享风华70年时间：2014年5－7月第三阶段：四期产品热销期活动地点：明月湖至汉墓活动时间：5月10日活动对象：骑行俱乐部会员，业主、意向客户活动目的：春季万物复苏之际，绿色健康主题活动形式：百人赛形式，以名次形式发放奖品宣传品牌，制造市场热议活动预算：50000元核心动作一、瘦西湖景区自行车骑行赛瘦西湖景区自行车骑行赛活动地点：项目至瘦西湖景区往返活动时间：6月28日活动对象：4S会员、业主、意向客户活动目的：通过名车品牌联动试驾，争取高端客户活动安排：邀约锦苑意向客户与名车4S店形成联动费用预算：约5000元核心动作二、路虎、捷豹等名车试驾路虎、捷豹等名车试驾活动地点：售楼处活动时间：7月12日活动对象：业主、意向客户活动