四季花城二期目标成本管理指导书

四季花城二期目标成本管理指导书1/18四季花城二期目标成本管理指导书佛山市万科房地产有限公司2004年8月四季花城二期目标成本管理指导书2/18按照佛山市万科房地产有限公司3年经营规划和利润计划，为了加大指导设计及前期成本控制的力度，结合市场现状及成本具体情况，编制了《四季花城二期目标成本管理指导书》，指导项目的具体操作决策。现对成本指标予以发布，请相关部门遵照执行。佛山市万科房地产有限公司总经理：发布日期：2004年8月5日责任部门负责人签字：成本管理部：财务部：设计部:工程管理部：四季花城项目管理部：项目发展部：四季花城二期目标成本管理指导书3/18目录一、项目概况___________________________________________错误!未指定书签。1、总体规划指标____________________________________________错误!未指定书签。2、二期规划建造指标_______________________________________错误!未指定书签。3、项目总体投资及利润_____________________________________错误!未指定书签。二、土地成本控制_______________________________________错误!未指定书签。1、责任部门——项目发展部、设计部、工程部、财务部___错误!未指定书签。2、现状_____________________________________________________错误!未指定书签。3、控制要点_________________________________________________错误!未指定书签。三、开发前期准备费控制________________________________错误!未指定书签。1、勘察设计费控制——设计部______________________________错误!未指定书签。2、报批报建费控制——项目发展部_________________________错误!未指定书签。3、三通一平费控制——项目管理部_________________________错误!未指定书签。4、临时设施费控制——项目管理部、设计部_______________错误!未指定书签。四、主体建筑工程费控制________________________________错误!未指定书签。1、基础工程控制——工程部设计部_____________________错误!未指定书签。2、结构及粗装修控制——工程部、设计部__________________错误!未指定书签。3、门窗工程费用控制——设计部、工程部__________________错误!未指定书签。4、公共部位装修费用控制——设计部_______________________错误!未指定书签。5、室内装修费用控制——设计部___________________________错误!未指定书签。五、主体安装工程费控制________________________________错误!未指定书签。1、室内水暖气电――工程部________________________________错误!未指定书签。2、设备及安装费――工程部________________________________错误!未指定书签。3、弱电系统――设计部、工程部___________________________错误!未指定书签。六、社区管网工程费控制________________________________错误!未指定书签。1、室外给排水系统费用控制——工程部____________________错误!未指定书签。2、室外燃气系统费用控制——工程部_______________________错误!未指定书签。3、室外电气及高低压设备费用控制——工程部_____________错误!未指定书签。4、室外智能化系统——工程部______________________________错误!未指定书签。5、室外消防系统费用控制——工程部_______________________错误!未指定书签。七、园林环境费成本控制________________________________错误!未指定书签。1、绿化建设费成本控制——设计部_________________________错误!未指定书签。2、建筑小品成本控制——设计部；_________________________错误!未指定书签。3、道路广场建造费成本控制——设计部____________________错误!未指定书签。4、围墙建造费成本控制——设计部_________________________错误!未指定书签。5、室外照明成本控制——设计部___________________________错误!未指定书签。6、室外零星设施费用控制——设计部_______________________错误!未指定书签。7、变更签证费用控制——设计部项目部__________________错误!未指定书签。八、配套设施费成本控制________________________________错误!未指定书签。四季花城二期目标成本管理指导书4/181、会所成本控制——设计部______________________________错误!未指定书签。2、学校改造成本控制——设计部_________________________错误!未指定书签。3、游泳池成本控制——设计部____________________________错误!未指定书签。4、架空活动层成本控制——设计部_______________________错误!未指定书签。5、大架空车位成本控制——设计部、项目发展部_________错误!