搜索
-1-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告商战无序，策划先行《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！-2-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告礼顿山项目发展建议报告新联康（中国）/2011年05月山西千里集团-3-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告-4-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告香港礼顿山印象香港礼顿山，2002年由新鸿基地产兴建的私人住宅项目，吸引了包括艺人陈伟霆、演员郑少秋、前政务司司长许仕仁等人群入住。时至今日，这里已成了高尚住宅群。太原礼顿山，长风东街居住区、由黄志雄设计事务所担任建筑设计、贝尔高林承担园林设计，物业顾问是第一太平戴维斯。出色的合作团队，倾心打造品质社区，本案理应取得不错的销售业绩。本案初步接触印象本案定位区域标杆，我们先来看太原市场上定位和本案类似的项目表现如何？初步印象-5-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告现在太原的市场已被品牌开发商项目教育，我们要站在全市的角度选取与本案定位类似、且已面市的国内知名品牌开发商项目来进行研究。恒大名都富力城富力现代广场海尔十二院城恒大绿洲本案各区域标杆项目-6-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都项目整体规划各具特色。整体规划对比-7-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告公建配套对比项目名称配套内容富力城配套有集中商业及特色商业街其他配套逐渐完善中。规划5所幼儿园、1所小学、1所初中高中复合学校、8000平米会所（物业托管）富力现代广场8000平米商业街、3500平米餐饮楼、3000平米会所（运营方式未定）、游泳馆、网球场等休闲设施及幼儿园海尔十二院城美食一条街及住宅底商、3000平米会所（物业托管）9班幼儿园及18班小学恒大绿洲配套7000万平米会所（物业托管）、1.7万平米全能运动中心、11万平米风情商业街、小学一所、伊顿国际双语幼儿园恒大名都5000平米会所（物业托管）、设有幼儿园及省重点小学各一所项目自有配套均较完善。-8-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告建筑立面对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都项目立面各具特色。除富力现代广场外开盘之初各项目立面效果均通过部分实景表现得到了很好的展示。-9-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告景观对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都各项目景观设计均优于区域项目且均有示范区展示。-10-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告富力现代广场海尔十二院城恒大绿洲售楼处及示范区展示富力城恒大名都各项目售楼处及示范区展示到位。-11-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告样板房对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都样板房在开盘之前均展示到位。-12-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告物业服务实力对比项目名物业公司成立时间管理资质通过质量体系认证荣誉布局城市个数物业管理项目个数在管项目面积（万平米）富力城富力现代广场广州天力物业1997年国家一级ISO9001：2000和14001广东省房地产物业管理十佳企业——40500海尔十二院城雅世物业2005年国家一级——————————恒大名都恒大绿洲金碧物业1997年国家一级ISO9001：2000建设部全国城市物业管理优秀示范小区——843776物业服务的实力较强及宣导到位，客户认可度高。-13-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告项目名成交均价(元/平米)首期推盘时间首期成交均价（元/平米）价格年均增幅富力城7400(装修1000）2008-07500016.9%富力现代广场7500(装修1000）2009-07550019.8%海尔十二院城7200(装修1000）2009-10530022.6%恒大绿洲7100(装修1600）2008-094500毛坯370021.7%恒大名都7000(装修1600）2010-06590020.3%价格对比分析各项目价格年均增幅在20%左右，价格增幅均较大。-14-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告项目名总建（万平米）首期推盘时间住宅已推量住宅已售量去化率（%）年均去化（万平米）富力城211.242008-0740.9639.6096.68%16.39富力现代广场30.462009-0719.9817.889.09%12.56恒大绿洲174.822008-0980.3770.2587.41%31.22恒大名都402010-0615.0510.2668.17%17.59海尔十二院城84.502009-1024.7814.9660.37%12.82去化分析年均去化水平在16万平米左右，去化水平较高。-15-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告项目表现综述各品牌开发商项目，凭借着自己的品牌优势、不错的产品力、出色的现场表现和服务水平、以及系统的营销推广体系，在各区域都取得了较快速去化及价格的快速拉升。本案应该如何运作呢？我们先从地块属性研究开始-16-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告地块区位本项目地处太原市迎泽区东山片区，是目前太原市重点发展的新兴区，区域内商业设施、交通体系及基本生活配套设施完善。项目北侧的长风东街是太原市东西向的城市主干道之一，其交通条件和道路形象好。项目东侧长风高速路口，是来客进入太原市的门户。项目位于太原市南部新兴发展区域，隶属于迎泽区，紧邻城市重要干道长风东街，出行便捷；距离长风亲贤商圈2公里；距离南内环商圈、长风商务区3公里。