未指定书签。九、开发间接费成本控制________________________________错误!未指定书签。1、工程管理费成本控制——各部门_________________________错误!未指定书签。2、资本化利息成本控制——财务部_________________________错误!未指定书签。3、营销设施建造费成本控制——营销部____________________错误!未指定书签。十、四季花城二期目标成本表格__________________________错误!未指定书签。四季花城二期目标成本管理指导书5/18一、项目概况1、总体规划指标总占地面积：497,571.00m2，其中：原拍卖地块：占地638亩、425,650.00平方米；四季花城学校（原俊慧学校）：占地58亩、38,587.57平方米；原地块西侧50亩：占地50亩、33,333.50平方米。扣除俊慧学校占地后，可用于开发的土地面积为：458,983.00平米总建筑面积：458,983.00m2计入容积率的总建筑面积：458,983.00m2容积率：1.0建筑覆盖率：17.47%2、二期规划建造指标总建筑面积：95981.00m2（包括5、8、9、6、7、13#组团及小高层）。可售面积：77810.00m2；其中：住宅：75613.29m2架空商业：2196.73m2不可售面积：18305.00m2其中：架空层活动：4084.65m2架空车位：4800.1m2大架空车位：9200.00m2物业用房：220.39m2住宅总套数：715套。二期建成车位：517个,其中:四季花城二期目标成本管理指导书6/18架空层车位:153个，面积4800.1m2大架空层车位:194个，面积9200.00m2露天车位:170个，面积2550.00m2入伙日期：2005年8月30日。3、项目总体投资及利润二期项目总投资约23238.98万元，其中土地成本4134.59万元,税后净利润约7707.04万元。二、土地成本控制1、责任部门——项目发展部、设计部、工程部、财务部2、现状按照已经签署的有关协议，四季花城项目地块位于佛山市南海区洵峰洲路8号，总地价为25773.83万元。已经支付21241.10万元,尚余4532.73万元没有支付,计划本年度支付完毕。红线外市政设施费总控制目标2076.67万元,由全区分摊到二期控制目标为380.15万元,二期不发生,详红线外市政设施分摊明细表。3、控制要点地价剩余4532.73万元是否可以延期考虑支付,减轻利息负担(财务部)。红线外市政设施中的三公里路已经施工完毕,高压线埋地中的东线已经施工完毕,西线还未施工,在西线中需要采取以下控制措施：工程部联合外部资源优化高压线埋地长度（工程部）；高压线材料甲供，或甲方指定品牌并限价（工程部）；优化终端站及沟槽结构(工程部)；高压线埋地长度预留适合长度,避免出现中间接头(工程部）；高压线项目垄断工程,应预留充足谈判时间；高压线埋地基本属于垄断，需要做好政府及相关部门的公关工作（项目发展部）。四季花城二期目标成本管理指导书7/18三、开发前期准备费控制1、勘察设计费控制——设计部控制目标—72.85元/平米(可售面积),总造价控制在566.88万元以内。控制要点：勘察丈量费控制在4.48元/平米(可售面积),总造价控制在34.84万元以内（工程部）；规划设计费控制在68.38元/平米(可售面积),总造价控制在532.04万元以内，从全期分摊到二期占用140.19万元，详设计费分摊表，二期发生控制在391.85万元（设计部）；二期模型制作费控制在10万元以内（设计部）。2、报批报建费控制——项目发展部控制目标—7.61元/平米（可售面积），总价控制在59.21万以内。3、三通一平费控制——项目管理部控制目标9.52元/平米（可售面积），总价控制在74.04万元以内，从一期分摊了6.79万元，二期发生控制在67.25万元。控制要点：将临时道路修在永久道路相同的位置上，并作为永久道路的路基（设计部、工程部）；严格要求总包单位做好临时施工道路、临时施工场地、临时生活区的硬化及永久路基的维护，避免道路返修（项目部）；严格划分好总包单位文明施工范围，避免出现“三不管”地带，造成不必要的签证（工程部、项目部）；总包的临时设施、临水、临电的搭设范围及搭设方式应考虑后期施工及销售的需要，合理布置，避免“临时设施、临水、临电拆除签证的现象”（项目部）。4、临时设施费控制——项目管理部、设计部控制目标5.30元/平米（可售面积），总造价控制在41.25万元以内，由一期发生分摊占20.55万元，二期发生控制在20.7万元。控制要点:考虑将永久围墙作为临时围墙使用，减少临时围墙的修筑（设计部、项目部）；考虑重复利用一期围板，减少材料费用（项目部）；临时围板平米造价控制在150元以内。四季花城二期目标成本管理指导书8/18四、主体建筑工程费控制1、基础工程控制——工程部设计部控制目标145.63元/平米（可售面积），总造价控制在1133.18万元控制要点:桩基:增加详勘的布孔数量，得出准确的地质情况，以便设计院决策选用基础形式（工程部）；必须采用部分片筏基础时,控制好片筏基础的尺寸、厚度、配筋（工程部）；综合考虑不同桩径承载力同荷载的关系选用合理桩径搭配，避免承载力的浪费（工程部）；需使用桩基住宅部分桩数控制在0.03根/平米以内（工程部）；招标文件应写明：因施工、地质等一切原因导致的断桩、烂桩费用由乙方承担，减少施工现场签证（工程部）；桩基尽量安排连续施工，避免桩基的二次进退场费用（工程部、项目部）；现场工程师及时做好打桩记录，打桩记录必须经甲方、监理、施工单位三方签字确认，桩位的编号需及时提供一份给留底结算（项目部）；土方:确定合理标高，避免出现需要大量运土或购土以及重复挖填土的事情发生（设计部）；首层楼板建议使用预制