长风-亲贤商圈南内环IT商圈长风CBD本案城市新核心区，认知度逐步提升-17-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告周边配套-教育幼教康杰幼儿园、坞城幼儿园、机床幼儿园小学九一小学、八一小学、育杰小学、现代双语学校中学山大附中、五十一中、四十八中、三十八中、三十三中大学山西大学、山西财经大学、太原师范学院、职业学校康杰幼儿园文文坞城幼儿园文机床幼儿园文九一小学文八一小学文育杰小学文现代双语学校文山大附中文五十一中文三十八中文太原师范学院文山西大学周边各类学校较多，教育配套齐全本案文职业学校-18-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告周边配套-医疗名称类型山西协和医院综合煤炭中心医院综合中铁三局集团中心医院综合武警医院综合太原市坞城医院综合山西现代女子医院综合太原新医医院综合山西博康医院综合山西仁爱医院综合山西黄河医院综合太原市太航医院综合太原市小店区双塔中心医院综合山西协和医院煤炭中心医院中铁三局集团中心医院武警医院太原市坞城医院山西现代女子医院太原新医医院山西仁爱医院太原安泰医院山西黄河医院太原市太航医院双塔中心医院本案周边医疗配套齐全-19-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告周边配套-商业本案美特好超市北京华联超市北美新天地世贸中心得一文化广场居然之家苏宁电器国美电器三友电器本项目周边及长风亲贤商圈附近大型超市（周边的美特好人流量非常大），大型百货公司较多：大型超市美特好超市、沃尔玛、山姆士超市、北京华联超市、家乐福（待开）大型百货公司王府井百货、梅园百盛、和信摩尔、北美新天地、世贸中心、天美二部、得一文化广场、居然之家、苏宁电器、国美电器、三友电器临近长风亲贤商圈，周边商业配套齐全-20-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告周边配套-交通本案建南汽车站公交站831、871、837.东山过境高速收费站项目北临贯穿城市东西的主干道长风东街，东临双塔南路，通达性良好；公交出行:距离宗地最近的公交站为双塔南路站。经过的主要公交线路有831路、873路、837路，可到达火车站、体育馆、汽车站、医院、数码电子集中区等。私家车出行:距离三大商业、商务中心均在车程10分钟以内。项目距离太原火车站及规划中的新火车站约7公里，车程15分钟。距东山过境高速非常近，可方便到达吕梁、忻州、阳泉、古交等市。本案道路通达，交通便利-21-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告道路四至西面双塔南路正在整改；北面道路面副较窄；东面太堡路及南面坞城东街尚未贯通道路四至现状不理想。但未来双塔南路将成为城东新干道，路况将大幅改善。现状尚不理想，未来有望改善-22-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告周边环境地块东、北、西面以成熟小区及开发中的住宅项目为主，未来居住氛围向好，地块南以学校占地及部分住宅类用地，加之未来规划，小区周边环境较适宜居住。具备打造“隐于市”的项目条件-23-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告地块现状目前11#、12#、13#开接近封顶，其他楼座均未动工，并且部分土地还需拆迁。已开工楼栋接近封顶，可实体营销-24-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告周边规划建设中已建成礼顿山未拆迁在建设中公建（未建）沿街两侧土地供应主要以公建用地为主,“居住用地”供应量少.非沿街部分居住用地较多，但由于大多数均未完成旧城改造,2-3年内可供开发用地仍较为紧缺.项目周边规划用地包括商业金融、教育、医疗、行政办公等,未来此片区域周边配套会更加完善.将提升城市品质感。长风东街片区属政府重点规划的核心区，也是未来城市中心城区土地供应的主战场，宗地所属片区土地规划中,沿长风东街居住性质用地相对稀缺。规划核心区，区域住宅近期放量有限-25-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告地块属性综述本案位于城南核心区，紧邻长风亲贤商圈，现有配套较完善，也是太原的门户区域，是太原发展方向，潜力较大。欲明确本案发展思路，还需要了解目前同区域项目的表现。-26-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告区域项目分布中正花园盛世长风长风soho国际青年城宏盛花园橄榄季龙园小区金峰帝景长风东鼎东景苑领秀长风领秀长风龙鼎花园万科紫台参考性较小项目参考性较大项目本案的居住舒适度最佳，闹中取静-27-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告区域项目概况项目名总建（万平米）容积率东景苑271.3龙鼎花园1112.8宏盛花园73.50红源国际青年城5.54.12长风东鼎7.93.95橄榄季214.3龙园小区502.95金峰帝景473中正花园二期13.73.8盛世长风63.25明泰领秀长风6#18.226.8万科紫台42.53.5区域已面市项目中缺乏品质社区-28-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告项目建筑形态层数高层东景苑高层33层两梯两户、四户龙鼎花园高层30层两梯三户宏盛花园高层31层、30层两梯六户红源国际青年城小高层、高层18层、30层两梯三户长风东鼎小高层、高层18层、24层两梯两户、两梯三户、四户橄榄季高层30层两梯两户、四户龙园小区多层、小高层、高层6层、18层、33层。两梯两户、三户，三梯六户金峰帝景高层33层两梯三户、四户中正花园二期高层33层两梯四户盛世长风多层、小高层、高层6层、12层、23层三梯十户明泰领秀长风6#高层33层、34层两梯两户、四户万科紫台高层为主30层以上为主两梯两户、四户区域项目概况区域项目以高层为主，多数有两梯四户排布-29-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告项目主力面积（平方米）目前均价（元/平米）东景苑三房130预计6500-7000龙鼎花园二房90-1204800宏盛花园二房95-985200红源国际青年城二房94预计6000长风东鼎二房73-894500橄榄季三房102-1155200龙园小区三房120-1304200金峰帝景三房120-1305200中正花园二期三房91-986500盛世长风二房83-877500明泰领秀长风6#二房100、三房120、1504800万科紫台二房90、三房160预计近10000区域项目概况目前尚没有跳脱地段的项目出现-30-山西千里集团礼顿山项目发展建议报告价格水平项目名龙鼎花园、龙园小区、长风东鼎、明泰领秀长风6#宏盛花园、橄榄季、金峰帝景国际青年城、中正花园二期、盛世长风、东景苑万科紫台均价5500-7500均价5000-5500均价5000以下预计8500以上中正花园盛世长风国际青年城宏盛花园橄榄季龙园小区金峰帝景长风东鼎东景苑领秀长风龙鼎花园区域项目概